erklärung nebenkostenabrechnung. kein durchblick

Behörden & Recht Mietrecht
#1

hallo

angenommen ein mieter wohnt in einem 2 famillienhaus zur miete ( mit dem vermieter zusammen ). die mietende wohnfläche beträgt 87 qm von 196 gesamtqm. es wird mit öl geheizt. der mieter ist am 15.1.12 in das haus gezogen. die erste nk abrechnung fand am 1.5.12 statt.

nun war am 1.5.13 die erste jahresabrechnung für den mieter fällig. er bekam folgende abrechnung :

heizungsanlage :

brennstoff bestand am 1.5.12 = 1200 L = 1142 euro
anlieferung am 13.7.12 = 1000 L = 957 euro
anlieferung am 27.11.12 = 3002 L = 2747 euro
abzüglich restbestand = -1700 L am 1.5.13 = 1555 euro

ergibt verbrauch 3502 L = 3291 euro

betriebskosten strom am 1.5.13 = 191 euro
kaminkehrer = 45 euro
verbrauchserfassung = 216 euro

nebenkosten heizung = 453 euro

gesamtkosten heizung 3744 euro

weitere kosten versicherung = 54 euro

gesamtkosten 3798 euro

soweit so gut. nun blickt der mieter nicht mehr durch

trennung der gesamtkosten ( oben )

heizkosten
brennstoff = 3291 euro * anteil in prozent 86,84 = 2858 euro
nebenkosten heizung = 453 euro * anteil in prozent 86,84 = 394 euro

warmwasserkosten
brennstoff = 3291 euro * anteil in prozent 13,16 = 433 euro
nebenkosten heizung = 453 euro + anteil in prozent 13,16 = 59 euro

kann jemand dem mieter das mal erklären ? trennung der gesamtkosten ? ist die rechnung so OK ?

der mieter hat eine sehr große nachzahlung zu machen, trotz hoher monatsnebenkosten. er hat die vermutung das die abrechnung nicht stimmt

#2

hallo.

nun war am 1.5.13 die erste jahresabrechnung für den mieter
fällig. er bekam folgende abrechnung :

heizungsanlage :

brennstoff bestand am 1.5.12 = 1200 L = 1142 euro
anlieferung am 13.7.12 = 1000 L = 957 euro
anlieferung am 27.11.12 = 3002 L = 2747 euro
abzüglich restbestand = -1700 L am 1.5.13 = 1555 euro

ergibt verbrauch 3502 L = 3291 euro

ich nehme an, das ist für beide wohnungen zusammen?

soweit so gut. nun blickt der mieter nicht mehr durch

trennung der gesamtkosten ( oben )

heizkosten
brennstoff = 3291 euro * anteil in prozent 86,84 = 2858 euro
nebenkosten heizung = 453 euro * anteil in prozent 86,84 = 394
euro

warmwasserkosten
brennstoff = 3291 euro * anteil in prozent 13,16 = 433 euro
nebenkosten heizung = 453 euro + anteil in prozent 13,16 = 59
euro

kann jemand dem mieter das mal erklären ? trennung der
gesamtkosten ?

mit dem öl wird warmwasser bereitet und geheizt.
der wert 13,6% müßte vom vermieter aus dem warmwasserverbrauch ermittelt worden sein. unterstellen wir mal, die aufteilung ist ok so.
wobei natürlich nur der warmwasserverbrauch des mieters zu buche schlagen darf.

ist die rechnung so OK ?

nicht, wenn der gesamtbetrag für beide wohnungen gilt.
erstens fehlt die anteilige berechnung für die mietwohnung, zweitens müssen nach der heizkostenverordnung 50-70% der kosten nach tatsächlichem verbrauch, der rest nach der wohnfläche bzw. dem umbauten raum berechnet werden, was hier ebenfalls nicht gemacht wird.

wird der verbrauch je wohneinheit denn überhaupt erfaßt (verdunstungsröhrchen bzw. die moderne digitale variante an den heizkörpern, oder aber ein wärmemengenzähler)?

gruß

michael

#3

Ausnahme HkV §2
huhu, in der Heizkostenverordnung sagt der §2

§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

Wie soll man das verstehen?

#4

hallo.

§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von
denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die
Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen
Bestimmungen vor.

ups :smile: hatte bisher nur mit gebäuden mit mehr als zwei wohnungen zu tun, von denen eine der vermieter selbst (oder auch nicht) bewohnt.

Wie soll man das verstehen?

würde sagen, im konkreten fall gilt die heizkostenverordnung nicht, sondern das, was im mietvertrag steht?
trotzdem kann der vermieter nicht die gesamten kosten auf den mieter abwälzen, so wie es hier dargestellt wurde.

gruß

michael

#5

Hallo!

Was steht denn im Mietvertrag zu den Nebenkosten ? Welche fallen an, wie soll abgerechnet werden ?

Hier gilt ja der Sonderfall,2-Familienhaus,1 Whg Vermieter,1 Whg Mieter.
Da darf eigentlich alles ganz frei vereinbart werden, abweichend von der HeizKVO.
Also etwa halbe-halbe, ganz ohne Abrechnungsaufwand.

Aber hier lese ich „Kosten der Verbrauchsermittlung“,d.h. es gibt Geräte zur verbrauchsabhängigen Verteilung, also Wasseruhren für Warm/Kaltwasser, Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder Wärmemengenzähler je Wohneinheit.

Nur wo tauchen denn diese Daten auf ? Man kann ja schlecht Kosten für Abrechnung geltend machen, die nicht anfallen, weil man nicht verbrauchsabhängig abrechnen will.

Die Aufteilung mit den Prozenten 86,84 % Heizung und 13,16 % WW-Bereitung kann man aber schon so machen. Von den Brennstoffkosten fallen ca. 13 % für die WW-Bereitung an, Rest für Heizung.
Nur das sind ja nur die Grundzahlen !
Das ist nicht das was der Mieterzahlen soll, oder etwa doch ? Das wäre falsch !

Diese Grundzahlen muss man nun im 2. Schritt verteilen, nach dem gewählten Maßstab und den Werten der Verbrauchsmessgeräte.
Also z.B. wenn HeizKVO anwendbar,eben mind. 50 % nach Verbrauch,50% nach Wohnfläche oder max. bis zu 70% nach Verbrauch und 30 % nach WF.

Aber das sagt ja der Mietvertrag.

mfG
duck313

#6

Bei einem Verbrauch von fast 18l Heizöl pro m² und Jahr muss das wohl der Verbrauch für beide Wohnungen gemeinsam sein. (Sonst wären es ja über 40l!)

Nun, wo wird denn die Aufteilung auf die Wohnungen gemacht?
Sehe ich nirgends.

Hier wurde aufgeteilt, welche Kosten im Haus für das Heizen angefallen sind (dürften entweder nach Wohnfläche oder nach Wohnfläche UND Verbrauch abegerechnet werden) und welche Kosten für das Wamrwasser angenommen werden (Verteilung nach Verbrauch oder pro Kopf).

#7

ich nehme an, das ist für beide wohnungen zusammen?

ja, für beide wohnungen zusammen, wobei mir der jahresölverbrauch von über 3000 L sehr hoch vorkommt. ich habe zwar keine ahnung von ölheizungen ( hatte nur gas bisher ), aber bei dem verbrauch müsste ja jedes jahr nachgetank werden ( es ist ein 4500 L tank ).

nicht, wenn der gesamtbetrag für beide wohnungen gilt.
erstens fehlt die anteilige berechnung für die mietwohnung,
zweitens müssen nach der heizkostenverordnung 50-70% der
kosten nach tatsächlichem verbrauch, der rest nach der
wohnfläche bzw. dem umbauten raum berechnet werden, was hier
ebenfalls nicht gemacht wird.

ja, es gibt eine gesonderte abrechnung für den mieter, aber aufgrund der hohen heizkosten ist diese trotzdem sehr hoch

wird der verbrauch je wohneinheit denn überhaupt erfaßt
(verdunstungsröhrchen bzw. die moderne digitale variante an
den heizkörpern, oder aber ein wärmemengenzähler)?

ja, gibt einzelabrechnungen

#8

Bei einem Verbrauch von fast 18l Heizöl pro m² und Jahr muss
das wohl der Verbrauch für beide Wohnungen gemeinsam sein.
(Sonst wären es ja über 40l!)

genau das ist das problem. der heizölverbrauch ist sehr hoch ( finde ich ). hatte aber bisher nur gasheizungen, daher kein vergleich.

Nun, wo wird denn die Aufteilung auf die Wohnungen gemacht?
Sehe ich nirgends.

ja, gibt einzelabrechnungen ( leider zu ca. 2/3 ungunsten des mieters. was ebenfalls angezweifelt wird )

#9

Hallo!

Wo bleiben denn die Daten ! Der wichtigste Teil fehlt doch noch, die Einzelabrechnung wo die Gesamtkosten auf die 2 Nutzer aufgeteilt werden.
Und wie das geschehen soll und welches Verfahren angewandt wird.

MfG
duck313

1 Like
#10

Hallo!

ca. 3000 l für ein 2-Familienhaus ist eher normal, wenn das etwas älter ist.

Wie viel das in Gasverbrauch wäre ? Einfach grob überschlagen 1 l Öl = ca. 10 kWh Energiegehalt.

Wäre also ca. 30.000 kWh Gasverbrauch pro Jahr für das Haus.

mfG
duck313

#11

hallo.

ja, für beide wohnungen zusammen, wobei mir der
jahresölverbrauch von über 3000 L sehr hoch vorkommt.

das klingt nach einem normalen 80er-jahre-haus. mein solches hat vor jeder sanierungsmaßnahme ca. 6000l gebraucht, bei doppelter wohnfläche.

gruß

michael

#12

hat vor jeder sanierungsmaßnahme

darf man fragen was saniert wurde und wieviel es im endeffekt gebracht hat ?

gruß

#13

Guten Tag,

für mich sieht das so aus das du die gesamten Heiz-und Warmwasserkosten zahlen sollst.

die Gesamtkosten von ca 4000€ mussen erstmal durch die gesamten Qm des Hauses geteilt werden und dann mit deinem Anteil an Qm ausgerechnet werden .

rechenbeispiel 4000 Gesamtkosten : 196 qm = 20.41 pro qm Heizkosten ,jetzt mal deine qm 87 = 1775,67 € Heiz-und Warmwasserkosten .

Weiter wäre die Frage welche Versicherung gemeint ist ,den die ist meistens garnicht berechen bar in den Heizkosten.

Hoffe dir geholfen zu haben.