Stellt Euch bitte vor, jemand möchte demnächst eine Gewerbeimmobilie (Ladengeschäft) kaufen. Wir nehmen an, das betreffende Objekt wurde schon vor ca. 2 Jahren vom Bauträger errichtet und steht nun zum Verkauf durch die Firma. Bei einer eigentlich erst zu einem späteren Zeitpunkt vorgesehenen Gewerbeanmeldung würde der mutmaßliche Käufer das Objekt zumindest teilflächig auch selber gewerblich nutzen wollen.
Könnte hier mal jemand die Pros und Contras zusammentragen, die jeweils
für den vorherigen privaten Immobilienkauf (ggf. spätere Weitervermietung oder unentgeltl. Nutzung an/durch eigene Firma) bzw.
für den Immobilienkauf über die neu gegründete Frima (bei einem doch Vorziehen der Gewerbeanmeldung)
sprechen?
Dies insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt von Vorteilen bei der Mehrwersteuer (evtl. gewerblich als Vorsteuer einforderbar auch bei erst einer ggf. erst neu gegründeten Firma???).
Das erscheint mir nicht ganz einfach, aber schon mal Danke für Eure Antwort-Artikel!
hinsichtlich USt ergeben sich keine Unterschiede zwischen den beiden Alternativen.
Ertragsteuerlich wird die Alternative „privat“ anschaffen, an die „Firma“ vermieten (geht bloß, wenn die „Firma“ eine Kapitalgesellschaft ist; eine natürliche Person kann nicht an sich selber vermieten, und steuerlich auch nicht an eine Personengesellschaft, an der sie beteiligt ist) in der Regel zu einer Betriebsaufspaltung führen; in diesem Fall ergeben sich auch keine Unterschiede zwischen den beiden Alternativen.
Es könnte Gestaltungen geben, mit denen vermieden werden kann, dass das Grundstück Betriebsvermögen wird. Die sind einigermaßen aufwendig, so daß zu Beginn die Frage steht: Was spricht bei sinkenden Immopreisen überhaupt gegen Betriebsvermögen? Das kann dann, wenn der Wertverlust größer ist als die Buchwertminderung, sogar zu dem Vorteil führen, dass bei einer künftigen Veräußerung anfallende Veräußerungsverluste sich steuerlich eher auswirken als beim privaten Veräußerungsgeschäft.
Kurz: Um zu entscheiden, ob eine Gestaltung „Privatvermögen“ gesucht werden soll, ist eine Prognose über die erwartete Wertentwicklung des Grundstückes notwendig.
Ich muß aber doch nochmal nachfragen wegen des Themas Vorsteuer bei Unternehmen. Angenommen, der Bauträger / Verkäufer weist die Mwst. aus, das Objekt ist noch relativ neu, zählt also wohl noch als Neubau.
Ist es da nicht richtig, dass beim Kauf über das Unternehmen eine vom Bauträger ausgewiesene Mwst. als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden kann (auch wenn die Firma erst neu gegründet wurde)? Dann würde sich doch ein Vorteil ggüb. dem Privatkauf ergeben, oder sehe ich das falsch? Eine spätere Veräußerung, bei der ggf. wieder Mwst. durch das Unternehmen abgeführt werden müsste dabei mal außen vor gelassen …
Ist es da nicht richtig, dass beim Kauf über das Unternehmen
eine vom Bauträger ausgewiesene Mwst. als Vorsteuer vom
Finanzamt zurückgeholt werden kann (auch wenn die Firma erst
neu gegründet wurde)?
Hallo,
klar! Das geht sogar für den eigengenutzten Anteil, da wird dann die Vorsteuer im Jahr 0 erstattet, dafür muss man über 10 Jahre wieder den Eigenanteil versteuern. Effketiv verbleib es zumindest für den Privatteil bei einem guten Zinseffekt.
Wenn Gebäudeteile unternehmerisch genutzt werden soll, wäre der Kauf als Unternehmer sinnvoll. Hierzu sollte man sich vor Kauf der Immobilie unbedingt gut beraten lassen. Auch in puncto Betriebs-Privatvermögen, was Martin schon angedeutet hat.
Ist es da nicht richtig, dass beim Kauf über das Unternehmen
eine vom Bauträger ausgewiesene USt als Vorsteuer vom
Finanzamt zurückgeholt werden kann (auch wenn die Firma erst
neu gegründet wurde)?
Wie showbee sagt: Das ist schon richtig.
Dann würde sich doch ein Vorteil ggüb.
dem Privatkauf ergeben, oder sehe ich das falsch?
Die umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft entsteht bloß in wenigen besonderen Fällen dadurch, dass man etwas „privat“ oder „betrieblich“ nennt. Auch die Anmeldung eines Gewerbes führt bloß in seltenen Fällen zum Beginn der Unternehmereigenschaft. Wenn jemand ein Grundstück kauft, und es dann vermietet, ist er immer umsatzsteuerlicher Unternehmer, und seine Unternehmereigenschaft beginnt schon mit dem ersten nach außen gerichteten Schritt, den er zur Verwirklichung seines Plans tut. (Z.B. die Mittwochszeitung kaufen, wenn die Immo-Anzeigen am Mittwoch kommen.)
Wenn er USt-frei vermietet, merkt er nichts davon, aber sein tut er es schon.
Auch, wenn jemand ein Grundstück kauft, und es dann als Mitunternehmer einer Personengesellschaft überlässt, ist er dabei umsatzsteuerlicher Unternehmer.
Das meine ich, wenn ich sage, dass hinsichtlich USt kein Unterschied zwischen den Alternativen besteht.