ESt - Vermietung/Nießbrauch vs. Rentenzahlung

Geld & Sparen Steuern
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Hallo,
bisher ist es möglich, im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge (Schenkung) Vermögen (zB eine Immobilie) auf Kinder gegen Zahlung einer Rente zu übertragen.

Erste Frage : Kann der Empfangende (Kind) diese Rente auch dann - noch nach aktuell gültigem Steuergesetz - bei sich steuerlich mindernd als Sonderausgabe gelten machen, wenn der Nießnutz der Immobilie bei dem Übertragenden (Eltern) verbleibt ? Dh das Kind hätte zunächst keine Einkünfte aus Vermietung der Immobilie, sondern - als Sonderausgabe -seine Aufwendungen für die Rente.
Die Eltern hätten sowohl die Einkünfte aus dem Nießbrauch als auch die Rente zu versteuern.
Ist das so richtig gesehen ?

Zweite Frage : Bedarf es der notariellen Form einer solchen Vereinbarung, damit das Finanzamt die anerkennt ? Oder genügt eine eindeutige schriftliche Vereinbarung ?

Gruß
Karl

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Hallo,

bisher ist es möglich, im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge
(Schenkung) Vermögen (zB eine Immobilie) auf Kinder gegen
Zahlung einer Rente zu übertragen.

Richtig, man spricht in diesem Zusammenhang auch von der sog. „Leibrente“ bzw. „dauernde Last“.

Erste Frage : Kann der Empfangende (Kind) diese Rente auch
dann - noch nach aktuell gültigem Steuergesetz - bei
sich steuerlich mindernd als Sonderausgabe gelten machen, wenn
der Nießnutz der Immobilie bei dem Übertragenden (Eltern)
verbleibt ?

Vorsicht, man darf den Nießbrauch und die Leibrente/dauernde Last nicht gleichsetzen. Es gibt entweder den Nießbrauch oder dauernde Last.

Der Nießbrauch soll ja in erster Linie das rechtliche Eigentum übertragen - z.B. an einer Immobilie. Das wirtschaftliche Eigentum hingegen kann aber bei demjenigen verbleiben, der das rechtliche Eigentum überträgt. Konkret: Die Eltern erhalten an der Immbolie die sie auf ihr Kind übertragen ein lebenslanges Wohnrecht. Die Eltern nutzen sie also weiterhin. Könnte sie sogar vermieten (je nach Nießbrauchsart)
Nun werden die Eltern immer älter und es fällt ihnen zunehmen schwer, die Immobilie weiter selber zu nutzen. Sie verlassen z.B. das Haus. In so einem Falle könnte der Nießbrauch durch eine dauernde Last abgelöst werden.

Dh das Kind hätte zunächst keine Einkünfte aus
Vermietung der Immobilie, sondern - als Sonderausgabe -seine
Aufwendungen für die Rente.
Die Eltern hätten sowohl die Einkünfte aus dem Nießbrauch als
auch die Rente zu versteuern.

Für den Nießbrauch wird ein Wert ermittelt. Hierzu sehen die Gesetze bestimmte Berechnungen vor, die v.a auch an die Lebenserwartung des Nießbrauchers anknüfen. Diese Wert (des Nießbrauchs) mindert den Steuerwert, welcher bei der Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer die Besteuerungsgrundlage bildet. Ertragssteuerrechtlich handelt es sich in der Mehrheit der Fälle um einen unentgeltlichen Vorgang. Wichtig ist aber im Falle des Nießbrauchs, dass der „richtige“ Nießbrauch eingerichtet wird. Hier gibt es Unterschiede, die teilweise recht komplex und „fallenbehaftet“ sein können.

Im Falle der Leibrente/dL kommen auch hier wieder Abzüge für die Ermittlung der Bemessungsgrundlade zur Schenkungssteuer zum Tragen. Allerdings ist die Berechnung hier etwas „aufwendiger“ als noch im Falle des Nießbrauchs.

Nach einer Entscheidung des BFH sind Versorgungsleistungen im Zusammenhang mit einer Vermögensübertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge als „dauernde Lasten“ einzustufen. Ausnahme: Es wurden immer gleiche Zahlungen vereinbart.

Die dauernde Last kann in voller Höhe als Sonderausgabe geltend gemacht werden, wenn die allgemeinen Voraussetzungen des Sonderausgabenabzugs erfüllt sind.

Zweite Frage : Bedarf es der notariellen Form einer solchen
Vereinbarung, damit das Finanzamt die anerkennt ? Oder genügt
eine eindeutige schriftliche Vereinbarung ?

Wird der Nießbrauch eingeräumt und geht es um eine Immobilie, so muss der Notar eingeschaltet werden. Schließlich hat eine Änderung des Grundbuches zu erfolgen. Das Eigentum geht ja über und der Nießbrauch wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen.
Gleiches gilt für die Leibrente.

VG
Sebastian

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Hallo Sebastian,
zunächst ein Dankeschön, habe aber noch ein bischen Klärungsbedarf.

Vorsicht, man darf den Nießbrauch und die Leibrente/dauernde Last
nicht gleichsetzen. Es gibt entweder den Nießbrauch oder dauernde Last.

Also geht es nicht, dass die Eltern zusätzlich zum Nießbrauch eine regelmäßige Zahlung aus einer dauernden Last erhalten ?
Beides von den Eltern zu versteuern.

Nach einer Entscheidung des BFH sind Versorgungsleistungen im
Zusammenhang mit einer Vermögensübertragung im Rahmen der
vorweggenommenen Erbfolge als „dauernde Lasten“ einzustufen.
Ausnahme: Es wurden immer gleiche Zahlungen vereinbart.

Es geht also nicht, die Versorgungsleistung auf zB jeden Monat €500 vertraglich zu vereinbaren, zu zahlen vom Kind an die Eltern ?

Die dauernde Last kann in voller Höhe als Sonderausgabe
geltend gemacht werden, wenn die allgemeinen Voraussetzungen
des Sonderausgabenabzugs erfüllt sind.

Zweite Frage : Bedarf es der notariellen Form einer solchen
Vereinbarung, damit das Finanzamt die anerkennt ? Oder genügt
eine eindeutige schriftliche Vereinbarung ?

Wird der Nießbrauch eingeräumt und geht es um eine Immobilie,
so muss der Notar eingeschaltet werden. Schließlich hat eine
Änderung des Grundbuches zu erfolgen. Das Eigentum geht ja
über und der Nießbrauch wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen.
Gleiches gilt für die Leibrente.

Muss das Kind den notariellen Vertrag (mit Nießbrauch) auf jeden Fall mit unterschreiben, oder genügt alleine die Unterschrift der Eltern ?

Gruß
Karl

4

Hallo,

Also geht es nicht, dass die Eltern zusätzlich zum Nießbrauch
eine regelmäßige Zahlung aus einer dauernden Last erhalten ?
Beides von den Eltern zu versteuern.

Doch, das geht natürlich. Vorhin war es nur so, dass Du ganz oben von der Rente gesprochen hast und dann direkt darunter von Nießbrauch an der Immobilie. Ich hatte daher den Eindruck, dass entweder das eine oder das andere gelten sollte.

Zunächst muss man einmal nach der Art des Nießbrauchs unterscheiden. Hier gibt es den sog. Zuwendungsnießbrauch bzw. den Vorbehaltsnießbrauch.
In dem von Dir genannten Fall wird aber der Vorbehaltsnießbrauch relevant sein, da es sich ja in dem Fall um eine vorweggenommene Erbfolge handelt.

Beispiel:

Die Eltern besitzen ein fremdvermietetes Haus. Sie wollen dies nun im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre Tochter übertragen und dies über den sog. Vorbehaltsnießbrauch.

Die Eltern lassen sich nun einen Nießbrauch an dem übertragenen Haus eintragen und erhalten im Gegenzug für die Übertragung eine Rente auf Lebenszeit durch die Tochter.
Sind die Eltern Vorbehaltsnießbraucher, ändert sich praktisch nichts für sie. Zwar verlieren sie das zivilrechtliche Eigentum an dem Haus, bleiben aber in vollem Umfang der wirtschaftliche Eigentümer. Will also heißen: Sie erhalten weiterhin die Mieteinnahmen und könenn auch die Abschreibung geltend machen.

Was ist nun mit der Rente ?

Hinsichtlich der Renten gibt es steuerrechtlich einige Abstufungen, die v.a. aus dem Dauer der Zahlung resultieren. Im weiteren gehen wir mal von einer Versorgungs- bzw. Leibrente bis zum Tode aus.

Im Falle der vorweggenommenen Erbfolge sieht der BFH ein Abzugsverbot nach § 12 Nr.2 EStG (http://bundesrecht.juris.de/estg/__12.html) nicht vor.
Die Idee dahinter ist, dass sich der Übergeber in Form der Rente Erträge aus seinem Vermögen vorbehält. Somit wäre grds. der Abzug also Sonderausgabe zulässig.
Beim Vorbehaltsnießbrauch gilt dies jedoch nicht, da hier „alles beim Alten“ bleibt (Mieteeinnahmen weiterhin bei den Eltern).

Die Tochter kann also aufgrund des Vorbehaltsnießbrauchs weder die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Wohnung absetzen (da sie keine Einnahmen dafür hat), noch die Rentenzahlung.

Es geht also nicht, die Versorgungsleistung auf zB jeden Monat
€500 vertraglich zu vereinbaren, zu zahlen vom Kind an die
Eltern ?

Doch, das geht. Allerdings ist das wieder eine Frage der Berechnung der Versorgungsleistungen.

Muss das Kind den notariellen Vertrag (mit Nießbrauch) auf
jeden Fall mit unterschreiben, oder genügt alleine die
Unterschrift der Eltern ?

Ja, es muss dabei sein.

VG
Sebastian

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Hi Sebastian,

das hast du schön, klar und einfach dargestellt.

Nur…bei derartigen Themen sträuben sich bei mir alle Nackenhaare, da der Teufel oft im Detail steckt. Es lässt sich also mit Ferndiagnose auf keinen Fall eindeutig sagen, wie das steuerlich zu beurteilen ist.

Ich verstehe grundsätzlich nicht, warum man bei Immobilien, die ja einen gewissen Vermögenswert darstellen, sich nicht von einem Fachmann beraten lässt. Deshalb mein dringender Rat: sowas gehört zum Steuerberater, ohne Wenn und Aber und zusätzlich zu einem auf Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt (kann ich aus eigener Erfahrung nur empfehlen). Je mehr man gestalten will, um so mehr Beratungsbedarf ist da.

Schöne Grüße
C.

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Hâllo Madame,

Nur…bei derartigen Themen sträuben sich bei mir alle
Nackenhaare, da der Teufel oft im Detail steckt. Es lässt sich
also mit Ferndiagnose auf keinen Fall eindeutig sagen, wie das
steuerlich zu beurteilen ist.

Das stimmt natürlich. Gerade beim Nießbrauch ist es sehr verzwickt und wie Du schon sagst, kann man schnell dem Teufel begegnen.
Und genau diese Aussage „wollte ich“ zwar noch anbringen, habe es aber in der Tat vergessen. Daher ist es sehr gut, dass Du hier eingeschritten bist.

Deshalb mein dringender Rat:
sowas gehört zum Steuerberater, ohne Wenn und Aber und
zusätzlich zu einem auf Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt
(kann ich aus eigener Erfahrung nur empfehlen). Je mehr man
gestalten will, um so mehr Beratungsbedarf ist da.

Dem ist nichts hinzuzufügen :wink:

VG
Sebastian