[ESt] Spekulationsfrist Grundstück und Vorvertrag?

Geld & Sparen Steuern
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Frage:

Jemand will die Wohung kaufen in der er bisher zur Miete wohnt.
Der Notartermin ist schon fest, der Vermieter/Verkäufer bittet jedoch diesen Termin auf Dezember zu verschieben da der die Wohnung erst im Dezember 10 Jahre besitzt.

Nun ist die Frage wie könnte der Mieter/Käufer eine Ssicherheit erhalten das er im Dezember (nach ablauf der Frist) die Wohnung wirklich kaufen kann ohne das der Vermieter/Verkäufer Steuerliche Probleme bekommt.

Der Vermieter hat angeblich erahren das selbst ein Vorvertrag ausreicht das vom Finanzamt diese Spekulationssteuer erhoben wird.

Stimmt das?

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Servus Susanne,

Der Vermieter hat angeblich erahren das selbst ein Vorvertrag
ausreicht das vom Finanzamt diese Spekulationssteuer erhoben
wird.

Stimmt das?

(a) Insofern stimmt das nicht, daß es eine Spekulationssteuer im deutschen Steuerrecht nicht gibt.

(b) Es stimmt aber insofern schon, daß als Veräußerung im Sinne des § 23 Abs. 1 EStG (Steuberbare private Veräußerungsgeschäfte) auch anzusehen sind:

  • unter besonderen Umständen die Abgabe eines bindenden Angebots
  • der Abschluss eines bürgerlich-rechtlich wirksamen, (…) bindenden Vorvertrags
  • (…) der Abschluss eines unvollständig beurkundeten und deswegen (…) formunwirksamen Kaufvertrags
  • (…) (…)

Zum Nachlesen H 23 EStH (Einkommensteuer-Hinweise). Die sind zwar bloß für die Verwaltung bindend, nicht für den Steuerpflichtigen, aber die zitierten Sätzlein sind im Original durch BFH-Urteile untermauert, so daß da im Zweifelsfall ein langer Weg durch die Instanzen anliegt, wenn man sich der Verwaltungsauffassung nicht anschließen mag.

Es hilft also streng genommen nicht einmal das Versprechen „in die Hand“, weil auch dieses bereits ein zivilrechtlich wirksamer Vorvertrag ist.

Andererseits könnte man vielleicht ganz gut zusammen kommen, wenn man mal Butter in Gestalt von Geld bei die Fische tut und, statt mit panischer Angst auf die „Spekulationssteuer“ zu schauen, mal rechnet, welcher Betrag da denn überhaupt ansteht. Möglicherweise ist es ein gar nicht besonders hoher, der es dem Käufer wert wäre.

Schöne Grüße

MM

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Der Vermieter meinte wohl ca. 48.000 Euro! ??? Könnte das sein?

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Der Vermieter meinte wohl ca. 48.000 Euro! ??? Könnte das
sein?

Natürlich könnte das sein, allerdings könnten es auch 4,80 €, 480 € oder 480.000 € sein, um das Auszurechnen braucht man die Anschaffungskosten, die Anschaffungsnebenkosten, die Abschreibung, die anderen Einkünfte des Vermieters, den Verkaufspreis, …

Grüße
Chris

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Servus Susanne,

ich schon wieder - jetzt mit korrigiertem Rechenfehler:

Das könnte in der Größenordnung sein, kommt mir aber viel vor.

Wenn wir mal annehmen:

Preis der Wohnung heute: 170.000 €
Anschaffungskosten 1996: 150.000 €

Seit 1996 als Abschreibung steuerlich geltend gemacht: 45% (an dieser Zahl hängt die ganze Rechnung - wenn die Wohnung in 1996 bereits schon länger stand, nicht durch den jetzigen Vermieter gebaut oder neu gekauft worden ist, macht das viel weniger, genauer 18% aus) = 67.500 €

Berücksichtigungsfähiger Restwert: 150.000 € ./. 67.500 € = 82.500 €.

Gewinn aus Veräußerung (Werbungskosten vermutlich Null, also kein Ansatz): 170.000 € ./. 82.500 € = 87.500 €.

Grenzsteuersatz 42% entspricht ESt-Belastung von 36.750 €. Dazu Solidaritätszuschlag 5,5% = 2.021,25 € und Kirchensteuer 9% = 3.307,50 €, alles zusammen 42.078,75 €.

Die angenommene Preissteigerung in der Zeit 1996 bis 2006 halte ich für eher gewagt. 1996 war die durch die Annexion der DDR verlängerte Bauknojunktur in der Hauptsache vorbei, und in sehr vielen Lagen geben die Immopreise bereits seit ungefähr 2000 mehr oder weniger spürbar nach.

Wenn es sich andererseits um einen semiprofessionellen Vermieter handelt, der gute Bau-Connections hat, oder viel in Eigenleistung gemacht hat, kann der Unterschied zwischen Verkaufserlös und Anschaffungs-/herstellungskosten noch deutlich mehr ausmachen.

Man sieht an dem Beispiel: Den wichtigsten Einfluss hat der Unterschied zwischen dem Preis heute und den Anschaffungs-/herstellungskosten damals, und die Frage, ob erhöhte Abschreibungen geltend gemacht werden konnten. Der genannte Grenzsteuersatz dürfte schon durch den Verkauf selber in den meisten Fällen erreicht sein, falls der Verkäufer nicht grade ein sichtbar niedriges Einkommen hat.

Bei einem älteren Haus siehts gleich anders aus, weil da (abgesehen von Ausnahmefällen wie Denkmalschutz etc.) die Abschreibungen nicht so zu Buch schlagen.

Schöne Grüße

MM