Fehler bei Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo zusammen :smile:

es geht um 4 Unklarheiten bezüglich eines Mietvertrages Wohnung + Tiefgarage und Betriebskostenabrechnung.

Wie ist die Rechtslage…
Der Mieter muss Wohnung samt Garage mieten, dies ist im Vertrag so vorgesehen.

Zitat aus dem Vertrag:
„Der Mietzins beträgt monatlich 35,- und ist spätestens …zu zahlen.
Aufrechnungen mit Gegenforderungen und Zurückbehaltung des Mietzinses sind ausgeschlossen, es sei denn es handelt sich um eine unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderung. Die Geltendmachung des Aufrechnungs und Zurückbehaltungsrechts muss dem Vermieter mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt werden.“

Weiterhin steht unter „Sonstige Vereinbarung“:
„Der Vermieter ist berechtigt, den mietzins alle zwei Jahre (beginnend am 15.07.2010) um 2,10Euro zu erhöhen“

Vermieter erhöht also die Garagenmiete irgendwann zwischen dem 25.02.2012 (da noch 35,-) und dem 23.01.2013 (da schon 37,10,-). Mieter hat zum jetzigen Zeitpunkt das Erhöhungs-Schreiben nicht mehr oder hat nie eines erhalten, das ist unklar). Am 26.02.2014 erhöht Vermieter erneut den Mietpreis der Garage um 2,10,-.

  • Bedeutet beginnend am 15.07.2010 nicht, dass am 15.07.2012 und dann erst wieder am 15.07.14 erhöht wird? Wenn Mieter das richtig versteht, ist Vermieter verpflichtet den Fehler zu korrigieren und ggf Guthaben gut-zuschreiben?

  • Mieter hat nun gelesen, dass die Mietkosten der Garage einzeln gar nicht erhöht werden dürfen wenn Garage gemeinsam mit Wohnung gemietet wurde.
    Ist die Erhöhung alle 2 Jahre überhaupt gültig? Darf der Vermieter das?

Seitens Mieter wurde kürzlich erst ein Fehler in der Rechnung der Mietzinserhöhung aus dem Jahr 2012 festgestellt. Maßgebender Verbraucherindex zum Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung ist 109 angegeben statt richtigerweise 109,6. (109,6 steht auch im Auszug „Verbraucherindex Statistisches Bundesamt“ den der Vermieter mit der Mieterhöhung mitgeschickt hat)
Miete wurde anstatt nur 5,58,- um 7, 04,- erhöht. Da die Miete jährlich erhöht wird ist folglich die Miete seit diesem Jahr kontinuierlich fehlerhaft.

  • Kann der Mieter dies noch dem Vermieter melden und auf Korrektur bestehen? Liegt er damit im Recht oder ist dies „verjährt“ o.ä.?

In den Betriebskosten der Jahre 2009/2010, 2010/2011, wurde als Größe der Wohnung 68 m2 gezählt,
2011/2012 auch erstmal 68m2, wurde dann aber seitens Vermieter korrigiert auf 65,26 m2.
Seitdem wird richtigerweise 65,26 m2 gerechnet.

  • Kann der Mieter dies noch dem Vermieter melden und auf Gutschrift aus den Jahren in den die falsche m2 gerechnet wurde bestehen? Liegt er damit im Recht oder ist dies „verjährt“ o.ä.?
  1. Generell zur Wohnungmieterhöhung:
    Wie oft darf ein Vermieter „Mietzinserhöhung lt.Preisindex“ durchführen wenn vertraglich auch nichts anderes geregelt ist?
    Ist alle 15 Monate korrekt?

Ich hoffe sehr ich habe alles verständlich und korrekt formuliert.
Ich wäre sehr über Antworten in einfachem Deutsch dankbar da ich meist ein Problem damit habe Paragraphensprache zu verstehen. :smile:

Vieeeeelen lieben Dank im voraus

#2

Frage,

kannst du bitte die Indexvereinbarung auch hier Wortwörtlich hier einstellen, denn diese sind zum Teil fehlerhaft und unter Umständen daher nicht gültig.

zu 4 siehe Absatz 2 und 3

#3

Hmm wird der Verbraucherpreisindex nicht jährlich festgelegt? Also vom Statistischem Bundesamt.
destatis.de
Ich kenne mich da nicht so aus…
Also eine „Vereinbarung“ gibt es nicht, der Vermieter bezieht sich immer auf diesen vom Statistischen Bundeamt ermittelten Verbraucherpreisindex.
Soll ich den hochladen?

#4

Nun um eine Mietsteigerung nach den Verbraucherpreisindex durchführen zu können, muss dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden.

hier etwas zu lesen für dich dazu http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/i1/indexmiete.htm

#5

Ah! Oh sorry hab jetzt was gefunden, habe den Abschnitt aus dem Vertrag hier angehängt.

Auszug
Auszug1224×1632 776 KB

Sorry ich weiß nicht wie ich das Bild hier drehen kann.

#6

Hallo!

Da ist die übliche Klausel und wirksam.
Ja, der Index wird jährlich neu festgesetzt.
Die Miete muss aber 12 Monate unverändert geblieben sein, danach darf man sie nach dem Index erhöhen, wenn sich eine Erhöhung ergibt.
Die gilt dann wieder 12 Monate lang bis man nach neuem Index nochmals erhöhen darf.
Man darf nicht direkt bei Erscheinen der neuen Indexzahlen erhöhen, wenn die 12 Monate noch nicht um sind.

Das ist genauso wie beim Verfahren nach Vergleichsmiete. Auch da muss Miete 12 Monate unverändert geblieben sein, erst danach darf man anheben .

Beim Index hat man aber keine Beschränkung wie bei der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zu den anderen Punkten:

es liegt hier nahe, es handelt sich trotz getrennter Mietverträge für Wohnung und Garage doch um verbundene Verträge. Und wäre damit unzulässig.
Es müsste ein Gesamtmietpreis genannt werden, der beides beinhaltet und er dann auch nach der Indexmiete gemeinsam erhöht werden kann.

Und die Nebenkostenabrechnungen kann man rückwirkend 3 Jahre lang reklamieren und Nachberechnung/Guthaben herausfordern.
Hier müsste man ja erst einmal klären lassen, warum die Wohnfläche korrigiert wurde und welche Angaben stimmen.

Verjährung: Hier könnte man ansetzen, man hat erst 2011/2012 ohne eigenes Verschulden erfahren, es gibt eine WF-Änderung, weil offenbar vorher zu groß angesetzt.
Das wäre das Stichjahr für die 3 Jahre Verjährung. Bis 3 Jahre zurück ab Bekanntgabe Rechenfehler könnte man die alten Abrechnungen bemängeln und Guthaben herausfordern.

Bei so komplizierter Sachlage muss man sich sicherlich rechtlich beraten lassen, etwa beim Mieterverein oder einer verbraucherberatungsstelle.

MfG
duck313

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#7

Huhu,

ob dies so wirksam ist kann ich nicht genau sagen, es Stört mich, dass zu einen nur von Erhöhung die Rede ist, nicht aber von Senkung, was bei einer Indexmiete durchaus möglich ist.

Dann der Passus, dass das „der Vermieter in Textform“ auch der Mieter hat das Recht die Indexmiete anzupassen, z.B. wenn der Index gefallen ist.

Die Bindung muss für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten. Auch der
Mieter muss durch die Vereinbarung die Möglichkeit haben im
unwahrscheinlichen Fall eines sinkenden Lebenshaltungsindexes die Miete
abzusenken Siehe http://www.iv-mieterschutz.de/mietrecht/mieterhoehung/indexmiete/

Der Index wird nicht Jährlich Vom Statitischen Bundesamt neu festgesetzt sondern Monatlich, Die Miethöhe wir in diesen Fall Jährlich angepasst. Alle 5 Jahre (früher7 Jahre) wird die Basis des Indizes neu festgelegt. Aktuelles Basisjahr ist 2010

Zu den anderen Punkten, Im Vertrag wurde die Miete für den Stellplatz separat ausgewiesen und kann auch separat erhöht werden. Dabei handelt es sich um eine Staffelmiete. Dazu lies mal diesen Text, ob deine Klausel so bestand hat. klick Wichtig weil oft nicht gemacht ist dieser Passus:

In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung
in einem Geldbetrag auszuweisen. Es genügt nicht,
die Mieterhöhung in %-Sätzen auszudrücken.
Beispiel für eine wirksame Staffelmietvereinbarung: Das Mietverhältnis
beginnt am 1. Oktober 2003. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 500,00
€. Die Miete erhöht sich nach jeweils 12 Monaten - auf 550,00 . . .

Ob die Klausel Wirksm ist, dass sich die Miete um je x € erhöht kann ich nicht sagen.

#8

Nachtrag: Das Urteil der Erhöhung wenn die Miete einzeln aufgeführt wird ist etwas älter als das BHG Urteil.

#9

Vielen Dank für deine ausführliche Antwort.
Verstehe ich das richtig, man könnte jetzt noch schreiben, das man genau genommen im November 2012 von der WF-Änderung /Korrektur erfahren hat und das jetzt für die 3 Jahre davor, sprich 2012, 2011, 2010, zurückfordern könnte?