Fehlende Dämmung im Dach nachrüsten- Zuständigkeiten

Geld & Sparen Immobilien
#1

Folgender Sachverhalt:
Ein Eigentumswohnung wurde gekauft- Gebäude von ca. 1900, Letzte Sanierung/ Renovierung, um 1990.
Es handelt sich um eine Dachgeschoss- Maisonette-Wohung, beide Geschosse sind mit Dachschrägen.
Jetzt wurde festgestellt, dass die alte Dachkonstruktion (Sparren, Zwischensparren anscheinende Strohfüllung, innenseitig verputzt,) bei der letzten Sanierung einfach von innen doppelt beplankt wurde und das war’s.
Als die abgehängte Decke geöffnet wurde, schien es, dass das Dach offen ist, nicht gedämpft und auch keinerlei Folie vorhanden ist. Es zieht hinein, bzw. die Zugerscheinung ist nur durch die Gipskartonverkleidung im Bereich Dachschräge und unter der Decke nicht spürbar.

Nichtsdestotrotz soll jetzt die Wohnung nach dem Kauf umgebaut werden.
Bei heutigen Energiepreisen, ist die Ertüchtigung der Dachflächen selbstredend.
Wie ich schon rausgefunden habe ist Dämmung und Isolierung/ Dampgsperre Teil des Gemeinschaftseigentums.
Wie ist die Lage, wenn es beides gar nicht gibt, obwohl der Raum schon als Wohnraum genutzt wurde?
Wie steht es mit den Kosten? Müssen diese durch die Gemeinschaft getragen werden? Es handelt sich ja um eine energetische Maßnahme und das Dach ist ja auch Gemeinschaftseigentum. Was ist, wenn die Gemeinschaft nicht zustimmt?

Zum Zeitpunkt des Kaufs war dieser Mangel nicht erkennbar, ist hier ggf. noch eine Kaufpreisminderung möglich? Gilt so ein Fall als „versteckter Mangel“?

Oder gilt hier „gekauft wie gesehen“, und quasi Pech gehabt.
Wenn sich nun der Käufer (im worst case) dann durchringt, die Dachertüchtigung selbst zu veranlassen, muss dennoch die Zustimmung der Gemeinschaft vorliegen?

Das Dach als Regenschutz und Raumbegrenzung funktioniert, aber viel mehr auch nicht.
(Aufgrund der Kälte ist deutlich das Fugenbild im Trempel erkennbar)
Die Hausverwaltung versucht das Thema erstmal wegzuschieben ("…wurde durch ehemaligen Besitzer ausgebaut… über den Zustand/ Aufbau ist nichts bekannt…")
Der Käufer ist natürlich davon ausgegangen, dass die Wohnung gut bewohnbar und zumindest dem Standard zum Zeitpunkt der letzten Sanierung entspricht, dem scheint aber nicht so.

Ich hoffe der Sachverhalt ist klar geworden und jemand kann eine Einschätzung geben…

#2

Hallo!

Vielleicht muss man erst mal mit einem Missverständnis aufräumen, das Energiesparmaßnahmen(hier Dämmung) irgendwie einer Nachrüstpflicht unterliegen.

Das ist nur bei der obersten Geschossdecke der Fall, wenn die noch gänzlich ungedämmt wäre. Also die letzte Decke unter einem kalten Dachboden(Abstellboden). Das muss nachgerüstet werden.

Sonst greifen die Bestimmungen nur beim größeren Aus- und Umbau.

So wie es klingt, war das Dachgeschoss bereits als Wohnung ausgebaut mit wenig oder schlechter Dämmung, aber es hat eine. Da muss auch nicht nachgerüstet werden !

Immer gemeint, nicht nach der Bauordnung und der gültigen EnEV.

Das man gegen den Verkäufer evtl. einen Anspruch hat ist etwas anderes. Wenn da bestimmte Qualitätsangaben zur Bauausführung, Energieverbrauch der Wohnung usw.
(Energieausweis nicht zeigen lassen?) gemacht wurden und die nicht zutreffen ,dann bestehen wohl Schadenersatzansprüche.

Es wird wohl zutreffen, die Fassaden, Mauerwerk, Dämmung, Dachdeckung, Haustechnik gehört zum Gemeinschaftseigentum. Aber wenn es keine(oder hier wohl alte) Dämmung gibt, dann ist das eben so.
Eine Dämmung würde aber auch den Heizkosten aller Eigentümer zugute kommen, mind. über den nicht verbrauchsabhängigen Teil.

Verbesserung der Dämmung wäre Gemeinschaftsaufgabe an der man selbst anteilig beteiligt wäre.

Eigenvornahme ist genehmigungspflichtig. Ist allein wegen der Haftungsabgrenzung kritisch !

Man kann das im bewohnte DG kaum von innen dämmen. Hier würde sich eine Dämmung von der Dachseite her anbieten. Auch so kann man die Dampfsperre anbringen, Sparrenfelder dämmen und eine Aufsparrendämmung anbringen. Die Innenverkleidung der Wohnräume bleibt unangetastet. Räume können bewohnt bleiben. Vielleicht sind die Dachpfannen auch bald dran. Dann böte sich diese Arbeit gemeinsam an.

Du bist schon der Zweite in kurzer Zeit, der den Drempel mit „T“ schreibt ? Ist das regional gefärbt so sprachgebräuchlich ?

mfG
duck313

#3

Hallo,

Zuerst Kaufvertrag von Fachanwalt für Baurecht prüfen lassen.

Kosten sind geringfügigt wenn man den Vertrag vorlegt. Eventuell Rechtschutz einschalten.

Wir als Holzbau und Sanierungsfirma  bieten Gutachten mit Sanierungsvorschlägen.

bitte um Kontaktaufnahme unter:

www.betz-holzbau.info
oder www.fairwell.org

in Google unter „zellstoffverbundelement“

#4

Hallo,
die gestellten Fragen sind reine Rechtsfragen, die in die Hände eines Rechtsanwaltes gehören.

Einen schönen Abend noch.

#5

Sorry, alle Argumente sind rein juristische Fragestellungen, die nur ein Fachanwalt für Baurecht beantworten kann und darf.

Würde ich meine Meinung äussern, so verstoße ich gegen das Rechtsberatungsmißbrauchsgesetz.

Bitte einen niedergelassenen Anwalt einschalten.

mfg
WJ

#6

Hier mal wieder ein tolles Beispiel von „Geiz ist geil“. Kein Fachmann eingeschaltet weil er ja etwas kostet. Kein Fachanwalt eingeschaltet, weil er ja was kostet.
Und jetzt?
Wie schon geschrieben: Eine Dämmung ist da. Nicht ausreichend, nach Ansicht von wem? WEG kann (und wird) eine Nachrüstung nicht genehmigen und damit Kosten die einzig und alleine dem Nutzer des DG zu Gute kommt nicht übernehmen. Wenn der Käufer Glück hat, geben sie wenigstens die Genehmigung, dass er auf eigene Kosten Nachrüsten darf.
Toll, richtig reingefasst.

vnA

#7

Hallo Sepp,

Am besten den Kaufvertrag von einem Anwalt für Baurecht prüfen lassen.

Vorher das Dach so gut geht aufnehmen bzw. Fotos vom Dachaufbau machen.

beste Grüße

…w.fairwell.org
lolli53

#8

Vielen Dank für die Antworten.
Der Termin beim Anwalt ist schon vereinbart.
Unabhängig davon kann es ja nicht schaden, andere nach Einschätzungen zu fragen.
Für mich ist rein technisch die Sache noch nicht so ganz klar.
Das Dach hat min. 3 Funktionen zu übernehmen: Dämmung (hier minimal), Schutz gegen Regen/ Niederschläge (Erfüllt)   und Schutz gegen Wind… (hier nicht erbracht!). Hier besteht also meineserachtens ein Mangel am Dach, dh WEG- Zuständigkeit.
Den mangel hat anscheind der Vorbesitzer auch schon „mitgekauft“.

#9

Die erste Sache, die man in der Situation benötigt, ist der ursprüngliche Vertrag zwischen den Miteigentümern über den Ausbau des Daches. In diesem Vertrag ist geregelt, wer welche Kosten übernimmt und wer für die Erhaltung welcher Teile zuständig ist.

Wenn es keine Isolierung gibt, dann gibt es eben keine. So wie es bei einem Heuschober auch keinen Whirlpool und keine Isolierglasfenster gibt.
Wie kommen Sie auf die Idee, gegenüber der Miteigentümergemeinschaft einen Anspruch auf einen bestimmten Qualitätsstandard ihrer Wohnung zu haben?

Die Wohnung wird (hoffentlich) billig gewesen sein. Wenn Sie den Vorteil der billigen Wohnung haben, warum sollten dann die anderen Eigentümer die Kosten für die Verbesserung übernehmen?

Add: „Zustimmung der Gemeinschaft“
Ich empfehle, zu unterscheiden zwischen „die Gemeinschaft stimmt der Sanierung nicht zu“ und „die Gemeinschaft weigert sich, die Kosten zu übernehmen.“

Kaufpreisminderung wäre das mildeste Werkzeug. Wahrscheinlicher ist es ein arglistig verschwiegener Mangel/Betrug. Ob der Vorbesitzer selbst vom Vorvorbesitzer betrogen wurde oder nicht ist dabei bedeutungslos - nur weil man Opfer ist, darf man trotzdem nicht zum Täter werden.

Alles in Allem - das sind keine Themen für Dachdecker, sondern sie brauchen einen Anwalt.
Mein persönlicher Tip dazu: lassen Sie die Miteigentümer in Ruhe, und ziehen sie den Vorbesitzer an den Ohren.