Liebe/-r Experte/-in,
ich habe meine erste Betriebskostenabrechnung bekommen und musste feststellen, dass sich meine Heizkosten (Zentralheizung)beinahe verdoppelt haben, obwohl ich im Winter nicht unbedingt auf eine Südseetemperatur heize. Bei mir regt sich nun der Verdacht, dass die Hausverwaltung vorsätzlich die Betriebskosten als zu gering angegeben hat, um später mit einer satten Nachzahlung zu überraschen.( bei 43 qm Wohnfläche wurden für monatliche Vorrauszahlungen 36€ als kalte Betriebskosten und 46€ als Heizkosten vertraglich festgehalten.)Zusätzlich zu einer Nachzahlung von ca 330€ steigt nun auch meine Miete durch erhöhte monatliche Vorrauszahlungen um 45€.
Frage: falls die Hausverwaltung tatsächlich die Nebenkosten beschönigt und somit mich als Mieter getäuscht hat, wäre dies ein strafbares Verhalten?
Freue mich auf hilfreiche Antworten.
Gruß
Bayer
Nach der Rechtsprechung bleibt die zu geringe Festlegung der Vorauszahlung folgenlos. Ausnahme: Bei Bejahung der Nachfrage, ob die Vorauszahlungen ausreichend seien und das beweisbar ist, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.
Erfahrungsgemäß wird die Miete mit Festlegung zu geringer Vorauszahlungen oft geschönt. Leider kann man nur vorbeugen, wenn man sich die letzte Abrechnung (des Vormieters) vor Vertragsschluß vorlegen läßt oder im Beisein eines Zeugen fragt, ob die Vorauszahlungen realistisch sind.
Es ist auch möglich, daß die Anzeige der Heizkostenverteiler (HKV) fehlerhaft ist - aber dafür ist der Mieter beweispflichtig. Anerkannt ist z.B., daß die Anzeige eines HKV nicht verwertbar ist bei Sonneneinstrahlung oder bei einen anderen Wärmequelle in der Nähe des HKV. Elektronische HKV „zählen“ manchmal, wenn die Raumtemperatur sehr hoch ist (z.B. 35 Grad), z.B. bei schlecht isolierten Dachgeschoßwohnungen. Hohe Verbrauchswerte entstehen auch, wenn das Ventil am Heizkörper defekt ist. Obwohl abgedreht, schließt es nicht ganz u. der Heizkörper ist immer leicht erwärmt (nur während der Heizperiode feststellbar).
Weiterer bekannter Mangel: alte oder verschlammte Heizkörper erwärmen sich nur im oberen Bereich u. haben dann nicht die „normale“ Wärmeleistung. Man muß dann mehr heizen, und das schlägt sich natürlich in einer höhere Verbrauchsanzeige am HKV nieder.
Ferner kann auch der sog. „Umrechnungsfaktor“ (UF) für den Heizkörper falsch berechnet worden sein, er ist dann zu hoch. Der UF bezieht sich auf die Wärmeleistung eines Heizkörpers und wird mit dem Ablesewert multipliziert (Ausnahme: bei dem Techem Verdunster-HKV ist die Wärmeleistung bereits durch verschieden gespreizte Skalen berücksichtigt).
UNMITTELBAR!! vor dem Einzug müßte es eine Zwischenablesung gegeben haben (anfordern!). Wurde nach sog. „Gradtagszahlen“ abgerechnet (Begriff unter Google suchen), können Sie von Ihren Heizkosten 15% abziehen (§ 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung; Text im Internet nachzulesen).
Tipp: Die oft in Heizkostenabrechnungen enthaltene „Nutzerwechselgebühr“ darf nur bei individueller Vereinbarung im Mietvertrag (also nicht formularmäßig) berechnet werden. Die Umlage der Gebühr auf den Einziehenden ist unzulässig, weil er den Nutzerwechsel nicht „verursacht“ hat sondern der Ausziehende durch seine Kündigung.
Grüße: Roland Berger
Hallo Herr Berger,
vielen Dank für die äußerst informative Antwort!
Natürlich hab ich mir, wie wohl viele andere, eine realistische Einschätzung der BK nicht bejahen lassen.
Aber ich werde auf jeden Fall die von Ihnen erwähnte Zwischenablesung anfordern.
Vielen Dank
Gruß
J.Bayer
Hallo Frau Bayer,
tja, das ganze hat schon einen bitteren Nachgeschmack, wobei eine Hausverwaltung wissen müsste, welche Vorauszahlung für die Wohnung angebracht ist.
Ich gebe immer den Rat, ca. 2 € bis 2,20 € pro m2 Wohnfläche als Vorauszahlung, das heisst für ihre Wohnungsgröße ca. 85 - 90€. Gibt es bei euch, ich weiss nicht wo Sie herkommen einen Mieterverein?? Wenn ja würde ich sofort hingehen bzw. wenn nict würde ich die Erstberatungskosten bei einem Anwalt anfragen und den zu Rate ziehen. Haben Sie vielleicht eine Rechtschutzversicherung?? die würde dies eventuell auch Kostenmässig übernehmen.
Ich hoffe das ich Ihnen etwas helfen konnte.
MfG Schäfer
Hallo Herr Schäfer,
ich habe nochmals einen Termin bei einer kostenlosen Rechtsberatung (die allerdings bald abgeschafft werden soll)in Berlin. Allerdings wird mir immer klarer, dass ich wohl in den sauren Apfel beissen muß.
Bezieht sich Ihre Kostenangabe pro qm nur auf die Heizkosten, oder einschl. die kalten Nebenkosten?
Herzlichen Dank
J.Bayer
Hallo Jutta ,
der März 10 und an Nov.10 waren über den Durchschnitt zu Kalt…somit unabwägliches Ereignis… kommste mit keiner Klage durch ! Empfehle mal den 5min Heizcheck auf http://www.heizspiegel.de/ und den Betriebkostenprüfer beim DMB.de…ist alles für Lau und Koscher !
MfG H.Fischer
Hallo Frau Bayer,
der Richtwert pro m² richtet sich für Heiz- und Nebenkosten zusammen. Sie werden wohl die Nachzahlung leisten müssen, wobei ich hier mit der Hausverwaltung eine Ratenzahlung vereinbaren würde. Nur noch als Tipp, wenn Sie wieder einmal eine Wohnung suchen, lassen Sie sich vorab den letzten Jahresverbrauch des Vormieters zeigen (bekommen Sie auch vom Vermieter), dann sehen Sie zumindest, mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen (ist nur eine Hilfe). Natürlich liegt der Verbrauch bei Altbauten höher wie bei Neubauten.
Grüße aus Baden Wüttemberg
Schäfer
Vielen Dank Herr Schäfer!
Vielen Dank dür den Tip!
Gruß
J.Bayer
Liebe Frau Bayer,
in der Tat, das wäre ein strafbares Verhalten.
Die Praxis zeigt aber, dass der drastische Anstieg der Heizkosten in erster Linie mit dem extremen Anstieg der Brennstoffkosten zu tun hat.
Wenn in dem Haus das Sie bewohnen eine Zentralheizung mit Öl betrieben wird, so kann sich das noch stärker auswirken. Wenn nämlich die vorvorherige Betankung noch mit „günstigem“ Öl, und die vorherige dann mit sehr teuerem Öl stattfand. Dieses wirkt sich dann erst mit der nächsten Abrechnung aus.
Außerdem, was hätte die Hausverwaltung davon, so etwas zu tun? Sie wüsste ganz genau, dass man sie verklagen würde und das will ja wohl niemand.
Die Verwaltung, bzw. der Eigentümer ist verpflichtet, Ihnen die Rechnungen zu zeigen, die Bestandteil der Abrechnung sind.
Mein Tipp: Gehen Sie hin und lassen sich die Abr. genaustens erklären. Falls dann noch nötig, lassen Sie die Abr. durch den Mieterverein, oder eine Verbraucherzentrale prüfen.
Gruß
Weschdl
Hallo,
Entschuldigung, dass ich erst heute antworte. Ich war im Urlaub.
Die bisherige monatl. Vorausszahlung ist eigentlich als normal angesetzt. Ich würde an Deiner Stelle die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen - dann kannst Du erst einmal sehen, ob korrekt abgerechnet wurde.
Selbst, wenn die Hausverwaltung deine Vorausszahlung beschönigt hätte, wäre dies nicht strafbar. Es gibt auch unterscheiedliche Urteile, ob ein Mieter von sich aus Wissen muss, ob die Vorauszahlung zu niedrig angesetzt ist oder nicht.
VG
Jetty
Überschlagen sind das ca. 2€ pro m²!
Vergessen Sie es !