nach langem Tüfteln habe ich heute für einen Hauskauf etwas ungewöhnliches gemacht, zu dem ich gerne Eure Einschätzung lesen möchte.
Anstatt für einen Hauskauf mein Eigenkapital zu verwenden, habe ich es in 6-stelliger Höhe für 5,5% als Festgeld auf 10 Jahre angelegt.
Den Kaufpreis und alle Nebenkosten für mein Haus habe ich mit 2 Krediten finanziert zu gleichen Konditionen von 4,88% nom / 4,99% eff auf 10 Jahre ohne jegliche Kosten / Gebühren. 40% des Kaufpreises für Kredit 1 wurden mit der Grundschuld durch das Haus abgesichert und 60% durch die Abtretung des Festgeldes in gleicher Summe.
Was den Festgeld-Kredit angeht bilde ich mir ein, dass ich durch den Zinsspread zwischen Kreditzins und Sparzins einen Gewinn mache. Als Nachteil habe ich nur die zusätzliche Liquiditätsbindung gefunden, denn wenn ich den Kredit auf mein Festgeld tilge, geht mir dies als Sparleistung zunächst einmal als Liquidität verloren.
nach langem Tüfteln habe ich heute für einen Hauskauf etwas
ungewöhnliches gemacht, zu dem ich gerne Eure Einschätzung
lesen möchte.
ich hätte ja vorher gefragt…
Was den Festgeld-Kredit angeht bilde ich mir ein, dass ich
durch den Zinsspread zwischen Kreditzins und Sparzins einen
Gewinn mache. Als Nachteil habe ich nur die zusätzliche
Liquiditätsbindung gefunden, denn wenn ich den Kredit auf mein
Festgeld tilge, geht mir dies als Sparleistung zunächst einmal
als Liquidität verloren.
die Liquidität ist jetzt schon weg, so daß Du darüber keine Gedanken machen mußt. Wohl aber über die Versteuerung der Zinserträge.
ich bin nicht vom Fach, deswegen kann es sein dass ich gerade völlig auf dem Holzweg bin.
Wäre es nicht günstiger gewesen, wenn du dein Kapital direkt genommen hättest und dafür das Haus gekauft hättest?
So wie du es vor hast (oder schon gemacht hast) musst du doch im Endeffekt viel mehr Geld für den Hauskauf ausgeben (wegen Kreditfinanzierung) als du es hättest müssen, wenn du das Haus mit deinem Kapital bezahlt hättest
Beispiel (die Summen stimmen natürlich nicht):
Haus kostet 200.000 Euro
Kredit kostet dich insgesamt 300.000 Euro. Sprich du musst 100.000 Euro mehr für das Haus ausgeben als du es eigentlich gemusst hättest.
Da kannst du doch besser das Haus direkt bezahlen und die Summe, die du jeden Monat als Kreditraten bezahlt hättest anlegen. Vielleicht bekommst du dann nicht so einen guten Zinssatz. Aber dein Realgewinn wäre bei diesem Plan größer als bei deinem Plan.
nach langem Tüfteln habe ich heute für einen Hauskauf etwas
ungewöhnliches gemacht, zu dem ich gerne Eure Einschätzung
lesen möchte.
ich hätte ja vorher gefragt…
Was den Festgeld-Kredit angeht bilde ich mir ein, dass ich
durch den Zinsspread zwischen Kreditzins und Sparzins einen
Gewinn mache. Als Nachteil habe ich nur die zusätzliche
Liquiditätsbindung gefunden, denn wenn ich den Kredit auf mein
Festgeld tilge, geht mir dies als Sparleistung zunächst einmal
als Liquidität verloren.
die Liquidität ist jetzt schon weg, so daß Du darüber keine
Gedanken machen mußt. Wohl aber über die Versteuerung der
Zinserträge.
Könnte man nicht Argumentieren, dass der alleinige Zweck des Kredits ja nicht der Hauskauf (der ohnehin möglich gewesen wäre) ist, sondern die Kapitalanlage/Spreadausnutzung zu ermöglichen? Denn wenn der Kreditzweck die Erzielung von Kapitaleinkünften ist, kann man die Kreditkosten ja mit den Kapitaleinkünften verrechnen (oder nach der Abgeltungssteuer vielleicht nicht mehr?)
die Liquidität ist jetzt schon weg, so daß Du darüber keine
Gedanken machen mußt. Wohl aber über die Versteuerung der
Zinserträge.
richtig, da kommt ja die Abgeltungssteuer, die knappst schon mal 25% vom Zins weg.
Aber vielleicht kann er ja auch die Hypothekenzinsen steuerlich absetzen? Er hat ja nicht geschrieben, dass er selber drin wohnt. Wenn ers vermietet, kann man die doch als Werbungskosten absetzen, oder?
Dann wär das Modell vielleicht sogar noch günstiger?
Auf jeden Fall muss man bei sowas immer die Steuer mitberechnen, da geb ich Dir uneingeschränkt recht.
richtig, da kommt ja die Abgeltungssteuer, die knappst schon
mal 25% vom Zins weg.
Erstens sind Zinserträge auch jetzt schon steuerpflichtig. Zweitens kommt mir, wenn ich das Originalposting lese, der Gedanke, dass der gute Norbert mit Festgeldanlagen in „6-stelliger Höhe“ durchaus von der Abgeltungssteuer profitieren könnte.
Erstens sind Zinserträge auch jetzt schon steuerpflichtig.
Zweitens kommt mir, wenn ich das Originalposting lese, der
Gedanke, dass der gute Norbert mit Festgeldanlagen in
„6-stelliger Höhe“ durchaus von der Abgeltungssteuer
profitieren könnte.
was beides nichts daran ändert, daß die Rechnung unter Berücksichtigung von Steuern nicht funktioniert.
Anstatt für einen Hauskauf mein Eigenkapital zu verwenden,
habe ich es in 6-stelliger Höhe für 5,5% als Festgeld auf 10
Jahre angelegt.
der Vollständigkeit halber noch eine zweite Kinke: Dir wird kaum eine Wiederanlage zu 5,5% gelingen. 3% Wiederanlagezins unterstellt, hast Du am Ende grob gepeilt eine Unterdeckung von rd. 6% auf den Ausgangsbetrag.
Außerdem hast Du bei der Konstruktion zumindest beim zweiten Kredit keine Möglichkeit zu Sondertilgung. Selbst wenn Du bei dem ersten Kredit Sondertilgungen leisten kannst, bleibt der absolute Betrag für Sondertilgungen kleiner. Und wenn Du doch mal alles ablösen willst (z.B. beim Verkauf der Hütte), ist im Zweifel die Vorfälligkeitsentschädigung höher.
Ich bin mir sicher, daß es noch ein paar mehr Nachteile gibt, aber das soll für den Moment reichen.
dass Die Rechnung aus steuerlichen Gründen nur aufgeht, wenn Du das Haus nicht selbst nutzt hast Du ja schon mitbenkommen.
Wenn Du vermieten willst, stellt sich die Frage warum Du überhaupt tilgst. Hättest Du nicht zu ähnlichen Konditionen einen endfälligen Kredit bekommen können - damit hättest Du die Liquiditätsnachteile vermieden und die steuerlich anrechenbaren Finanzierungskosten (Zinsen) über die ganze Laufzeit konstant gehalten.
Grundsätzlich sollte man ein Haus als Renditeobjekt nie ohne Rücksprache mit einem guten Steuerberater finanzieren (auch wenn man eine solche Anlage grundsätzlich nicht nur aus steuerlichen Gründen vornehmen sollte geht es hier regelmäßig um Beträge deren steuerlichen Auswirkungen man prüfen sollte).
Solltest Du wider Erwarten das Haus selbst nutzen wollen stellt sich die Frage, wer Dich beraten hat und ob Du wegen offensichtlicher Falschberatung aus der Sache herauskommst oder Regreßansprüche hast. Das solltest Du im Zweifel von einem Fachanwalt prüfen lassen.
habe ich es in 6-stelliger Höhe für 5,5% als Festgeld auf 10
Jahre angelegt.
Den Kaufpreis und alle Nebenkosten für mein Haus habe ich mit
2 Krediten finanziert zu gleichen Konditionen von 4,88% nom /
4,99% eff auf 10 Jahre ohne jegliche Kosten / Gebühren. 40%
Oder findet Ihr noch irgendwelche Pferdefüße?
wir machen dich nicht nieder, wie du denkst nur:
Du weisst schon das du die Zinserträge oberhalb des Freistellungsauftrages versteuern muss ?
Oder weiss du das nicht ??
Also die Entscheidung wird dich Geld kosten.
Gruss
Börsenfan1968
PS: Wieso fragst du eigentlich nachdem du es gemacht hast ?
an alle: Sachverhaltsergänzung: Es ist Vermietung
Ich bitte tausendmal um Entschuldigung, dass ich die Vermietung beim Sachverhalt vergessen habe. Ist mir äußerst peinlich.
Dadurch bekomme ich auf die Schuldzinsen als Werbungskosten 42% Steuererstattung und muss für die Sparzinsen nur 26,375% Abgeltungssteuer/Soli zahlen. Man macht ja so ähnliche Finanzierungen mit dem Ansparen einer Lebensversicherung oder Bausparvertrag, aber die kann ich beide nicht ausstehen.
Für Steuerexperten: Da es sich bei beiden Zinssätzen um normale Konditionen, getrennte Geschäfte/Banken etc. handelt, ist Abgeltungssteuer nach der Neufassung des EStG möglich (keine Back-to-Back-Finanzierung).
Für Eure Tipps und Bedenken schon mal herzlichen Dank. Mit dem „Fertigmachen“ meinte ich scherzhaft das, was ich so toll finde bei wer-weiss-was: Man bekommt vollkommen andere Betrachtungsweisen/Bedenken/Aspekte auf die man selber nicht gekommen wäre von ganz anders denkenden Menschen mitgeteilt. Darum macht ruhig weiter, ich freue mich wirklich über jede Anregung.
Hier noch ein paar Anmerkungen aus der bisherigen Diskussion:
Ich hätte gerne vorher gefragt, hatte aber einen Trojaner im PC.
Ich hätte schon lieber einen endfälligen Kredit genommen, weil dann die Werbungskosten gleichbleibend hoch wären, aber das war bei dem Super Zinsangebot nicht möglich und es war schwierig eine Bank zu finden, die den komischen Deal mitmacht und gleichzeitig gute Konditionen hat.
Die Zinsen für den Festgeld-Kredit zahle ich voll aus den Zinsen des Festgeldes.
Alle Verträge laufen auf 10 Jahre fast gleich aus. Daher kann ich den „Festgeld“-Kredit nach Ablauf der Zinsbindungsfrist komplett mit dem Festgeldkapital ablösen. Zinsänderungen wären also egal.
Außerdem ist die Restschuld in den 10 Jahren durch die Tilgungsleistung geringer als das gleichbleibende Festgeld, so dass ich von dem Rest-Festgeld nach 10 Jahren auch den anderen Grundschuldkredit teilablösen kann, wenn ich möchte.
Sondertilgen kann ich jeden der Kredite mit 5% p.a., so dass ich später noch etwas flexibel in den Entscheidungen bin, falls sich etwas ändert.
So, jetzt habe ich alles rausgerückt, was mir an Informationen einfällt.
Nochmals Entschuldigung für das unvollständige Original-Posting,
Norbert
Dadurch bekomme ich auf die Schuldzinsen als Werbungskosten
42% Steuererstattung und muss für die Sparzinsen nur 26,375%
Abgeltungssteuer/Soli zahlen.
OK, dann beträgt die Differenz zwischen Haben- und Sollzinsen bei angenommenen 100.000 Kredit rund 1200 Euro pro Jahr. Die verzögerte Erstattung durch das Finanzamt schlägt mit rund 150 Euro zu Buche. Hinzu kommt das Thema Wiederanlagezins, was über 10 Jahre rd. 500 Euro pro Jahr ausmacht. Ergibt einen Vorteil von 550 Euro pro Jahr.
Bleiben die genannten anderen Punkte und die Frage, ob die Mieteinnahmen die Zinsaufwendungen (brutto) übersteigen, die Hütte nicht verkauft werden soll (Vorfälligkeitsentschädigung, zu versteuernde Spekulationsgewinne) und keine Steuerrechtsänderungen dazwischenkommen.
danke für die Überlegungen. Die Vorfälligkeitsentschädigung sieht natürlich im Falle eines Verkaufs bei einem normalen Grundschuldkredit böse aus, aber bei meinem Kredit auf das Festgeld kann ich ja davon verchont bleiben, wenn ich diesen Kredit einfach weiterlaufen lasse. Er ist ja nicht an das Haus gebunden und würde vom Verkauf nicht berührt. Ob die Steuerentlastung auf eine Nachfolgevermietung übertragbar sein wird, kann allerdings sehr kritisch werden.
Norbert
besten Dank für Deine Überlegungen.
Deine Berücksichtigung der Finanzamts-Erstattungszeit und des Zinseszinseffektes ist ein interessanter neuer Aspekt für mich.
Die Gefahr der Steuerrechtsänderung ist natürlichin Hinblick auf den 10-Jahreszeitraum natürlich die schlimmste Unbekannte. Da ich dabei grundsätzlich von Verschlechterungen ausgehe, würde ich mit einer Verschlechterung des Prozentsatzes der Abgeltungssteuer in Richtung persönlicher Steuersatz rechnen (=die Rendite wird geringer) oder mit der völligen Abschaffung der Abgeltungssteuer -dann müssten aber eigentlich/hoffentlich wieder die Gegenrechnung der Kreditzinsen als Werbungskosten für die Sparzinsen möglich sein. Aber beim Steuerrecht weiss man ja nie…