In einer Kleinstadt in NRW hat sich ein Ehepaar ein 100 Jahre altes Haus gekauft. Der Kaufpreis betrug 200.000 für 140 qm Wohnraum. Nach einigen Monaten überprüften die Eheleute die Baupläne genauer und stellten fest, dass der von den Vorbesitzern bewohnte Dachboden baurechtlich nicht genehmigt wurde. Der ausgebaute Dachboden hat eine Wohnfläche von 50qm. Obwohl das Ehepaar eine Rechtsschutzversicherung hat, weigert sich diese die Kosten für ein mögliches Verfahren zu tragen. Wie sollte das Ehepaar nun vorgehen?
Hallo hoeginho,
leider ist Bauordnungsrecht Ländersache, so dass in NRW eine andere Bauordnung existiert als in Sachsen. ich kann nur für Sachsen sprechen.
Bei uns ist der Dachgeschossausbau verfahrensfrei, d.h. es bedarf keiner Baugenehmigung. Bedingung dafür ist es aber, dass ein Prüfingenieur für Standsicherheit und ein Prüfingenieur für den vorbeugenden baulichen Brandschutz eine Unbedenklichkeit auf ihrem jeweiligen Fachgebiet bescheinigt haben.
Zur Rechtsschutzversicherung will ich nur sagen, dass in den mir bekannten Policen Baurecht immer ausgeklammert war, also von der Versicherung nicht gedeckt wird. Es sind wahrscheinlich zu viele Unwägbarkeiten dabei. Aber was will man mit einer Rechtsschutzversicherung ? Vom Kaufvertrag zurücktreten? Das wird nicht so einfach sein, berührt aber nicht mein Fachgebiet, so dass ich dazu keine Hinweise geben kann.
FG Harald
Aber was will
man mit einer Rechtsschutzversicherung ? Vom Kaufvertrag
zurücktreten? Das wird nicht so einfach sein, berührt aber
nicht mein Fachgebiet, so dass ich dazu keine Hinweise geben
kann.
FG Harald
Hallo Harald,
danke für deine schnelle Antwort. Zurücktreten natürlich nicht. Sollte ich aber eine Nutzungsuntersagung seitens des Bauamts bekommen, möchte ich eine nachträgliche Kaufpreiserlassung und evt. Entschädigungsleistungen.
Nachtrag: natürlich nicht eine Erlassung, sondern eine Kaufpreisminderung.
Gruß Hoeginho
Hallo Harald,
danke für deine schnelle Antwort. Zurücktreten natürlich nicht. Sollte ich aber eine Nutzungsuntersagung seitens des Bauamts bekommen, möchte ich eine nachträgliche Kaufpreiserlassung und evt. Entschädigungsleistungen.
(Auch ohne Anrede)
Ich denke, dass das Ehepaar vor Gericht keine Chance gegen den Verkäufer hätte.
Entweder lässt es, ohne schlafende Hunde zu wecken, die Sache auf sich beruhen und nützt den Wohnraum so, wie es der Vorbesiter getan hat, oder es versucht nachträglich eine Nutzungs-Änderung zu erreichen (die Chance hängt von den baulichen Umständen ab und ist wohl nicht groß).
(Auch ohne Gruß)
Meine Antwort steht im Forum.
Guten Abend hoeginho
Es gibt mehrere Optionen.:
Erstens kann es sein, das der Dachboden schon immer als solcher genutzt wurde! Ich glaube nicht, das es vor rund 100 Jahren bereits Baugenehmigungen für die Dachgeschossnutzung gab… In sofern hätte die Nutzung „Bestandsschutz“, auch wenn es dafür keine förmliche Genehmigung gibt!
Zweitens wäre es möglich, das der Verkäufer oder einer seiner Vorgänger den Dachboden ohne BG
( Baugenehmigung ) umgenutzt hat und der Dachboden davor wirklich nur Dachboden war.
Auch dann käme es darauf an, wann diese Umnutzung vollzogen worden ist. Wenn das zu einem Zeitpunkt war an dem es keine förmliche Nutzungsänderung bedurft hätte, dann gäbe es auch da wieder einen Bestandsschutz.
Sollte es aber zum damaligen Zeitpunkt bereits notwendig gewesen sein, eine BG für diese Nutzung zu beantragen, wäre die Nutzung als Wohnraum illegal.
Wenn die Nutzung ungenehmigt also „illegal“ ist, gibt es 2 Möglichkeiten:
Entweder könnte diese Nutzung nachträglich legalisiert werden ( dann aber nach zur Zeit gültigem Baurecht )- das wäre der Idealfall -, oder eben nicht weil einige Dinge dem heutigen Baurecht entgegenstehen könnten. Insbesondere Grenzabstände, Fenster zu nah an der Grenze, evtl. Höhe des Gebäudes, Beschaffenheit des 2. Rettungswegs und Höhe des Dachraums…um nur einige zu nennen. ( das sollte z.B. ein Architekt klären können…)
Im zweiten Fall empfehle ich den Ball flach zu halten und keine Wellen zu verursachen, die evtl. das Bauamt auf den Plan rufen könnten!!!
Könnte ja schließlich auch sein, das der Vorgänger davon gar nichts wusste.
Der Klageweg wird vermutlich recht teuer und der Erfolg ist mehr als zweifelhaft!
Immerhin müssten sich die Käufer zu Recht vorhalten lassen, warum sie sich nicht „vor dem Kauf“ z.B. bei der Bauaufsicht erkundigt haben…
Ich hoffe, die Informationen sind für Sie nützlich und helfen Ihnen weiter.
Mit freundlichem Gruß
U. F.
Hallo hoeginho,
vielleicht kann man den Ausbau nachträglich genehmigen lassen.
Ich würde mal bei der Bauaufsicht nachfragen.
Lieben Gruß
Parin
Wenden Sie sich an eine Verbraucher Beratungsstelle oder Rechtsanwalt für Informationen über nachträgliche Genehmigung oder Rücktritt vom Kauf. MfG C.F.
hallo!
der fall hat aus meiner sicht 2 rechtsprobleme.
- privatrechlic
es bestehen ggfls. privatrechtliche ansprüche gegen
den verkäufer des gebäudes, da er evtl. verschwiegen
hat, dass teile nicht baurechtlich genehmigt sind und
evtl. nicht genutzt werden dürfen. hier kenne ich mich
nicht genug aus um beurteilen zu können, ob aus dies zu einem schadensersatz oder sogar zu einer rückabwicklung des kaufvertrages führen kann. zumindest müsste es möglich sein vom verkäufer zu verlangen, dass er die kosten für ein nachträgliches genehmigungsverfahren trägt, wenn dies möglich ist. - baurechtlich
hier müsste geprüft werden - von hier aus und bei dem wenigen sachverhaltsangaben nicht zu machen - ob eine nächträgliche baugenehmigung erteilt werden könnte und was ggfls. für zusätzliche maßnahmen - baulich - durchzuführen wären. hinsichtlich der kosten siehe nr. 1.
warum die rechtsschutzversicherung eine kostenübernahme verweigert lässt sich von hier nicht beurteilen. ggfls. mal in die versicherungsbedingungen schauen. vielleicht sind baurechtliche dinge ausgeschlossen, was häufig vorkommt. in diesem fall würde ich auf den privatrechtlichen rechtsstreit mit dem verkäufer verweisen.
hoffe ein wenig geholfen zu haben.
gruß
walter
hallo!
der fall hat aus meiner sicht 2 rechtsprobleme.
- privatrechlic
es bestehen ggfls. privatrechtliche ansprüche gegen
den verkäufer des gebäudes, da er evtl. verschwiegen
hat, dass teile nicht baurechtlich genehmigt sind und
evtl. nicht genutzt werden dürfen. hier kenne ich mich
nicht genug aus um beurteilen zu können, ob aus dies zu einem schadensersatz oder sogar zu einer rückabwicklung des kaufvertrages führen kann. zumindest müsste es möglich sein vom verkäufer zu verlangen, dass er die kosten für ein nachträgliches genehmigungsverfahren trägt, wenn dies möglich ist. - baurechtlich
hier müsste geprüft werden - von hier aus und bei dem wenigen sachverhaltsangaben nicht zu machen - ob eine nächträgliche baugenehmigung erteilt werden könnte und was ggfls. für zusätzliche maßnahmen - baulich - durchzuführen wären. hinsichtlich der kosten siehe nr. 1.
warum die rechtsschutzversicherung eine kostenübernahme verweigert lässt sich von hier nicht beurteilen. ggfls. mal in die versicherungsbedingungen schauen. vielleicht sind baurechtliche dinge ausgeschlossen, was häufig vorkommt. in diesem fall würde ich auf den privatrechtlichen rechtsstreit mit dem verkäufer verweisen.
hoffe ein wenig geholfen zu haben.
gruß
walter.
Hallo U.F.,
danke für die schnelle und fundierte Antwort. Dem Ehepaar geht es vor allem darum, dass der „illegale“ Wohnraum legalisiert wird. Läßt sich dies nicht baurechtlich realisieren, möchte das Ehepaar privatrechtlich entschädigt werden. Das Paar hat schließlich für 140qm bezahlt und nicht für 90qm. Das hieße, die Vorbesitzer müssten ein Teil des Kaufpreises zurückerstatten. Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein gerichtlicher Erfolg zweifelhaft wäre. Oder liege ich da falsch?
Gruß Hoeginho
Hallo Hoegnho,
Ich fürchte das der Ausgang des Verfahrens nicht sicher ist!
Selbst wenn der Verkäufer den Ausbau selber durchgeführt hat und das auch nachweisbar wäre, wäre der Käufer immer noch in der Pflicht, sich zu erkundigen, ob das was er da kauft auch legal ist!
Ich verweise da auf die Problematik der Käufe von Häusern die ohne Baugen. errichtet wurden und nun von den Erwerbern sogar noch - auf eigene Kosten - abgebrochen werden müssen!
( Gab dazu 2 Fälle in Stern TV!)
Aber das sind auch Fragen die mit dem Baurecht nichts zu tun haben, sondern die ganz eindeutig in den Bereich von Juristen fallen.
Vielleicht sind die Verkäufer ja bereit freiwillig etwas vom KP zurückzugeben… aber einen Rechtsstreit würde ich darum Fall nicht in führen wollen.
Ich persönlich schätze die Chancen auf eine Entschädigung eher als recht gering ein.
Und selbst Juristen werden vermutlich sagen…„vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand…“
Der Einzige, der mit Sicherheit daran verdienen wird, ist der Anwalt!
Hoffe die Angaben helfen Ihnen bei der Entscheidungsfindung weiter
mfg. U.F.
Ich bin leider kein Experte für Vertragsrecht, denn um das geht es hier wohl. Leider kenne ich mich damit nicht aus.
Von baurechtlicher Seite ist die Sache eindeutig: Wenn die Wohnnutzung im Dach-/Spitzboden nicht genehmigt ist, dann darf solange keine Wohnnutzung stattfinden, bis die Genehmigung erteilt ist. Das dürfte aber kein Problem sein, zumal die Nutzung ja wohl dem Geschoss darunter zugeordnet wird und der Dachboden keine eigenständige Wohnung werden soll.
Baurechtlich gesehen ist dieses Problem nicht neu und begegnet mir fast täglich. Warum Leute ein Haus kaufen und nicht nachsehen, ob alles baurechtlich genehmigt ist, das kann ich mir auch nicht erklären. Aber wenn es um des Deutschen liebstes Kind, dem Auto, geht, da wird ganz genau nachgeschaut, ob z.B. die Kotflügelverbreiterung vom TÜV abgesegnet ist. Da kann man nur den Kopf schütteln.
Hallo,
es tut mir leid, aber bei diesem Problem kann ich fachlich leider nicht weiter helfen.
Lieben Gruß