in einer dringenden Angelegenheit erhoffe ich mir einige Tipps.
Im Mietvertrag für eine Wohnung ist KEINE Quadratmeterzahl angegeben, sondern nur die Zimmeranzahl.
Im Passus zu den Nebenkosten steht:
„Als Wohnfläche werden XX qm vereinbart. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht nur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume. Es besteht Einigkeit darüber, dass Abweichungen der Fläche zu der hier vereinbarten Fläche nicht nur Mietminderung berechtigen.“
Nach Vermessung der Mietwohnung wird festgestellt, dass diese nach WoFlV ca. 20% kleiner ist als im Passus zu den Nebekosten angegeben. In der Folge kommt eine sehr hohe Betriebskostenabrechung (die ja großteils quadratmeterabhängig ist).
Hat der Mieter Chancen, einen Widerspruch der Betriebskostenabrechnung in Bezug auf die abweichende Wohnfläche durchzusetzen oder verhindert der oben genannte Passus das?
Wer muss die die Wohnung neu vermessen?
WOW - nun bin ich schon viele Jahre im Mietwohnrecht tätig und lese immer wieder noch nie dagewesenes. Der Einfallsreichtum mancher Zeitgenossen schein keine Grenzen zu kennen.
Diese Mietvertragsklausel ist natürlich unwirksam. Dient ausschließlich der Einschüchterung!
Ja der Mieter hat sehr gute Chancen! Kein Richter würde solch eine dem Mieter unzumutbare (und der Willkür ohne Grenzen) belastende Klausel genehmigen.
Also fristgerecht (max. 4-Wochen) nach Erhalt, Widerspruch wegen Falschberechnung (ohne weitere Begründung!) gegen die Betriebskostenabrechnung.
Postalisch mit Einschreiben-Rückschein oder schriftlicher Bestätigung des Empfanges bei persönlicher Abgabe.
Wer solch Klausel in Mietverträge schreibt, bei dem muss auf alles geachtet werden.
Mietervereine und Kollegen übernehmen wie Gutachter natürlich die ordnungsgemäße Vermessung - lassen sie die ruhig und solange vom Vermieter bzw. von dem Beauftragten durchführen bis diese zweifelsfrei stimmt.
Auf keinen Fall vorzeitig nachgeben, weil wer einmal die falschen Zahlen durch Bezahlung des strittigen Betrages anerkannt hat, hat später ganz schlechte Chancen das jemals zu revidieren!
P.S.
In Deutschland herrscht Vertragsfreiheit und somit kann jeder mit jedem (solange nicht gegen geltendes Recht verstoßen wird), Verträge abschließen. Deshalb ist es ganz wichtig IMMER die AGB bzw. hier den Mietvertrag ganz genau zu lesen und VOR Unterschrift prüfen zu lassen.
Hallo,
es ist schon sehr gediegen, daß der Vermieter darauf hinweist,daß Zitat „Es besteht Einigkeit darüber, dass Abweichungen der Fläche zu der hier vereinbarten Fläche nicht nur Mietminderung berechtigen.“
Es ist ja keine Fläche vereinbart worden!!!
Da aber in der NK-Abrechnung offensichtlich qm angegeben sind (muß ja auch, wie sollte man sonst abrechnen), würde ich einen Anwalt fragen. Denn wenn die Wfl.mehr als 10 % niedriger ist, darf man die Miete um 10% kürzen.
Gruß
Melodie
Hallo!
Danke für die Frage. Allerdings bin ich kein Rechtsanwalt!
Also ist die Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag vereinbart, und zwar um 20 %?
Dann hat der Vermieter m.E. einen Fehler gemacht, denn er ist natürlich verpflichtet, die Wohnfläche korrekt anzugeben, egal für welchen Zweck.
Der erwähnte Passus - sofern dieser überhaupt rechtskräftig ist - regelt ja gerade nicht die Miete, sondern die Nebenkosten.
Insofern hat der Mieter ganz klar das Recht, auf eine NK-Abrechnung zu bestehen, die nach der Fläche geht, die vereinbart ist.
Und die falsche Quadratmeterzahl berechtigt den Mieter in meinen Augen auch zu einer Schadenersatzforderung gegenüber dem Vermieter in Höhe der Kosten der Feststellung, also hier der Vermessung.
Darüberhinaus bin ich nicht sicher, ob er trotz dieser Vereinbarung nicht auch noch Miete mindern kann. Denn auch wenn keine konkrete Wohnfläche sondern nur Zimmer vermietet werden, muss man ja von der Fläche ausgehen können, die in diesem Passus steht. Und wenn die so stark abweicht spricht man nicht mehr von „Messfehlern“.
Hallo,
rechtlich bin ich nicht auf der Höhe.
Trotzdem äussere ich mich mal dazu. Für die Nebenkostenabrechnung sind die tatsächlichen qm zu Grunde zu legen. Also, wenn das nicht die erste Nebenkostenabrechnung ist, würde ich nach meinen Verständnis erst mal widersprechen. Die qm würde ich auch nachmessen und dem Vermieter als Grundlage zur Verfügung stellen. Das wird er wohl nicht annehmen. Er kann ja selbst nachmessen und dann vergleichen. Bei Dachschrägen ist anders zu messen. Balkone werden nur zu einem Drittel angerechnet und bei den Nebenkosten rausgerechnet.
Eine Möglichkeit ist auch, die Nebenkosten auf Personen (z.b. Wasserverbrauch, Aufzug, Allgemeinstrom) umzulegen. Falls eine Mieter- Rechtschutz vorhanden ist, auch einbeziehen. Oder örtl. Mieterverein.
Viel Glück!
Der BGH entschied, dass Wfl.-Differenzen bis 10% unwichtig sind, was darüber hinaus geht, muss ausgeglichen werden, rückwirkend. Wenn der V dein Messergebnis bestreitet, lasse vom Anwalt ein selbst Beweisverfahren rechtshängig machen.
da habe ich trotzdem noch ein paar kleine Nachfragen:
a)Von welcher Fläche muss denn ausgegangen werden, wenn die Nebenkosten berechnet werden? Von der Wohnfläche ohne Abzug von Dachschrägen usw? Oder der Wohnfläche nach WoFlV?
b)Wo steht/ wie weist man nach, dass diese Mietklausel unwirksam ist?
c) Warum sollte man einen Widerspruch ohne weitere Begründung formulieren? Ist es nicht sinnvoller, klar zu erklären, dass man eine andere Wohnfläche berechnet hat und nun eine Klärung möchte, auf der dann eine neue Betriebskostenabrechnung erarbeitet werden muss?
d)Verstehe ich das richtig, dass man vorerst die Nachzhalung (auch nicht unter Vorbehalt) NICHT zahlen sollte?
Man muss bedenken - ein Mieter hat im Normalfall KEINE RECHTSCHUTZVERSICHERUNG … und muss irgendwie sonst klar kommen mit solchen Widersprüchen…
Vielen DAnk für ein kurzes Statement…
a) Wohnflächenverordnung;
b) noch nirgends, das sagt jedem der gesunde Menschenverstand und bitte dem Vermieter nicht mitteilen das die unwirksam ist, sonst lässt er sie anwaltlich zu einer wirksamen Klausel umformulieren;
c) nein;
d) richtig, wird bezahlt, erkennt man damit die Angaben an /die meisten Mieter sind im sehr kostengünstigen Mieterverein und darüber in Gruppenrechtsschutzversicherungen. Diese übernehmen immer nur die Kostendeckung, wenn gute Chancen auf Erfolg bestehen. Anwaltskollegen übernehmen immer!
Hallo,
ich bin kein Experte zu Ihrer Frage, habe jedoch die Erfahrung gemacht, mit dem Vermieter zu sprechen und diese Diskrepanz offen zu besprechen bzw. schriftlich zu erörtern - kann was bringen. Erst wenn das nicht fruchtbar ist, Sie haben dann Ihren und seinen Standpunkt schriftlich, würde ich einen Fachanwalt beauftragen - nur wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung haben. Ohne Rechtsschutz würde ich bei Gericht eine kostenlose Beratung erfragen.
vielen vielen Dank für die Hinweise. Und trotzdem habe ich nochmal ein paar kurze Fragen:
a) Im Mietvertrag steht die „Wohnfläche“ die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegt - in der Betriebskostenabrechnung ist von „NUTZFLÄCHE“ die Rede. Worin unterscheiden die sich? Ist mit Nutzfläche Wohnfläche gemeint? Oder wie sollte man das sehen? Darf der Vermieter die Nutzfläche (wahrschienlich die tatsächliche Grundfläche der Wohnung ohne Abzug von DAchschrägen usw.) zu Grunde legen?
b) Wenn man nur Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einreicht und nicht begründet, welcher Teil der Rechnung in den eigenen Augen nicht stimmt, wie soll der Vermieter dann die Rechnung prüfen? Beziehungsweise wie soll man zu einer Einigung kommen?
c) Wenn der Mieter die Zahlung vorerst verweigert und der Vermieter am Ende REcht bekommt, ist doch der Mieter der Angeschmierte, da er eine Zahlung versäumt hat, oder? Wie lange kann man diese Nachzahlung „hinausschieben“?
d) Berechnung der Wohnfläche: Die Wohnung ist als Wohnung im Mietvertrag deklariert, aber tatsächlich ein Haus über 3 Etagen, welches nur der Mieter bewohnt. Nach der Wohnungseingangstür befindet sich ein Treppenhaus über 3 Etagen, von dem die einzelnen Zimmer abgehen. Wie wird dieses in die Wohnflächenberechnung einbezogen? Gilt da „mehr als 3 Stiegen“???
Vielen vielen Dank,
ich hoffe - das waren die letzten FRagen …
die Variante-ohne m²-Angabe ist mir völlig unbekannt und ich würde diese auch nicht akzeptieren. Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihre Wohnung kleiner ist als die Berechnung d.Nebenkosten erfolgt ist, empfehle ich Ihnen einen Widerspruch mit der von Ihnen bereits benannten Begründung. In diesem Fall würde ich schon gleich diese NK-Abrechnung auf die tatsächliche Wohnungsgröße herunter rechnen und dem Vermieter mitschicken. Wenn Sie auf der absolut sicheren Seite sein wollen, gehen Sie zum Bauamt/Liegenschaftsdienst oder wer es bei Ihnen in der Stadt verwaltet und verlangen Sie Einsicht in den Bauplan(Abrechnung als Begründung mitnehmen). Im Bauplan sind 100%-ige Angaben zur Wohnungsgröße und die sind verbindlich-auch vor Gericht! Ihr Vermieter wird sich schwer überlegen, rechtliche Maßnahmen gegen Ihr Vorgehen einzuleiten. Er fällt damit total auf die „Nase“, und wer will das, abgesehen von den unheimlichen Zusatzkosten für ihn.
MfG Maximilian 123
Hallo,
sorry für die späte Antwort.
Natürlich gibt es noch Bedarf an einer Antwort.
Denn nach wie vor ist nicht klar, ob in oben beschriebenem Fall (im Mietvertrag als solchem keine QM angegeben), im Abschnitt zu den Betriebskosten allerdings von X qm Wohnfläche ausgegangen) eine Betriebskostenabrechnung nach diesen X qm vorgenommen werden darf, wenn doch die tatsächlichen qm (berechnet nach dem WoFlG) enorm abweichen (nach unten).
Es geht lediglich um einen Widerspruch der Betriebskostenabrechnung, nicht um die Miete, die natürlich nicht nach QM berechnet wurde.
Danke für eine Antwort
also eine abweichung von mehr als 10 % ist nicht ok,
da ich solche fälle nur bezügl. miete kenne und in dem falle eine mietminderung geltend gemacht werden kann würde ich auf jeden fall gegen die betriebskostenabrechnung widerspruch einlegen denn es wird für fläche bezahlt die nicht vorhanden ist
der beste weg ist immer eine gütliche einigung, sprich den vermieter ansprechen und versuchen das ganze zu klären, auch wenn dann wahrscheinlich von beiden seiten ein kompromiss erfolgen muss kann dieses immernoch günstiger sein als ein teurer rechtsstreit
bei jedem rechtstreit heisst es immer recht haben heisst noch lange nicht recht bekommen
viel erfolg, über eine rückmeldung wie es ausgegangen ist würde ich mich freuen
viele grüsse
… und muss irgendwie sonst klar kommen mit solchen Widersprüchen…