Hallo,
person A hat im Jahr 2005 eine Whg zum 1.2 gekauft. Dann, während 10 Monate, wurde die leerstehende Whg saniert. am 1.12 wurde die Whg vermietet.
während der 10 Monatige Leerstand, fallen folgende Kosten auf A:
- Grunderwerb-Steuer,
- Zinskosten von dem Darlehen für die Whg.
- Haus-Sonderumlage für Instandhaltung des Hauses,
- Umlagefähiges Hausgeld.
- Abschreibung von der Whg.
Die Frage: Welche dieser Kosten können von den (1 Monatigen) Miete-Einnahmen im 2005, abgesetzt werden?
im klartext: Werden Werbekosten vor einer Miete, wenn sie im selben Jahr fallen anerkannt, oder werden Einkommen und Ausgaben auf eine monatliche Basis angerechnet?
Vielen Dank im Voraus,
Steffan
Ebenfals Hallo,
Einzubeziehen in die AfA Bemessungsgrundlage und entsprechend
abzuschreiben. Dabei nicht vergessen, den Anteil GErwSt, der auf den
nicht abnutzbaren Bodenanteil entfällt, rauszurechen
- Zinskosten von dem Darlehen für die Whg.
Vorweggenommene Werbungskosten, in 2005 abziehbar, genau wie ggf.
Disagio, Abschlusskosten, Eintragung Grundpfandrecht etc.
- Haus-Sonderumlage für Instandhaltung des Hauses
Zahlungen an die Instandhaltungsrücklage sind nicht abziehbar, jedoch
die Reparaturen, die aus der Rücklage bezahlt werden (tauchen auf der
Abrechnung der Hausverwaltung auf)
Vorweggenommene Werbungskosten, in 2005 abziehbar
- Abschreibung von der Whg.
Vorweggenommene Werbungskosten, in 2005 abziehbar
Ebenfalls bei der Ermittlung an den Bodenanteil denken!
Die Kosten wären übrigens auch dann in 05 abziehbar, wenn erst ab 06
vermietet worden wäre. Es zählt die Vermietungsabsicht. Diese ist
hier wohl unstreitig, da nach Abschluss der Renovierung tatsächlich
ein Mietverhältnis eingegangen wurde.
Grüsse
Kathi
allo wieder,
danke für diese Antwort.
ich bin jetzt allerdings nicht ganz sicher ob meine Frage richtig verstanden wurde.
meine Frage war nicht allgemein ob solche kosten in der regel absetztbar sind, sondern hat sich konkret bezogen nur auf die Kosten die zeitlich während eines Leerstandes der Whg. entstanden sind.
Ist eine leerstehende Whg in dieser Hinsicht nicht wie eine selbst-benutzte Whg?
Was wäre wenn die Whg statt leer, 10 monate von A selbst zum wohnnen benutzt würde? könnten auch dann die entstehende Kosten während des Selbst-Wohnenes von spätern Miete-Einnahmen (in dem selben Jahr) abgesetzt werden?
Gruß, Steffan
[MOD] Komplettzitat gelöscht
Vorweggenommene Werbungskosten
Zu Leerstand:
Ja, auch die Kosten in der Leerstandszeit können abgezogen werden.
Daher der Begriff „vorweggenommene“ Werbungskosten.
Wie schon gesagt, es kommt auf die ABSICHT an, die jemand während der
Leerstandszeit für die Wohnung hat. Wird nach der Renovierung
Selbstnutzung beabsichtigt, zählt der Leerstand zur Selbstnutzung.
Wird nach der Renovierung Vermietung beabsichtigt, zählt auch schon
die Leerstandszeit zur Vermietung.
Eine renovierte Wohnung lässt sich besser und teurer vermieten als
eine unrenovierte. Die Renovierungs-Zeit ist erforderlich, um später
gute Einnahmen zu erzielen. Daher zählt auch diese Zeit zur
Vermietung.
Was wäre wenn die Whg statt leer, 10 monate von A selbst zum
wohnnen benutzt würde? könnten auch dann die entstehende
Kosten während des Selbst-Wohnenes von spätern Miete-Einnahmen
(in dem selben Jahr) abgesetzt werden?
In der Zeit, in der A selbst drin wohnt, sind die Kosten, ganz egal
was er später damit beabsichtigt, Kosten der privaten Lebensführung
und gem. § 12 Nr. 1 ESTG nicht abzugsfähig.
Also besser erst renovieren, nachdem A raus ist 
Sonst gibts nix!
Zu Leerstand:
Ja, auch die Kosten in der Leerstandszeit können abgezogen
werden.
Daher der Begriff „vorweggenommene“ Werbungskosten.
gilt aber nicht für (schuld)zinsen, da diese nur für die hingabe des darlehens als solches entstanden sind (ständige höchstrichterlichen rechtsprechung)
gilt aber nicht für (schuld)zinsen, da diese nur für die
hingabe des darlehens als solches entstanden sind (ständige
höchstrichterlichen rechtsprechung)
Das wär mir aber ganz neu. Gibt es dazu Fundstellen?
Zitat Einkommensteuerrichtlinien, H 21.2 Finanzierungskosten:
„Finanzierungskosten für ein unbebautes Grundstück sind als vorab
entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn ein wirtschaftlicher
Zusammenhang mit der späteren Bebauung und Vermietung des Gebäudes
besteht…“
Wenn das sogar für unbebaute Grundstücke gilt, dann auf jeden Fall
auch für bestehende Wohnungen.
[MOD] Komplettzitat gelöscht
habe dazu gerade in der vergangenen woche bfh-rechtsprechung gelesen, aber habe jetzt das aktenzeichen nicht parat. es ist ja auch so, dass sich die gerichte nicht an die verwaltungsanweisungen der estr und esth halten müssen. schlussendlich kommt es immer auf den einzelfall an, ganz klar.
danke!
danke für die hilfende Antwort.