Fast abbezahlte Eigentumswohnung vermieten Steuer

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Zusammen,

meine Eigentumswohmung vor 10 Jahren gekauf ist zu 90 %
abbezahlt. Der Kredit läuft noch ca. 2 Jahre.
Jez´tzt möchte ich mit meiner Familie wegen Nachwuchs ein kleines gebrauchtes Haus kaufen und deshalb die EW vermieten. Aus steuerlicher Sicht natürlich gar nicht sinnvoll – da blieben mir von 450 € Kaltmiete im Monat grade mal die Hälfte über wegen der ganzen Abzüge.

Jetzt meine Fragen: Ich kann ein neues Darlehen auf die Wohnung aufnehmen! Mit dem Geld würde ich dann das nötige Eigenkapital für das Haus haben.
Kann ich dann die Zinsen ohne Tilgung den Mieteinahmen der Wohnung gegenüberstellen? Erkennt das Finanzamt das an?
Hat jemand eine bessere Idee?

Vielen Dank im vorraus

#2

Hallo Campin73,

warum Du mich als Experte ausgesucht hast weiss ic jetzt
im Moment auch nicht, da ich nicht der grosse Steuerexperte bin. Doch wie der Zufall will bin ich in einer ähnlichen Lage wie Du:
-Vor Kurzem Nachwuchs bekommen
-Besitzer einer Mietwohnung die bald abbezahlt ist
-Und vor der Entscheidung eine Immobilie zu kaufen

Wie meinst Du das:
„Ich kann ein neues Darlehen auf die Wohnung aufnehmen! Mit dem Geld würde ich dann das nötige Eigenkapital für das Haus haben.“

Du willst die Wohnung als Sicherheit einsetzen?
Zu Diener Frage:
Ich denke nicht daß das so geht wie Du denkst. Du würdest dann ja offiziell Deine Mietwohnung ja zweimal kaufen, oder?
Was spricht gegen das Verkaufen der Mietwohnung?

Gruss
Armin

#3

Hallo!

Deine Idee ist zwar nett, fliegt aber sicher auf und fliegt Dir vor allem um die Ohren. Beim Finanzamt arbeiten auch keine Vollpfosten (zumindest nicht immer) :wink:

Was gehen würde wäre:
Sofortiger Tilgungsstop des alten Darlehens und das gesparte Geld in das Neue Haus/Darlehen stecken. So bleibt dann immernoch ein kleiner Rest Zins, der als Werbungskosten abgezogen werden kann.

Des Weiteren hast Du sicher die AfA (Abschreibung) vergessen. Hier werden dann die kompletten anschaffungskosten des Hauses (incl. Makler, Notar, Grunderwerbsteuer, Fahrten zwecks Kauf, etc…) anteilig als Werbungskosten angesetzt (2 %) pro Jahr. da kommt oft schon einiges zusammen.
Daneben können viele Kleinmaterialien, Handwerkerrechnungen und sonstige Aufwendungen (Fahrten zum Vermietobjekt, Zeitungsanzeigen wg. neuer Mieter, Schreibkarm, Briefmarken, etc…) als Werbungskosten angesetzt werden.
Gehe davon aus, dass dann nicht mehr ein allzu großer Batzen als Plus übrig bleibt und versteuert werden muss.

Hoffe, ich konnte ein wenig helfen.

Liebe Grüße

Herbert Langer

#4

Hallo Campin73,

leider kann ich dir nicht helfen. Ich wohne seit mehr als 15 Jahren in Miete.
Ich hoffe jedoch, dass jemand anderer aus unserem Forum
dir helfen kann.

Alles Gute und viele Grüße

Marluisa

#5

Hallo,

normalerweise sollte dieses Modell funktionieren; aber ich halte es besser einen Steuerberater zubefragen oder direkt beim Finanzamt ein Auskunftsersuchen stellen mit der Bitte ich rechtsverbindliche Stellungnahme. Denn ganz schnell hat das FA von Gestaltungsmißbrauch konstruiert.

Gruß
R.Ott

#6

Eigentumswohnung verkaufen, Rest ins Haus investieren oder (Besser) gut anlegen

Wohneigentum ist aus finanziellen Gründen schon lange nicht mehr zu empfehlen, besser mieten, das ist billiger und vor allem stressfreier

#7

Hallo,
Achtung: was ich jetzt schreibe liegt absolut in der Grauzone zwischen Legal und Illegal, ich übernehme also für nichts eine Garantie.
Gut, also los: die Eigentumswohnung wurde selbst genutzt, also nehme ich an, dass das Finanzamt nicht weiss, wie hoch diese Wohnung noch verschuldet ist. Daher müsste es möglich sein, auf diese Wohnung einen Kredit aufzunehmen, allerdings würde ich den alten Kredit umschulden um nur einen einzigen Kredit auf die Wohnung laufen zu haben. Wenn das Finanzamt den Darlehensvertrag nicht sehen will, kann man aus der Bestätigung über die gezahlten Zinsen nicht (!) erkennen, wie lange dieser Kredit schon läuft. Und das ist der Trick. Das Finanzamt darf den zeitlichen Zusammenhang zwischen neuem Kredit und Häuslekauf nicht erkennen, sonst ist denen natürlich gleich klar, dass dieser Kredit zum Häuslekauf aufgenommen wurde und nicht für die ETW.
Hinweis: das Ganze läuft jedoch stark auf § 42 AO (Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten hinaus), ist also eigentlich nicht erlaubt.
Um evtl. eine elegantere und sicherere Lösung zu bekommen, würde sich in diesem Fall der Gang zu einem Steuerberater lohnen. Ein Beratungsgespräch über 1 bis 2 Stunden sollte m.E. genügen, um hier eine gute Lösung zu finden. Und das Geld ist sicher gut angelegt.
Gruss Barbara

#8

Hallo Campin73 !

Wie es ausschaut , müßte es mit dem FA klappen, würde die aber einfach mal ausquetschen, die müssen Auskunft geben bzw helfen ! Bei der ETW Vermietung sollte zur Kalkulation die NK berückstichtig werden ! ( Eigentümergemeinschaft )
Als nächstes wäre ja auch eine Objektumschreibung ETW-ETH zu überlegen ! Käme auf die Konditionen an Restsumme etc.Vermietung ohne richtige Verwaltung , kann immer Ärger nach sich ziehen !!! ( Mietnomade ).

beste Grüße

D.M Bielfeldt

#9

Hallo, hast Du mal überlegt, was passiert, wenn Du Mietausfälle hast oder gar einen Mietnormaden?? Kannst Du unter Umständen den Ausfall über Monate verkraften?
Ansonsten möchte ich Dir empfehlen, den steuerlichen Aspekt unbedingt mit einem Steuerberater zu klären.

Schöne Grüße g.

#10

Zuerstmal sorry wg. der verspäteten Antwort, hatte als PC-Anfänger techn. Schwierigkeiten. Aber nun zu Deinem Anliegen. Selbstverständlich herrscht im EST-Recht Objektbezogenheit. Dies bedeutet in Deinem Falle, daß Dein

Darlehen für das neue Objekt hinsichtlich der Schuldzinsen
doch nur für dieses Objekt relevant sein kann und nicht
mit den Mieteinnahmen für das alte Objekt verrechnet werden kann. Logisch - oder habe ich Dich falsch verstanden!?

#11

Hallo,
zuerst: Ich bin Steuerberater, daher alle Angaben mit Vorsicht und Vorbehalt!

Ich befürchte, das neue Darlehen würde leider nicht anerkannt (das Finanzamt zu fragen, kostet aber nichts…).

Es gibt aber einen Trick: Wenn die Wohnung neu zwecks Vermietung verkauft wird, kann der Käufer natürlich auch ein neues Darlehen dafür aufnehmen und wenn Sie einen Familienangehörigen (z.B. einen Ehepartner…) haben, können Sie diesem natürlich auch die Wohnung offiziell verkaufen und dabei auch den Kaufpreis „frei“ festsetzen.

Unglücklich ist dabei allerdings, dass Sie dann die Grunderwerbssteuer (ca. 4% je nach Bundesland) zahlen müssen. Langfristig dürfte sich das aber dennoch lohnen.

Viel Erfolg beim Steuernsparen!
Roger Klahold

#12

Hallo,
denke grundsätzlich wie folgt.
E: Eigentumswohnung
H: Haus

Das Geld wird für H gebraucht, muss also bei der steuerlichen Abschreibung von H in Ansatz gebracht werden.
Die Grundschuld wird im Grundbuch von E eingetragen, da diese vermutlich nicht mehr mit Grundschulden belastet ist / sein dürfte. Die erwünschte Lösung ist schwierig (Legalität) und ist unter anderem von der Lage der beiden Objekte zu einander abhängig.
Mit freundlichen Grüßen
CeleronW

#13

Hallo,

ich dachte, ich hätte Ihnen schon geantwortet. Entschuldigen Sie bitte die sehr späte Reaktion.

Ich würde Ihnen empfehlen, zu einem Steuerberater zu gehen. Zumindest zu einer Einmalberatung. Private Vermietung kann sehr komplex sein und man sollte sich alle Unterlagen ansehen können, um eine vernünftige Entscheidung zu treffen.

Viele Grüße
Sebastian Thiel