Erhöhung der Hausreinigungs-/Schneeräumungskosten um 66,67% im Nachhinein

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Wohnsituation

  • Einfamilienhaus mit 3 Parteien: Vermieter im EG+1. Stock; 2 Mieter im 2. Stock.
  • Hausreinigung (< 20 m²) und Schneeräumung werden vom Vermieter selbst erledigt.

Sachlage

  • Die Kosten dafür (als „Reinigungspauschale“ zusammengefasst) werden immer erst im Hausjahresabschlussrechnung den Mietern bekanntgemacht und betrugen:
  • 2008: 180€ / Mieter (360€ / Jahr)
  • 2009: 240€ / Mieter (480€ / Jahr) > 33,33% Erhöhung vgl. Vorjahr
  • 2010: 300€ / Mieter (600€ / Jahr) > 25% Erhöhung vgl. Vorjahr
  • 2011: 300€ / Mieter (600€ / Jahr)
  • 2012: 360€ / Mieter (720€ / Jahr) > 20% Erhöhung vgl. Vorjahr
  • 2013: 360€ / Mieter (720€ / Jahr)
  • 2014: 600€ / Mieter (1200 / Jahr) > 66,67% Erhöhung vgl. Vorjahr!
  • Die Hausjahresabschlussrechnung 2014 bekamen die Mieter am 10.12.2015.
  • Die Erhöhungen der Reinigungspauschale 2008 - 2013 wurden von Mietern stillschweigend akzeptiert; die 2014 aber nicht! (s.u.)
  • Der Vermieter kündigte bisher weder schriftlich noch mündlich die Erhöhungen der Reinigungspauschale im Voraus an.
  • Die immense Erhöhung der Reinigungspauschale 2014 kann nicht durch Rechnungen belegt werden, wird aber vom Vermieter dadurch begründet, dass die Reinigungspauschale bisher viel zu niedrig sei.

Fragen

  1. Ist die 66+% Erhöhung der Reinigungspauschale 2014 im Einklang mit dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, wonach Vermieter auch handeln müssen?
  2. Inwieweit kann man bei den fast jährlichen, im Nachhinein bekanntgemachten Erhöhungen der Reinigungspauschale von Willkür ausgehen?
  3. Da der Vermieter die Reinigungsarbeit selbst erledigt, müsste er „die Kosten“ (Arbeitsaufwand) dafür bereits im Vorjahr wissen und dementsprechend im Voraus bekannt geben?
#2

so, da stellt sich doch zunächst mal die Frage, was denn da diesbezüglich im Mietvertrag steht und zwar wortwörtlich.

Die Schneeräumung ist ohne weitere Nennung im Mietvertrag Vermietersache und zwar unentgeltlich. Dafür muss der Mieter - hat er sich nicht vertraglich zu irgendetwas anderem verpflichtet - gar nichts zahlen.

Und wenn es nur 20 m² sind: Was wird da gereinigt? Der Flur? Wie oft? Oder was ist mit den 20 m² gemeint?

Nächster Punkt:

Das sieht so aus, als ob derzeit nur die Mieter zahlen müssten … Wo bliebe der Anteil des VM?

#3

Reinigungspauschale… , was denn da diesbezüglich im Mietvertrag steht und zwar wortwörtlich.

Wortwörtlich:
Vorauszahlung für andere Betriebskosten gemäß §2 Betriebskostenverordnung: 65€ (Stand: 2008) (Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser wurde extra festgelegt.)

Die Hausreinigung gehört also zu §2 BetrKV, Nr 9., die Kosten der Gebäudereinigung. Es handelt sich um ein etwa 20 m² Treppenhaus mit Flur vom Keller bis zum 2. Stockwerk, laut Hausordnung 1x der Woche, einschließlich Geländer und Treppenhausfenster zu putzen. Es ist nicht vertraglich festgelegt, wer die Reinigungsarbeit leistet.

Das sieht so aus, als ob derzeit nur die Mieter zahlen müssten … Wo bliebe der Anteil des VM?

Wie gesagt: Der VM leistet die Hausreinigungsarbeit selbst und hätte theoretisch auch einen (mind. 1/3?) Anteil, den ich nicht kontrollieren kann. Deshalb schrieb ich explizit die Kosten pro Mieter (VM ausgenommen).

#4

Hi,

die 65 Euro spezifizieren die monatliche Vorauszahlung; dieser Betrag ist keine Pauschale.

Darf der Leser nun also davon ausgehen, dass im Mietvertrag kein expliziter Umlagemaßstab vereinbart wurde und auch im Mietvertrag nicht irgendetwas ala „Falls kein Verteilungsschlüssel vereinbart wurde, legt der VM nach der ersten Abrechnungsperiode den Verteilungsschlüssel nach billigem Ermessen fest.“ steht?

Dann gilt ausschließlich 556a BGB. Es darf dann mMn für die Hausreinigung nicht pauschal - und erst recht nicht pauschal nur für die Mieter- abgerechnet werden (siehe auch unten).

Die Schneeräumung ist sowieso außen vor (siehe meinen letzten Artikel)!

Nehmen wir an, eine Putzhilfskraft würde dort tatsächlich 1h pro Woche brauchen und nehmen wir einen gängigen Preis von 11 Euro/h an. Dann wären wir bei ca. 52*11= 572 Euro. Alles was darüber hinausgeht würde ich für „Wucher“ halten (=> der von dir genannte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit). Und bevor hier einer sagt: Das könnte doch in München sein… Selbst dort bekommt man Putzhilfskräfte für 11 Euro/h und wahrscheinlich sogar 400 Euro-Jobber, die das erledigen würden …

Ist kein Umlageschlüssel vereinbart, so gilt hier ausschließlich die Wohnfläche als Maßstab. Also wäre dann der Anteil des Vermieters wesentlich höher. Ob der Vermieter die Arbeit erledigt oder nicht, ist egal. Sein Anteil muss irgendwo in die Rechnung einfließen.

Gruß
HH

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#5

Danke für die Antworten, HH, und den Hinweis auf den Umlagemaßstab. Hier steht folgendes:

§4, Nr. 3b) Soweit Betriebskosten verbrauchs- oder verursachungsbezogen abgerechnet werden können, erfolgt die Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs bzw. der erfassten Verursachung.

Demzufolge können die Treppenhausreinigungskosten fast gänzlich auf die Mieter umgelegt werden, denn der Vermieter (= Hausbesitzer) wohnt im EG und verwendet die oberen Etagen selten (den Keller jedoch oft).

Auch steht drin:

§4, Nr. 3c) Wenn im Laufe der Mietzeit durch zusätzliche technische Ausrüstung des Hauses eine Verbrauchs- oder verursachungsbezogene Abrechnung der Betriebskosten möglich sein sollte, ist der Vermieter berechtigt, durch eine Erklärung in Textform oder Schriftform eine Umlage dieser Betriebskosten nach einen nach einem Verbrauchs- oder verursachungsbezogene Maßstab zu bestimmen. Die Erklärung ist nun vor Beginn eines Abrechnungszeitraums für den kommenden Abrechnungszeitraum zulässig.

Auch wenn es hier nicht um eine technische Ausrüstung handelt, gibt mir das Auskunft auf das Wie und Wann einer Erhöhungsmitteilung.

Mir ging es ursprünglich nicht um die Höhe der in der Jahresabrechnung erfassten Reinigungskosten an sich, sondern vielmehr um:

  1. die Erhöhung diese um 66,67% (auch wenn der neue Betrag angemessen wäre)
    2+3) im Nachhinein und nun auch
  2. ohne eine schriftliche Mitteilung (außer natürlich des Betrags in der Jahresabrechnung).

Zu Schneeräumung: Fällt diese nicht unter „laufende öffentliche Lasten des Grundstücks“ (PKW Stellplatz) bzw. „Straßenreinigung“ (z.B. Gehsteig vom Schnee beseitigen)?

#6

Hi,

Nein. Der „Dreck“, den es zu beseitigen gilt, wird zwar verursacht (i.ü. auch vom Vermieter), fällt aber idR nicht unter den Punkt „verursachungsbezogene“ Kosten, denn dabei geht es um erfassbare Größen.

In Ermangelung einer entsprechenden Vereinbarung würde hier dann wohl die Wohnfläche angesetzt werden müssen …

Nein, Schneeräumung fällt nicht unter „laufende öffentliche Lasten“.

Der Vermieter muss - als Eigentümer- seiner Verkehrsräumungspflicht nachkommen. Er kann diese an die Mieter weitergeben, so wie es aussieht, hat er dieses aber nicht getan. Somit muss er dieses selbst und zu seinen Lasten machen.

Und zu deiner eigentlichen Frage hatte ich ja schon geschrieben: die Kosten sind viel zu hoch angesetzt. Geht man davon aus, dass der VM seinen Anteil hier rausgerechnet hat, dann müssten ja die tatsächlichen Kosten höher als 2000 Euro pro Jahr gewesen sein. Eine Reinigungsfachkraft würde die Arbeit viel günstiger erledigen.

Gruß
HH

#7

Hallo,

in einer Betriebskosten-Klausel sollte drinstehen, welche Betriebskosten umgelegt werden.
Meist wird dazu auf den §2 der BetrKV verwiesen, in dessen Nummern 1-16 einzelne Kostenstellen aufgelistet sind.
Schneeräumkosten sind dort nicht enthalten.
Diese könnten nach Nummer 17 des o.g. Paragrafen umgelegt werden, dazu reicht aber dann nicht der Verweis auf diesen Paragrafen, da dort nur unbestimmt von „sonstigen Betriebskosten“ die rede ist.
Eine Betriebskostenvereinbarung könnte also sagen, dass alle Betriebskosten nach §2 BetrKV umgelegt werden, ZUSÄTZLICH auch die Schneeräumkosten.
Sind diese nicht erwähnt, sind sie auch nicht umlagefähig.

Zur Hauptfrage: Darf der Vermieter Eigenleistungen in den Betriebskosten umlegen?

Ja, er darf.
BetrKV, §1:
Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

Strittig ist hier also die Höhe.
Wir reden - in vermuteter Ermangelung einer Benennung der Schneeräumkosten im Mietvertrag - über die z.B. wöchentliche Reinigung von Trepp und Flur.
Angesetzt sind 600€ je Mieter. Der Vermieter bewohnt das Haus selber, es gibt also drei Parteien?
Reinigungsarbeiten können nicht nach Verbrauch oder Verusachung erfasst werden. (Eine solche Erfassung könnte erfolgen, wenn man an der Eingangstür zum Treppenhaus und an den Wohnungstüren jeweils Waagen anbringt, die jeden Bewohner und Besucher individuell erfassen. Dann würde man sehen, dass Mieter A in der letzten Woche für 21,35 Gramm Schmutz im Treppenhaus ließ, Mieter B dagegen 72,51 Gramm)
Somit wäre - ohne die Vereinbarung eines anderen Maßstabs - nach Wohnfläche aufzuteilen.
Angenommen, die Wohnungen seien alle gleich groß, dann würde der Vermieter also 1800€ Reinigungskosten ansetzen - 34€ pro Woche.

Die einzige Frage, die sich nun stellt:
Was würde ein externer Dienstleister berechnen, wenn er wöchentlich Treppenhaus und Flur reinigt?
Ich schätze, dass man da keine großartig billigeren Angebote bekäme (auch nach Abrechnung der MwSt.).
Aber:
Versuch macht kluch! Gibt es nicht so Portale, in denen man sich sowas anbieten lassen kann?

#8

Hi,

das wurde ja nicht in Frage gestellt.

Man bemerke hier: der Vermieter bewohnt zwei Etagen, die anderen beiden Parteien zusammen 1 Etage …

Nein, hätte er sie rausgerechnet, dann wären wohl die genannten 1200 Euro 1/3 des Gesamten … (Man darf wohl davon ausgehen, dass die Flächen auf jeder Etage identisch sind)

Meiner Meinung nach hat der Vermieter hier aber die Einstellung, dass er gar nichts zu zahlen hätte …

Gruß
HH

#9

Das ist schon gut zu wissen, HH, und ich nehme das zur Kenntnis, gehört aber nicht zu meinen Fragen. (Lasst uns bitte nicht mehr von der verlangten Höhe des Betrags oder einer möglichen unsachgemäßen Kostenverteilung sprechen. Das kann ich nun auch klären.)

Ich wiederhole mal wieder, es geht um eine Erhöhung der Reinigungskosten für 2014 um 66, 67% im Nachhinein (s. Titel des Artikels).

Ich kann mir folgendes Szenario vorstellen:

Der Vermieter holte sich 2015 einige Angebote für eine wöchentliche Treppenhausreinigung für das Haus. Der durchschnittliche Betrag sei x Euro. Er stellte dabei fest, er verlange im Vergleich zu 2013 zu wenig von den Mietern und bei der 2014 Jahresabrechnung, welcher er Dez. 2015 den Mietern in die Hände drückte, berechne (nach §1 BetgrKV) 66, 67% mehr für die Treppenhausreinigung.
Angenommen der Vermieter-/Mieteranteil korrekt gesetzt werden würde und die Kostenverteilung unter den drei Parteien auch korrekt wäre. Darf der Vermieter bei der 2014 Jahresabrechnung (1) eine 66,67% Erhöhung (2) im Nachhinein (d.h. erst Ende 2015!) und (3) ohne eine schriftliche Mitteilung verlangen?

Übrigens: In den Jahresabrechnungen seit 2010 steht bei dieser Position wortwörtlich „Reinigung/Schneeräumung Pauschale / Monat“! Also berechnet der Vermieter auch bisher Schneeräumungskosten. Kann man hier rückwirkend eine Rückzahlung der Differenz verlangen?

Vielen Dank!

#10

… aber doch zu der Straßenreinigung:
In § 2 BetrKV werden die Kosten für den Winterdienst/ die Schnee- und Eisbeseitigung nicht separat ausgewiesen. Sie fallen jedoch unter § 2 Ziffer 8 BetriebsKV, also unter die Straßenreinigung, und sind damit umlagefähig.

Deshalb ist mein obiges Kommentar ("… Kann man hier rückwirkend eine Rückzahlung der Differenz verlangen?) nun hinfällig: Der Vermieter darf Schneeräumungskosten auf die Mieter umlegen!

#11

du hast meine Antworten nicht vollständig gelesen bzw. verstanden (X_Strom hat das dann noch mal anders formuliert).

Wenn du mir (uns) also nicht glaubst, dann lies

Die Umlage des Winterdienstes muss ausdrücklich vereinbart sein!

Da diese Ausdrücklichkeit bei dir nicht vorliegt, kann der Vermieter auch nichts umlegen.

#12

Entschuldigung wenn ich das übersah. Das stimmt: Die Umlage des Winterdienstes muss ausdrücklich vereinbart sein; es sind die Kosten des Winterdienstes, welche nicht ausdrücklich vereinbart werden müssen (der Bezug auf §2 BetrVK reicht.)

#13

Das stimmt nicht so nach dem bereits von mir zitierten http://www.bmgev.de/betriebskosten/tipps-und-infos/bk-winterdienst-eis-und-schneebeseitigung.html:

Betriebskostenarten: Winterdienst / Eis- und Schneebeseitigung
In § 2 BetrKV werden die Kosten für den Winterdienst/ die Schnee- und Eisbeseitigung nicht separat ausgewiesen. Sie (die Kosten!) fallen jedoch unter § 2 Ziffer 8 BetriebsKV, also unter die Straßenreinigung, und sind damit umlagefähig.

#14

Hallo,

offenbar wird Schnee im juristischen Sinn tatsächlich als Schmutz angesehen, so dass man die Straße reinigen muss. Und der Gehweg gilt als Teil der Straße.

Das habe ich jetzt ganz anders interpretiert.

Ich sehe aber, dass deine Meinung die anerkannt richtige ist, meine somit die falsche…
Blöd gelaufen.

#15

… und deshalb auch als Gefahr! Hier handelt es sich weniger um Sauberkeit sondern um Sicherheit! Aber wie HH korrekt angab, die Umlage des Dienstes (also der Arbeitsausführung) des Schneeräumens muss gesondert im Mietvertrag stehen!

#16

Mit der Umlage des Dienstes ist gemeint, dass nicht - wie es meines Wissens ohne besondere Regelung korrekt wäre - der Eigentümer die Räumpflicht übernehmen muss, sondern die Mieter?

Verstehe nämlich jetzt gar nichts mehr.

Wenn ich den Dienst auf die Mieter umlege, denen also auferlege, dann entstehen ja gar keine Kosten (außer Streumittel).

Also bevor ich es jetzt komplett verhaue:
Im MV darf nicht drin stehen, dass die Mieter räumpflichtig sind.
Im MV reicht zur Bezeichnung der umzulegenden Betriebskosten ein Verweis auf den §2 BetrKV aus, um die Kosten des WInterdienstes anrechnen zu können.

Ich hab das jetzt so gelesen, dass eine explizite Klausel zur Ausführung des Dienstes „Winterdienst“ geben müsse, das verstehe ich aber nicht.

#17

Hi,

Nein. Die Umlage ist die Berechnung einer Sache in den Nebenkosten, so dass diese vom Mieter zu zahlen ist. Das hast du vorher schon richtig gesehen.

Punkt ist hier: Der BetrKV ist eine Kannsache. Die aufgeführten Sachen können umgelegt werden, müssen aber nicht. Damit sie umgelegt werden können, müssen sie im Mietvertrag vereinbart sein. Ein bloßer Hinweis:

Vorauszahlung für andere Betriebskosten gemäß §2 Betriebskostenverordnung: 65€

ist dafür nicht ausreichend, obwohl die Intention des Vermieters daraus hervorgeht.

So nebenbei: der Vermieter möchte das gemäß §2 BetrKV Punkt 17 „andere Betriebskosten“ umlegen (wie auch richtig von dir bemerkt), nicht unter §2 Punkt 8, und auch deine weiteren Kommentare zu §2 Punkt 17 sind korrekt. Ich halte die oben genannte Vorauszahlungsvereinbarung ohne einen erklärenden Punkt, was denn unter „anderen Betriebskosten“ zu verstehen ist, insgesamt für fragwürdig (da könnte ja ansonsten auch die Schuhcreme für das Schuheputzen der Winterstiefel des Vermieters drunter fallen :wink: )

Wie auch korrekt von dir erwähnt, wird man in der Regel deshalb einen Hinweis finden, dass die Betriebskosten gemäß BetrKV zu zahlen sind verbunden mit einer expliziten Auflistung der Sachen, die dann - aus der Menge der möglichen Sachen - umgelegt werden sollen.

Die neuen Haus und Grund Verträge z.B. verweisen auf die BetrKV (die dann auch angehängt ist), haben den Hinweis „sofern sie tatsächlich anfallen“ und listen danach die gängigen Sachen auf, unter anderem:

„Schnee- und Eisbeseitigung (soweit diese nicht vertraglich vom Mieter übernommen sind)“

Gruß
HH

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#18

Nein es muss im Mietvertrag nur Bezug auf die Betriebskostenverordnung genommen werden. Schneeräumung fällt unter §2 Punkt 8