Liebe/-r Experte/-in,
wir haben 2008 in München eine Eigentumswohnung gekauft und an unsere Tochter vermietet.Mit dem Sachbearbeiter im FA bin ich dann diese Angelegenheit durchgegangen und er hat mir folgende Berechnung bei der Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden sowie des Gebäudes vorgeschlagen:
Gebäudeanteil: 48,2 % ; Grund und Boden: 51,8 % .
Das habe ich so akzeptiert,da ich ahnungslos war und dem Beamten vertraute. Das soll man nicht tun,da das FA ja den Grundstücksanteil möglichst hoch ansetzen will.Nun habe ich gelesen,dass i.allg.Grund und Boden mit ca.20% und das Gebäude mit ca.80% angesetzt werden.
Stimmt das so und gibt es eine Verordnung darüber ?
2.Frage: Könnte ich jetzt noch Widerspruch einlegen gegen diese ungerechtfertigte Berechnung und evtl.eine Erstattung zuviel gezahlter Steuern verlangen ?
Besten Dank. Gruß Klaus
Soviel ich weiß, kann das FA den Grundstückswert tatsächlich schätzen. Sie sollten das Ergebnis aber nicht unbedingt akzeptieren.
Im allgemeinen geben die Grundbuchämter/Bauämter der Stadtverwaltungen Auskunft darüber, wie hoch ein Grundstück im entspr. Baugebiet als bebautes Grundstück zu taxieren ist. Sie können dann das im Verhältnis zu den anderen Wohnungen des Grundstücks anteilmäßig aufrechnen. Diese Zahl muß m.E. ein Finanzamt akzeptieren. Lassen Sie sich das von der Stadtverwaltung ggf. schriftlich geben.
Widerspruch können Sie dann einlegen, wenn der Steuerbescheid, auf den sich die Rechnung des FA bezieht, noch nicht rechtskräftig geworden ist. Das dürfte wohl so sein. In diesem Falle können Sie nur noch versuchen, eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu beantragen mit der Begründung, daß die aufgrund der Beratung des FA billigend angenommenen Berechnungen sich im Nachhinein als falsch erwiesen hätten.
Sehr geehrte/er @Klaus,
gegen den Einkommensteuerbescheid 2008 können Sie nach § 172 Abs.1 Nr.2 innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheides Einspruch einlegen. Diese Einspruchsfrist ist immer zu beachten, wenn die Änderung zu Gunsten des Steuerpflichtigen erfolgt.
Der %-ige Anteil für Grund und Boden erscheint mir ebefalls sehr hoch. Es entspricht der Richtigkeit, wenn Sie schreiben, dass bei Ermittlung der Afa die 20% für den Grund und Boden abgezogen werden. Dieser Posten steht im Bewertungsgesetz. Welcher § das ist kann ich Ihnen leider nicht genau schreiben. Diese 20 % ist allerdings nur ein Richtwert. Es kommt auch auf die Lage des Grundstücks an und die dortigen durchschnittlichen Grundstückspreise. Diese durchschnittlichen Grundstückspreise je qm kann mann sich von den Gemeinden bzw. Immobilienmakler einholen und damit beim zuständigen Finanzamt beweisen, dass die Grundstückspreise weitaus niedriger sind, als von denen geschätzt wurde. Ich könnte mir vorstellen, dass die Grundstückspreise in München höher sind als 20 %, aber dass sie 51,8 % des Kaufpreises entsprechen erscheint mir doch ziemlich hoch. Es sei denn die Eigentumswohnung entspricht nicht dem normalen Standart ( sondern liegt weit drunter ). Dann ist es natürlich möglich, dass der Grund und Boden mehr wert ist als die Wohnung, die darauf steht.
Meine Empfehlung an Sie: Suchen Sie sich einen Steuerberater oder einen Lohnsteuerhilfeverein, der Sie bei der Durchsetzung Ihres Anliegens beim Finanzamt unterstützt. Das Geld dafür lohnt sich wirklich und noch dazu können Sie diese Kosten bei der Vermietung oder als Werbungskosten als Arbeitnehmer gegensetzen.
Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Kinematze
Sehr geehrter Klaus, ich bin kein Rechtssachverständiger sondern habe Erfahrungen aus 20-jähriger Steuerbearbeitung meiner eigenen Hausgrundstücke. Dabei ist mir schon fast alles passiert, sogar mehrere Hausprüfungen habe ich schadlos überstanden. Ich kann eben nur aus eigener Erfahrung etwas dazu sagen. Vielleicht hilft es Ihnen.
Das Finanzamt verfährt in der Regel wie Sie es erlebt haben, sofern im Kaufvertrag nicht der Kaufpreis nach Grundwert(nicht abschreibbar) und Hauswert (abschreibbar= AfA) aufgeteilt wurde. Die Notare sind keine Steuerberater und dürfen dieses Problem im Kaufvertrag nicht von sich aus regeln, wenn es nicht verlangt wird. Man muss die Trennung extra verlangen, dann muß er es notariell ohne Gutachten wie verlangt beglaubigen (nachträglich ist das kaum zu erreichen.)
Ich habe es auch versäumt, das im Notarvertrag regeln zu lassen. Dem habe ich vom FA anerkannte Abhilfe geschaffen, indem ich einen offiziellen, amtlich zugelassenen Gutachter mit einem Sachwertgutachten beauftragte, worin der Haus- und Bodenwert ermittelt wird (und für die AfA-Prozente die Restnutzungsdauer gleich mit). Wenn das Grundstück verkehrstechnisch ungünstig liegt (laut, weit abseits usw.) oder andere Mängel zum Bodenwert genannt werden können, kann der Gutachter vom Bodenrichtwert, der von der Stadt festgelegt ist, auch zu Ihren Gunsten abgeweichen (das geht zu errechnen). Wenn das Haus sehr gut und neu ist, dann ist eben der Hauswert viel höher als der Bodenwert. Der Kaufpreis wird nun ins Verhältnis zu Boden und Hauswert gesetzt und der abschreibbare Hauswert entsprechend ermittelt. Überzeugen Sie den Gutachter, dass er ganz legal einen niedrigen Bodenwert und einen hohen Hauswert herausbekommt (ganz ohne Betrug! oder Schmiergeld!). Es kostet ein solches Gutachten (je nach Wertumfang) vielleicht 600 - 1000 €, die sich auf 20 Jahre oder mehr Jahre günstigere AfA auszahlen. Lassen Sie im Gutachten auch die Restnutzungsdauer ( Prozent-Satz der Abschreibung = 100 Jahre geteilt durch Jahre der Restnutzungsdauer) mit festlegen, wenn Ihnen die jetzigen Prozente der AfA nicht so richtig genehm sind (z.B.: 20 Jahre RND = 5% AfA, 40 Jahre RND = 2,5% AfA).
Wie weit zurück dieses Gutachten vom FA gerechnet wird, ist mir nicht geläufig, allerdings ist 4 Jahre üblich, bei Fehlern länger. Der Gutachter kann den Boden- und Hauswert zu jedem beliebigen Stichtag feststellen, also 2008 oder 2010 oder auch Januar bis Dezember 2011.
In jedem Fall könnten Sie ab dem Stichtag, für den das Gutachten ermittelt wird, die entsprechende Abschreibung beantragen.
Zumindest sollte es aber für die nächste Steuererklärung (z. B. 2011) beansprucht werden können.
Die Widerspruchsfrist ist in der Regel verstrichen. Nur Fehler werden länger rückwirkend vom FA berücksichtigt. Aber bei Ihnen liegt kein echter Fehler vor,sondern ein Versäumnis von Ihnen. Es lag in der Abfassung des Notarvertrages. Das erkennt das FA sicher nicht als Fehler an und das richtigstellende Gutachten sicher auch nicht als Fehlerbehebung. Aber ab 2011 könnte es gehen, wenn Sie die AfA nach Gutachten (kann auch erst 2012 fertig werden, aber mit Gutachten-Stichtag des Hauswertes für ein Datum in 2011) mit Ihrer EStE 2011 erklären und das Gutachten einreichen (zumindest auszugsweise mit den Daten zu Bodenwert, Hauswert, Restnutzungsdauer). Das FA könnte allerdings später die Komlpletteinsicht ins Sachwertgutachten anfordern, was ja von Ihnen erfüllbar ist.
Ich hoffe Ihnen etwas geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen Littleservice
Lieber Klaus,
die pauschale Aufteilung 80/20 ist Quatsch. Das wird aus Vereinfachungsgründen gerne erst einmal so gewählt, weil die meisten Leute die Berechnung kaum selbst vornehmen können. Es liegt in der Natur der Sache, dass das Quatsch ist, weil je nach Zustand der Bausubstanz und Größe des Grundstücks bei derartiger Berechnung völlig falsche Gewichtungen entstehen. Fazit: man kann das nicht pauschalieren.
Technisch geregelt ist das Ganze im ‚Bewertungsgesetz‘, dort in den §§ 74 ff. Ferner gibt es Bewertungsrichtinien Grundvermögen als Ergänzung. Die einzelnen Vorschriften orientieren sich nach Lage und Größe des Grundstücks und nach Ausstattung des Gebäudes. Grundsätzlich sind die Ermittlungen des Finanzamts anfechtbar. Es kommt allerdings darauf an, ob die Feststellungsbescheide noch unter Vorbehalt der Nachprüfung stehen. Ich fürchte allerdings, dass das ohne steuerliche Beratung wenig Sinn ergibt, da die Materie sehr komplex ist und es einiger Erfahrung bedarf, solche Berechnungen richtig durchzuführen.
Gruß
Wolfgang
Hallo, ganz herzlichen Dank für die so ausführliche Antwort.Die hilft mir schon sehr viel weiter. Ich werde mich mal mit meinem Steuerberater unterhalten.
Mit freundlichem Gruß Klaus
Sehr geehrter Klaus, ich bin kein Rechtssachverständiger
sondern habe Erfahrungen aus 20-jähriger Steuerbearbeitung
meiner eigenen Hausgrundstücke. Dabei ist mir schon fast alles
passiert, sogar mehrere Hausprüfungen habe ich schadlos
überstanden. Ich kann eben nur aus eigener Erfahrung etwas
dazu sagen. Vielleicht hilft es Ihnen.Das Finanzamt verfährt in der Regel wie Sie es erlebt haben,
sofern im Kaufvertrag nicht der Kaufpreis nach Grundwert(nicht
abschreibbar) und Hauswert (abschreibbar= AfA) aufgeteilt
wurde. Die Notare sind keine Steuerberater und dürfen dieses
Problem im Kaufvertrag nicht von sich aus regeln, wenn es
nicht verlangt wird. Man muss die Trennung extra verlangen,
dann muß er es notariell ohne Gutachten wie verlangt
beglaubigen (nachträglich ist das kaum zu erreichen.)
Ich habe es auch versäumt, das im Notarvertrag regeln zu
lassen. Dem habe ich vom FA anerkannte Abhilfe geschaffen,
indem ich einen offiziellen, amtlich zugelassenen Gutachter
mit einem Sachwertgutachten beauftragte, worin der Haus- und
Bodenwert ermittelt wird (und für die AfA-Prozente die
Restnutzungsdauer gleich mit). Wenn das Grundstück
verkehrstechnisch ungünstig liegt (laut, weit abseits usw.)
oder andere Mängel zum Bodenwert genannt werden können, kann
der Gutachter vom Bodenrichtwert, der von der Stadt festgelegt
ist, auch zu Ihren Gunsten abgeweichen (das geht zu
errechnen). Wenn das Haus sehr gut und neu ist, dann ist eben
der Hauswert viel höher als der Bodenwert. Der Kaufpreis wird
nun ins Verhältnis zu Boden und Hauswert gesetzt und der
abschreibbare Hauswert entsprechend ermittelt. Überzeugen Sie
den Gutachter, dass er ganz legal einen niedrigen Bodenwert
und einen hohen Hauswert herausbekommt (ganz ohne Betrug!
oder Schmiergeld!). Es kostet ein solches Gutachten (je nach
Wertumfang) vielleicht 600 - 1000 €, die sich auf 20 Jahre
oder mehr Jahre günstigere AfA auszahlen. Lassen Sie im
Gutachten auch die Restnutzungsdauer ( Prozent-Satz der
Abschreibung = 100 Jahre geteilt durch Jahre der
Restnutzungsdauer) mit festlegen, wenn Ihnen die jetzigen
Prozente der AfA nicht so richtig genehm sind (z.B.: 20 Jahre
RND = 5% AfA, 40 Jahre RND = 2,5% AfA).
Wie weit zurück dieses Gutachten vom FA gerechnet wird, ist
mir nicht geläufig, allerdings ist 4 Jahre üblich, bei Fehlern
länger. Der Gutachter kann den Boden- und Hauswert zu jedem
beliebigen Stichtag feststellen, also 2008 oder 2010 oder auch
Januar bis Dezember 2011.
In jedem Fall könnten Sie ab dem Stichtag, für den das
Gutachten ermittelt wird, die entsprechende Abschreibung
beantragen.
Zumindest sollte es aber für die nächste Steuererklärung (z.
B. 2011) beansprucht werden können.
Die Widerspruchsfrist ist in der Regel verstrichen. Nur Fehler
werden länger rückwirkend vom FA berücksichtigt. Aber bei
Ihnen liegt kein echter Fehler vor,sondern ein Versäumnis von
Ihnen. Es lag in der Abfassung des Notarvertrages. Das erkennt
das FA sicher nicht als Fehler an und das richtigstellende
Gutachten sicher auch nicht als Fehlerbehebung. Aber ab 2011
könnte es gehen, wenn Sie die AfA nach Gutachten (kann auch
erst 2012 fertig werden, aber mit Gutachten-Stichtag des
Hauswertes für ein Datum in 2011) mit Ihrer EStE 2011 erklären
und das Gutachten einreichen (zumindest auszugsweise mit den
Daten zu Bodenwert, Hauswert, Restnutzungsdauer). Das FA
könnte allerdings später die Komlpletteinsicht ins
Sachwertgutachten anfordern, was ja von Ihnen erfüllbar ist.
Ich hoffe Ihnen etwas geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen Littleservice
Sehr geehrter Herr Klaus, es ist gern geschehen.
Ihr Steuerberater wird wissen, wie die Bodenrichtwerte in Ihrer Wohngegend errechnet wurden.
Beachten Sie dabei:
- Der Bodenrichtwert ist ein Duchschnittswert für eine Wohngegend und ist eben nur ein Richtwert, sofern es nicht etwas Genaueres zum betreffenden einzelnen Grundstück gibt. Für Ihr Grundstück entspricht es einer Schätzung.
- Der Bodenwert eines Sachwertgutachtens (von einem amtl. zugelassenen Gutachter)ist also genau für das entsprechende Grundstück zutreffend. Hier können durch negative Faktoren die Bodenrichtwerte auch niedriger angesetzt werden. Für Negativefakten sollten Sie gemeinsam mit dem Gutachter trifftige Gründe finden und geltend machen.
- Das FA kann keine glaubhaften Argumente gegen die Gültigkeit eines Sachwertgutachtens vorbringen. Es müsste ein Gegengutachten veranlassen (für FA aufwendig und kostet das FA etwas). Dann steht Gutachten gegen Gutachten (ggf. vor Gericht zu klären). Aber soweit wird es das FA nicht kommen lassen und einlenken.
- Vielleicht können Sie mit dem Gutachter einen Höchstpreis aushandeln.
Mit hohem Hauswert (gute Argumente dafür geltend machen(Ausstattung,Ausführung, Extras)und niedrigen Bodenwert wird der abschreibbare Anteil des Kaufpreises für den Gebäudewert höher.
Viel Erfolg wünscht Ihnen Littleservice
Liebe/-r Experte/-in,
wir haben 2008 in München eine Eigentumswohnung gekauft und an
unsere Tochter vermietet.Mit dem Sachbearbeiter im FA bin ich…
zuviel gezahlter Steuern verlangen ?
Besten Dank. Gruß Klaus
folgenreicher Fehler vom Amt
Hallo, Littleservice, hallo Klaus, danke für Eure Erfahrungen. Hier mein Malheur:
Nach meinem Umzug teilt das neue Finanzamt mir nach meinem Einspruch gegen den Steuerbescheid mit, daß die AfA meiner vermieteten Eigentumswohnung 12 Jahre lang vom vorherigen FinAmt falsch berechnet worden ist. Obgleich ich derzeit jedes Jahr Einspruch eingelegt und meine AfA stets genau so berechnet hatte, wie jetzt das neue Finanzamt, hatte man mir immer nur die Hälfte bewilligt. Zweimal hatte ich während der 12 Jahre angefragt, worin denn mein „Fehler“ bei den Einkünften V&V läge,ohne jedoch eine Antwort zu erhalten. Zu allem Überfluß macht das neue Finanzamt jetzt einen Rückzieher, will mir weniger AfA zugestehen und dafür die Dauer der Abschreibung verlängern, bis über meinen Tod hinaus. Es muß allerdings ein Gutachten geben, denn einer der ca 200
Miteigentümer baugleicher Wohnungen unserer Wohnanlage ist Gebäudegutachter und vemietet seine Wohnung wie ich. Die Miteigentumsanteile des zugehörigen Bodens sind auch alle gleich, der Kaufzeitpunkt ähnlich. Könnte man da nicht einfach auf Gleichbehandlung pochen, um nicht klagen zu müssen? Vielleicht könnte man auch die übrigen Miteigentümer zur Überprüfung ihrer AfA veranlassen oder sich ein „neues“ Gutachten teilen, ebenso wie der Grund & Boden schon aufgeteilt ist…??? wer weiss das? Es grüßt: Bagatelle