ETW: schnelle Tilgung, oder kleine Rate bei Verm

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

folgende Situation:

ich habe eine Eigentumswohnung, die ich selbst seit 2,5 Jahren nutze. Kaufwert 80.000 EUR.
Abbezalt wäre die Wohnung bei derzeitiger Tilgungsrate in ca. 13-15 Jahren.

Der Plan ist in den nächsten 3-5 Jahren nach einer größeren Immobilie zur Familiengründung zu ziehen.

Derzeit ist die Tilgungsrate niedrig gehalten, obwohl ich auch mehr abbezahlen könnte. Die Frage, die sich mir stellt ist aber, ob es Sinn macht die Wohnung schneller abzuzahlen, oder die Tilgung einfach weiterhin niedrig zu halten, da ich die Wohnung wohl vermieten werde, um die Einnahmen in eine größere Wohnung zu stecken.
Der Verkauf wäre wahrscheinlich mit zu viel Verlust verbunden, wenn noch eine hohe Restschuld besteht.

Um es noch einmal auf den Punkt zu bringen. Lieber schnell tilgen, oder lieber „übriges Geld“ separat anlegen, um in 3-5 Jahren Startkapital für eine andere Immobilie zu haben und den Rest mit den Mieteinnahmen der kleineren Wohnung finanzieren?

vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe

#2

wenn du die wohnung sicher vermieten willst, dann macht eine niedrige tilgung sinn, da der zinsaufwand bei vermieteten immobilien steuerlich abgesetzt werden kann. lieber wenig tilgung in vermietung und ggf. mehr tilgung bei selbstgenutztem haus.

vg thomas

#3

Hallo Klampfenkali

Deine Frage kann ich leider nicht beantworten, da ich die deutschen Amortisationsregeln nicht kenne (ich lebe und wohne in der Schweiz).
Hier ist es im Moment nicht opportun, zu amortisieren. Wir haben zB eine LIBOR-Hypothek zu 0,12%. Hinzu kommt, dass in der CH nicht amortisiert werden MUSS, sondern dies ist freiwillig und unter CHF 200 000.- sind die Banken gar nicht interessiert, Hypotheken zu verkaufen.
Wie ich erfahren habe, sprechen in D die Banken überhaupt nicht von LIBOR-Krediten, weil damit nicht so viel zu verdienen „sei“ (ich gab einer Bekannten in HH den Tipp, der Banker hat sie fast erschossen, als sie nach LIBOR fragte!!!).
So bleibt mir nur:
Alles Gute und schönen Rutsch ins neue Jahr 2013

BX (Bleib xund!) und freundliche Grüsse:
LD,U (CH)

#4

Hallo,
wenn Du Dich mit der Absicht einer späteren Vermietung befaßt, solltest Du die Tilgung geringer halten, da die Kosten später in vollem Umfang absetzbar sind.
Wenn Du Geld übrig hast, könnte ein Bausparvertrag der richtige Weg sein.
Aber das sagt Dir Dein Finanzberater.
Gruß Uwe

#5

Hallo, wenn Deine Zinsen niedrig sind und du die Wohnung gut vermieten kannst, rechnet sich die Anlage.
(Instandhaltung, Verwaltung)

Ich gehe mal von einem neuen Haus aus.

Verkaufen mit Mietern ist nicht gut. Eigenbedarf geht dann auch nicht. Wenn verkaufen dann jetzt als leere Wohnung.

#6

Hallo Thomas,

vielen Dank für deine Antwort. Das hilft mir zur Orientierung schon mal weiter.

Fakt ist, dass ich die Wohnung noch mindestens 3 Jahre selbst benutzen werde.
Ich werde also definitiv was anderes suchen, bevor ein Großteil der Restschuld beglichen sein wird.
Dann macht es wohl am meisten Sinn, wenn ich die Rate so belasse und dann vermiete, außer ein Verkauf wäre in dieser Phase gerade trotz hoher Restschuld lukrativ. Das kann man aber nicht wissen, so wäre es besser noch 3 Jahre relative hohe Sollzinsen hinzunehmen.
Ist mein Gedankengang hier richtig?

#7

Sehr geehrter Fragesteller,

eine seriöse Antwort auf Ihre Frage setzt sorgfältige Analyse voraus, sollte sehr fein differenziert und komplex ausfallen und dabei alle möglichen Variablen und Eventualitäten beinhalten.

Um trotz fehlender Informationen wenigstens einen Aspekt kurz und nutzbar auf den Punkt zu bringen, lege ich vereinfachend zugrunde,dass Sie derzeit selbst in ihrer Wohnung leben und somit die Tilgung der Fremdmittel mit einer Sparanlage verglichen werden kann.

Gegenwärtig sind die Zinsen niedrig, sowohl für Hypothekendarlehen, wie auch für vergleichbar risikoarme Geldanlagen. Was bringt Ihnen also derzeit den größeren (Zins-)Vorteil?
Ich vermute, sie bezahlen deutlich höhere Zinsen für das Fremdkapital, als Sie, auch auf absehbare Zeit, für ratierliche Geldanlagen vereinbaren können. Die eingesparte Differenz ist Ihr unmittelbarer, potenzieller Vorteil bei schnellerer Tilgung.
Ein Objekt mit geringeren Lasten lässt sich später auf verschiedene Weise auch besser „verwerten“, falls dies erforderlich wird.

Die Antwort könnte allerdings auch völlig anders ausfallen, nicht zuletzt stellt sich die Frage, welche Risiken Sie einzugehen bereit sind, wie hoch Ihr Einkommen und die verfügbaren Mittel sind.

Bitte nehmen Sie also meine Antwort nur als Ausschnitt aus einer Vielzahl an Möglichkeiten, die mit all den unbekannten Sachverhalten zusammen hängen, die - entsprechend der individuellen Gewichtung - in dieser Betrachtung ebenfalls eine Rolle spielen.

Ich wünsche Ihnen für Ihre Entscheidung eine glückliche Hand.

#8

Hallo,
um diese Frage einigermaßen zu beantworten, müsste man Dein Leben kennen.
Mal ein paar Gedanken, die aus den geschriebenen Fakten konstruiert sind.
Wenmn Du die 80.000 in 13 - 15 Jahren getilgt hast, wird die Tilgung bei 0 Anfangskapital ganz grob ca. 500 € im Monat sein !?
Somit kannst Du also kein ganz mittelloser sein ! :wink:) (kommen ja auch noch Zinsen und alle Nebenkosten des Wohnens, also Hausgeld, Heizen und ggf. weitere Betriebs- und Nebenkosten je nach Situation hinzu.

Die Eigengenutzte Immobilie ist zur Einkommensteuerminderung recht uninteressant. Also, bringt es für meine Begriffe nix, viel abzubezahlen und schnell fertig zu sein.
Du willst ja in ca. 5 Jahren ausziehen und vermieten. Dann sind z.B. Zinsen und andere Kosten (! - nicht die Tilgung) von der Einkommensteuer absetzbar soweit sie nicht aus den Mieteinnahmen zu finanzieren sind - und persönlich hättest du etwas von einer „guten“ Anzahlung der dann zu kaufenden Immobilie, die ja wieder selbst genutzt werden soll und somit diesen Vorteil dann wieder nicht hätte.

Also mal ganz vorsichtig gesagt, so wie sich das für mich darstellt: die heutige Wohnung , die zukünftig vermietet werden soll, minimal abzahlen und lange Laufzeit (wenn Du noch lange zu arbeiten hast) um zukünftig recht gute Steuerersparnis zu erwirtschaften.
Die heutigen Überschüsse lieber ansparen, um für die zukünftige selbstgenutzte Immobilie so wenig wie möglich finanzieren zu müssen und die dann so schnell wie möglich bezahlt zu bekommen. Hier gibts ja nur wenig abzusetzen !

Die Rechnung geht aber nur auf, wenn das so abläuft und alle Gesetzte und Vorschriften etc so bleiben!

Also genauen PLan erarbeiten und mit dem Steuerberater absprechen und dann durchziehen !

Viel Spass dabei
Jürgen

#9

Hallo,
Eigentumswohnungen, die man selbst bewohnen will sollte man immer so schnell wie möglich abbezahlen. Finanzierungen sind nur sinnvoll für vermietetes Eigentum und dann auch nur, wenn man in einer hohen Steuerprogression ist, Du also viel verdienst. Ansonsten hat man nur Nachteile. Rechne einfach mal nach, was Du in 10 Jahren an die Bank ohne Tilgung zahlst. Es sind Deine Kosten und es ist das was die Bank verdient. Es ist manchmal besser das Geld anzulegen und die Wohnung etwas später aus Eigenkapital zu bezahlen. Andere Meinungen hierzu haben nur die Bänker und die Bausparkassen, denn die verdienen kräftig daran und zwar das Geld, was Du zahlen musst.
Viel Gläck bei Deinen Entscheidungen.
MB

#10

Das ist eine gute Frage , die ich dir leider mit gutem gewissen nicht beantworten kann, das sollte ein guter Finanzberater , am besten ein Unabhängiger ganz genau ausrechnen , so das du selbst schwarz auf weiß sehen kannst was für dich optimal ist .

Mit freundlichen Grüßen

Güngör Coskun

#11

Hallo,
hier benötigt man eine Expertenmeinung von einem Finanzberater und das bin ich leider nicht. Bauchgefühl reicht hier nicht!

LG Angelika

#12

Hallo…zu deiner derzeitigen Situation will ich einmal sagen. Ich halte es für falsch selbst genutzten Wohnraum mit niedriger Tilgung abzuzahlen. Da du diesen nicht abschreiben kannst, aber jede Menge an die Bank zahlen musst, heißt die Devisen so schnell
abzahlen wie nur möglich. Ich würde an deiner stelle, alles auf mein Darlehn bezahlen was möglich wäre. Und an dem Tag der Veränderung meiner Lebensplanung eine neue Entscheidung treffen…ob ich die Wohnung verkaufe oder nicht. Gruß SirRudolfo

#13

Hallo,

um hier eine professionelle Antwort zu geben, ist es sinnvoll, Ihre gesamte finanzielle, wirtschaftliche, steuerliche und familiäre Situation zu betrachten!

Empfehlenswert ist eine Auswertung mit einem Finanzberater und dann alle Aspekte mit einzubeziehen!

Gerne helfe ich Ihnen hier weiter, dafür sollten wir aber dann die Kontaktdaten austauschen und sehen, ob es sinn macht!

Herzliche Grüsse, viel Erfolg und einen erfolgreichen Start ins Jahr 2013!

Ralf Wacker

#14

Hallo,
die Antwort ist sehr komplex, daher möchte ich nur auf die Möglichkeiten hinweisen. Wenn ich ein Sicherheitsmensch bin, gehe ich wenig Risiko ein und bezahle meine Immobilie, lebe und habe meine Ruhe. Wenn ich sehe, dass ich die Kreditkosten zahlen kann und der Staat hilft mir dabei, kann ich auch ruhig leben, aber ich muss darauf gefasst sein, dass ich dafür auch streiten muss. Dazu muss man wissen, die Kreditzinsen aus einer vermieteten Wohnung kann ich voll den Einnahmen aus V u. V. entgegensetzen. Dazu kommt die Abschreibung. Eine selbstbewohnte Wohnung kann ich nur über die Abschreibung mindert geltend machen. So ist auszurechnen, was kommt am Ende des Jahres an Steuern zurück, oder ich trage dies auf der Lohnsteuerkarte ein. Der richtige Weg geht nur nach genauer Kenntnis der bestehenden Situation.
Gruß tummle

#15

Hallo,

die Zinslasten werden geringer wenn schneller abbezahlt wird.
Hier ein Beispiel:
Kapital Zinsen % Zeit Jahre Tilgung/Mon Zinsen Mon Zins gesamt
15 Jahr Laufzeit
A 50.000,00 € 4 15 277,78 € 83,33 € 15.000,00 € Ausgabe

10 Jahre Laufzeit
B 50.000,00 € 5 10 416,67 € 104,17 € 12.500,00 € Ausgabe
Anlegen für die restlichen 5 Jahre
C Monatlich 2,5 5 520,83 € 33.307,58 € 2.047,58 € Einnahme+
31.260,00 € Kapital
Gruß Taro