Guten Tag,
mein Name ist Elke Schmitt. Wir planen eine Eigentumswohnung zu kaufen u. haben uns diese auch schon mündlich reservieren lassen. Doch so langsam kommen mir Zweifel.
Zu den Fakten: Es wurde aus einem Gemeinde haus (BJ 1974) ein Objekt mit 5 Eigentumswohnungen gebildet. Unsere Wohnung wäre 120 qm gross u. soll´kosten 179.000 Euro, Raum Schleswig-Holstein. Die Hauskosten sollen 2 Euro pro qm betragen und alles beeinhalten, auch Instandhaltungsrücklage (ausser Strom ). Das kommt mir so niedrig vor. Vor allem, weil ja auch noch kein Topf mit Geld besteht, falls in kurzer Zeit Reperaturen anfallen. Die Heizung ist neu, und sonst macht alles für uns als Laien einen gepflegten Eindruck. Der Verkäufer war auch nicht mehr bereit, über den Káufpreis verhandeln zu lassen (Wohnung war auch erst ganz kurz auf dem Markt angebunden). Ist meine Vorsicht berechtigt, dass ich mir über die bisher fehlende Rücklage für dieses HAus Gedanken mache ? Was könnte man mit dem Verkäufer noch vereinbaren ? Noch ist zum Glück nichts unterschriebén. Habe Angst, das wir die „Katze im Sack“ kaufen.
Hallo Elke,
das Problem einer fehlenden Instandhaltungsrücklage hat in der Regel verschiedene mögliche Ursachen:
Vielleicht besteht die WEG noch nicht lang; häufig zahlen Umwandler zunächst keinen „Sockel“ ein, solang sie alleinige Eigentümer der Wohnungen sind. Dies ist meist der Fall, wenn der Umwandler vor der Vermarktung umfangreiche Sanierungs-, Instandsetzungs-, oder Modernisierungsarbeiten ausführen läßt. Du beschreibst die neue Heizung, wie stehts mit Fenstern, Fassade, Treppenhaus, Dach? Wenn dies der Fall ist, wird die WEG in den ersten jahren nach den Maßnahmen (Gewährleistungszeit) kaum höhere Geldsummen benötigen und so in den Folgejahren die Rücklage aufbauen.
Vielleicht wurde die Rücklage vor kurzem aufgelöst? Lass dir vom Makler / Verkäufer die Protokolle der letzten Versammlungen zeigen (IMMER vor einem Kauf machen) oder sprich mit dem Verwalter über diese Situation.
Vielleicht gibt es auch einen Beschluss über den Verzicht der Anlage einer Rücklage; dies ist zwar umstritten, wird aber (leider) häufiger gemacht. Dadurch ist das Wohngeld niedriger (hier nur 2 € pro m², was mit persönlich extrem niedrig vorkommt; hier könnte zusätzlich Vorsicht angezeigt sein, eventuell soll das Wohngeld vom Umwandler „schön“ gerechnet werden um den Verkauf nicht zu gefährden ((ein beliebter Maklertrick)) - dann allerdings kommt im Folgejahr der dicke "Abrechnungshammer)Hier hilft nur dringend der Blick in den aktuellen Wirtschaftsplan!!!. Wenn es nun zu großer Instandsetzungen kommt, wird eine „Sonderumlage“ gebildet, die der Finazierung dient; sollte dies der Fall sein, so ist es nicht ungesetzlich oder ungewöhnlich, man muss es nur wissen und dann ggf. eine Extrasumme zurücklegen.
Alles Gute beim Kauf! …und immer Augen auf, wenn es kribbelt weils billig ist, ist meist ein Haken dabei…und bei „Bauchschmerzen“ NIE kaufen, …andere Verkäufer haben auch hübsche Häuser…
Tschüss
Ralf