Mal angenommen ein Gebäudekomplex wurde vor etlichen Jahren in mehrere Eiegntumsanteile aufgeteilt. Jahrzehnte später, nachdem alle Eiegntumsanteile bereits verkauft sind, kommt heraus, dass bei der Aufteilung Fehler gemacht worden sind. Die Flurstücksgranzen stimmen nicht mit den Eigentumsverhältnissen überein. Ein Eigentumsanteil wurde volständig vergessen und taucht in keinem Kaufvertrag auf.
Um die damaligen Fehler zu beheben, wird für diese Räume ein neuer Eigentumsanteil gebildet. Dieser befindet sich tatsächlich im Haus des Eigentümers B, wird aber von Eigentümer A genutzt. Das Geschäft des Eigentümers A erstreckt sich bis ins Nachbarhaus des Eigentümers B und ist nur von dort zugängig.
Weder A noch B ist im Grundbuch als Eigentümer der Räume eingetragen. Wer hat Anspruch auf die Räume? Falls Eigentümer B Anspruch hat, muss er Eigentümer B (einen Teil) auszahlen und kann er rückwirkend Miete verlangen?
Mal angenommen ein Gebäudekomplex wurde vor etlichen Jahren in
mehrere Eiegntumsanteile aufgeteilt.
Um die damaligen Fehler zu beheben, wird für diese Räume ein
neuer Eigentumsanteil gebildet.
Weder A noch B ist im Grundbuch als Eigentümer der Räume
eingetragen. Wer hat Anspruch auf die Räume? Falls Eigentümer
B Anspruch hat, muss er Eigentümer B (einen Teil) auszahlen
und kann er rückwirkend Miete verlangen?
Wer soll nach den neuen Verträgen im Grundbuch eingetragen werden? Entspricht der neue Vertrag der ursprünglichen Absicht des alten Vertrages? Was sagt der Notar dazu, der den neuen Vertrag beurkundet hat?
Ohne eine genaue Kenntnis ALLER Verträge und der Örtlichkeit ist da wahrscheinlich gar nichts zu raten.
Nach der neuen Urkunde soll der ehemalige Eigentümer (frühere Verkäufer) als Eigentümer eingtragen werden, damit dieser Teil (der ist jetzt als neuer Eigentumsanteil mit Abgeschlossenheitserklärung gebildet worden) danach an den damaligen Käufer (den jetzigen Eigentümer des Nachbarhauses) weiter überschrieben werden kann. Im Vertag davor gehörten alle Gebäude und Teile dem alten Eigentümer, Dieser teilte dann alles in mehrere Eigentumsanteile auf und verkaufte alles. Die Räume, um die es hier geht, wurden verm. schlichtweg vergessen.
Der Notar schickte nur eine Urkunde zur Unterzeichnung. Ohne Gegenleistung sollten diese besagten Räume und ein weiteres Flurstück neben dem Haus überschrieben werden. Für das Flurstück wurde anschließend ein Kaufangebot unterbreitet, für die Räume aber nicht.
Nach der neuen Urkunde soll der ehemalige Eigentümer (frühere
Verkäufer) als Eigentümer eingtragen werden, damit dieser Teil
(der ist jetzt als neuer Eigentumsanteil mit
Abgeschlossenheitserklärung gebildet worden) danach an den
damaligen Käufer (den jetzigen Eigentümer des Nachbarhauses)
weiter überschrieben werden kann.
Bis hierher liest es sich gut.
Der Notar schickte nur eine Urkunde zur Unterzeichnung. Ohne
Gegenleistung sollten diese besagten Räume und ein weiteres
Flurstück neben dem Haus überschrieben werden. Für das
Flurstück wurde anschließend ein Kaufangebot unterbreitet, für
die Räume aber nicht.
Aber das hier verstehe ich nicht mehr. Eine Gegenleistung ist doch ursprünglich da gewesen, so lese ich den ersten Absatz.
Und wie verhält sich das Flurstück zu dem Eigentumsanteil?
Und was ist das für eine Urkunde, die „zur Unterzeichnung zugeschickt“ wurde?
Ich würde zur Notarin gehen und mir alles, aber wirklich auch alles, haarklein erklären lassen. Auch dafür wird sie bezahlt. Und vorher nichts unterschreiben.
Der Eigentümer B hatte ein Haus gekauft, dass aus vier Eigentumsanteilen besteht. (3 Wohnungen in den Obergeschossen und 1 Geschäft im EG) Neben diesem Geschäft im EG befinden sich (/innerhalb der Mauern des gekuften Gebäudes, innerhalb der Grenzmarkierungspunkte am Gebäude und auf dem Flurstück des Eigentümers B noch weitere Räume in einer Größe von 80 qm, die mit vom Geschäft des Nachbarhauses genutzt werden. Das Geschäft erstreckt sich also durch einen Türdurchbruch bis ins Haus des Eigentümers B. Es gibt auch keinen Zugang zu diesen Räumen vom Haus des B aus. Ca. 6 Monate nach Kauf des Hauses durch den Eigentümer B, erhält dieser eine Flurstückkarte zugesandt. Da fällt B auf, dass er ausser für das Grundstück seines Hauses auch für ein Grundstück zur Rückseite hin, neben seinen Aussenwänden, eingetragen ist. Auf diesem Flurstück befindet sich jedoch auch der Anbau des Geschäftes des Nachbarhauses. Das Flurstück kann von B also ebenfalls nicht genutzt werden. Einen weiteren Monat später wird B ein Vertrag von C, dem früheren Eigentümer der beiden Häuser zugesandt. B soll unterschreiben, dass dieses Grundstück und die fremdgenutzten Räume dem C überschrieben werden, ohne dass B dafür einen Ausgleich erhält. Dies tut B jedoch nicht. Schließlich wird B von C ein Angebot für den Kauf des Flurstückes neben der Aussenwand gemacht. Es sollen 150 -200 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Für die im Haus genutzten Räume wird kein Angebot gemacht. Diese sollen noch immer ohne finanzielle Leistung überschrieben werden.
Wie es aussieht, wurde bei der Teilung des ursprünglichen Gebäudekomplexes geschlampt. Es wurde das Haus des B in die 4 Eigentumsanteile aufgeteilt, 1 Eiegntumsanteil für das NAchbarhaus des A geschaffen und ein weitere für ein Hofgebäude für einen Eigentümer D. Die Räume, die im Gebäude von B durch A mitgenutzt werden, wurden vergessen. Die Räume sind also in keinem Grundbuch zur Zeit, weder für A noch für B eingetragen. Hat B Eigentumsansprüche auf diese Räume, weil sie sich innerhalb seiner Aussenmauern und auf seinem Flurstück befinden oder muss er C diese Räume überschreiben?
so wie ich die Sache verstehe, ist eine Immobilie geteilt worden, und sind abgeschlossene, korrekt beschriebene Teile davon veräußert worden. Dann besteht auf weitere Gebäudeteile kein Anspruch auf kostenlose Übertragung, es sei denn, der Käufer könnte nachweisen, dass ihm eigentlich das gesamte Objekt hätte übertragen werden können. Das wird ihm aber bei konkreter und zutreffender Beschreibung der tatsächlich übertragenen Teile nicht gelingen. Wenn da also z.B. drei Einheiten mit 50, 100, und 200m² übertragen wurde, das Gesamtobjekt aber 400m² hat, dann ist an sich klar, dass die restlichen 50m² nicht übertragen worden sind und auch nicht übertragen werden sollten. D.h. die entsprechende Einheit gehört dann weiterhin dem Alteigentümer und kann von dem selbstverständlich dann auch verkauft werden, an wen er will.
Anders die Situation, wenn da ein zusätzliches Flurstück mitübertragen wurde, was eigentlich anders hätte übertragen werden sollen. Das gehört jetzt dem neuen Eigentümer, und nur der kann es jetzt zu einem ihm genehmen Preis weiter veräußern, oder das auch bleiben lassen. Problematisch könnte hier aber sein, ob nicht ggf. eine Anfechtung des ursprünglichen Kaufvertrages hier durch den Alteigentümer möglich wäre, wenn selbst der Erwerber hinterher kund tut, dass er überrascht worden sei, als er als neuer Eigentümer aufgetaucht ist. Das lässt darauf schließen, dass beide Parteien sich eigentlich einig waren, diesen Teil nicht zu übertragen.
Aber wenn dem Eigentümer B der Gebäudeteil nicht gehört, er also nicht Eigentümer war oder ist, warum soll er dann überhaupt den Gebäudeteil (die fremgenutzten Räume) an den alten Eigentümer C überschreiben. Darauf kann doch dann verzichtet werden. Oder ändern sich dadurch die Flurstückgrenzen und es geht um das Grundstück des B. Dieses hat er nämlich definitiv mit gekauft. Zu den erworbenen ca. 400 qm gehört auch das anliegende Flurstück und das Flurstück unter den fremdgenuttzten Räumen, dass sich ja auch unter seinen eigenen, gekauften Räumen weiter erstreckt?