Finanzierung-Bauspar+Lebensvers.?

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo,

bei unserem 1. Bankgespräch zwecks Finanzierung einer ETW hat uns der Bankmensch ein Paket vorgeschlagen: Bausparvertr. (Zinssatz 4,82%, Laufzeit 8 J.), KfW-Darlehen (4,75%) und Lebensversicherung (5,25%, 15 Jahre fest, Laufzeit 23 J.). Eigentlich wollten wir ein „normales“ Annuitätendarlehen und eine Risikolebensvers., falls uns etwas passiert (Ehepaar ohne Kinder). Ist das Paket überhaupt sinnvoll? Der Zinssatz für das „normale“ Darlehen (15 Jahre fest, Laufzeit 23 J., 2% Tilg.) beträgt 5,91%. = Deutsche Bank. Habt Ihr vielleicht günstigere Angebote bei dieser langen Laufzeit und 15 Jahre Zinsbindung?

Vielen Dank im voraus! Bin für jeden Tipp dankbar…

MfG
Elke

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Hallo Elke,

ganz kurz: ich bin kategorisch gegen jegliche Art von neuen Bausparverträgen, wenn der ETW-Kauf schon beschlossene Sache ist, BSV sollte man Jahre vorher abschließen. Deswegen haben wir bis jetzt bei jeder Bank mit BSV-Vorschlägen ganz schnell „nein, Danke“ gesagt. (Der KfW-Zinssatz liegt inzwischen übrigens bei 4,85%, da müßte er aber für die nächsten paar Wochen bleiben)
Du hast also recht, ein ganz normales Darlehen wäre sicherlich sinnvoller. Mit einer Einschränkung: gehe mal durch, was der Zinssatz bei 10J und bei 15J Festschreibung ist, berechne die monatliche Differenz und was passiert, wenn man diese Differenz in die Tilgung steckt (Mal angenommen, 100000 Euro Kredit, Zinssatz für 10 Jahre 5,1%. Differenz im ersten Monat: 67,5 Euro. Macht einen Tilgungssatz von 2%+0,8%=2,8%. Beim selben Aufwand.)
Wir haben unseren Vertrag gestern unterschrieben, Zinssatz 4,8% auf 10 Jahre fest, Tilgung 2,8%. Das Zweitdarlehen wird über die KfW laufen, das sind dann eben die 4,85% mit 2,9% Tilgung (für uns hat sich die KfW-Lösung angeboten, da die nachrangige Beleihung sonst zu teuer wäre, gut über 5%).
Mit diesen Tilgungssätzen geht die Restschuld nach 10 Jahren so weit runter, daß wir selbst 9-10% Zinsen dann sicher überleben würden. Die Zinssätze waren übrigens (zumindest bei unserer Bank) extrem von der Tilgung und dem Finanzierungsbedarf abhängig, bei 2% Tilgung hätten wir nur 4,95% als Zinssatz bekommen.
Mein Rat also, ab zur nächsten Bank und versuchen, alles über 10 Jahre fest und dafür höhere Tilgung abzuwickeln.
Holt Euch soviele Angebote, bis Ihr die perfekte Finanzierung habt, die Hausbank ist da nicht immer der beste Ansprechpartner.

Grüße

Helen

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Hallo Elke,

bei unserem 1. Bankgespräch zwecks Finanzierung einer ETW hat
uns der Bankmensch ein Paket vorgeschlagen:

Bausparvertr.
(Zinssatz 4,82%, Laufzeit 8 J.),

Kostet Dich 1 - 1,6% der Bausparsumme an Provision für die Bank. Ich wette, die Bausparkasse gehört zur Bank oder hat zumindest eine Kooperation damit.

KfW-Darlehen (4,75%) und

Könnte sinnvoll sein, wird vom Bankmenschen evtl. eingebaut, um den guten Schein zu wahren.

Lebensversicherung (5,25%, 15 Jahre fest, Laufzeit 23 J.).

Provision 3,5 - 5% von der Gesamtsumme.

Mein Motto: bei eigengenutzten Immobilien gilt nur eines: Tilgen, Tilgen, Tilgen und zwar ohne Umwege. Bei Kapitalanlagen kann sich ein Umweg evtl. lohnen, da man die Schuldzinsen von der Steuer absetzen kann, die LV-Erträge jedoch (noch) steuerfrei sind (Zinsdifferenzgeschäft).

Eigentlich wollten wir ein „normales“ Annuitätendarlehen und
eine Risikolebensvers., falls uns etwas passiert (Ehepaar ohne
Kinder).

Ist meiner Meinung nach der richtige Weg. Tilgung dabei möglichst hoch ansetzen (natürlich nicht so hoch, dass die Belastung zu hoch ist), aber 2% oder mehr dürftens schon sein.

Ist das Paket überhaupt sinnvoll?

Meiner Meinung nach nein.

Der Zinssatz für
das „normale“ Darlehen (15 Jahre fest, Laufzeit 23 J., 2%
Tilg.) beträgt 5,91%. = Deutsche Bank.

Vergesst bitte schnellstmöglichst alle %-Angaben, denn sie sind nichtssagend !!! Selbst der Effektivzinssatz enthält nicht alle Kosten, die auf Euch zukommen.

Daher: Alle anfallenden Kosten über die gesamte Darlehenslaufzeit (bei Bausparverträgen auch die Zwischenfinanzierung aufgrund der nicht garantierten Zuteilung !!!) auflisten lassen. Die Summe aller Zahlungen ist nämlich entscheidend !!!

Habt Ihr vielleicht
günstigere Angebote bei dieser langen Laufzeit und 15 Jahre
Zinsbindung?

Wichtig wäre hier zu wissen, wie hoch die Beleihungsgrenze sein soll (üblicherweise max. 80%).

Schau mal hier:
http://www.baugeld-vergleich.de/baugeld-vergleich.htm

oder hier:

http://www.finanzoptimierung.de/baufinanzierungen/in…

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Hallo,

Hallo, Elke,

sehr gute Informationen zur Baufinanzierung findet Du unter www.stiftung-warentest.de/Bauen + Finanzierung.An sonsten hatte früher das Niedersächsische Ärzteversorgungswerk in Hannover die günstigsten Konditionen im 1. rangigen Bereish.
Ingeborg

bei unserem 1. Bankgespräch zwecks Finanzierung einer ETW hat
uns der Bankmensch ein Paket vorgeschlagen: Bausparvertr.
(Zinssatz 4,82%, Laufzeit 8 J.), KfW-Darlehen (4,75%) und
Lebensversicherung (5,25%, 15 Jahre fest, Laufzeit 23 J.).
Eigentlich wollten wir ein „normales“ Annuitätendarlehen und
eine Risikolebensvers., falls uns etwas passiert (Ehepaar ohne
Kinder). Ist das Paket überhaupt sinnvoll? Der Zinssatz für
das „normale“ Darlehen (15 Jahre fest, Laufzeit 23 J., 2%
Tilg.) beträgt 5,91%. = Deutsche Bank. Habt Ihr vielleicht
günstigere Angebote bei dieser langen Laufzeit und 15 Jahre
Zinsbindung?

Vielen Dank im voraus! Bin für jeden Tipp dankbar…

MfG
Elke

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Hallo Helen,
hallo Ingeburg,
hallo Sven,

vielen Dank für Eure Antworten und Tipps. Ich werde jetzt bei Bankgesprächen auf jeden Fall Wert auf ein „normales“ Darlehen legen und mir möglichst viele Varianten (Laufzeiten, Tilgung) errechnen lassen. Danke auch für die Links. Besonders der Bauvergleich-Link ist empfehlenswert, aber auch Stiftung Warentest.
Nochmals vielen Dank
und schöne Grüsse
von Elke

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Befürworter Bausparer
Hallo,

bei der Lebensversicherung stimme ich allen anderen zu.
Beim Bausparer ist das so eine Sache.
Ich persönlich habe die Eigenart, wissen zu wollen, wie es nach 10 Jahren weitergeht.
Mal ein Bewispiel:
100000 EUR aufgenommen und 1% Tilgung - da sind nach 8 Jahren noch fast 90000 EUR übrig. Nun kann man 2 Dinge tun. Eigenheimzulage als Sondertilgung - nun sind noch 70000 EUR übrig. Diese muss man im ungünstigen Fall mit teuren Zinsen neu aufnehmen - die Zinsbindung ist ja rum.
Die 20000 kann ich auch in einen Bausparer (gibts bei der Laufzeit als Variante mit 35% Einzahlung, 65% Darlehen) stecken. Da habe ich nach 8 Jahren mit den Zinsen 22000 EUR + 41000 EUR Darlehen =63000 EUR, bei denen ich weiss, das sie mich nur 5% Zinsen kosten. Ich erkaufe mir also über den zugegeben teuren Bausparer eine hohe Sicherheit. Sind die Zinsen in 10 Jahren niedrig, habe ich mit Zitronen gehandelt - aber mit überschaubarem Aufwand, sind sie hoch, habe ich zumindest keine Probleme mit einer Anschlußfinanzierung.
Wie gesagt, meine persönliche Meinung, aber vielleicht zumindest bedenkenswert. Da interessiert mich auch nicht, das die Bank 630 EUR Abschlußgebühr kassiert - die kassiert sie eben sonst woanders.

Gruß,
Micha

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Hallo Micha,
in Deiner Beispielrechnung sind ein paar Kleinigkeiten verkehrt… Davon mal abgesehen, daß man die EHZ sowieso nicht als festen Finanzierungsbestandteil einplanen sollte, aber das ist ein anderes Thema.

Mal ein Beispiel:
100000 EUR aufgenommen und 1% Tilgung - da sind nach 8 Jahren
noch fast 90000 EUR übrig.

  1. Man schließt normalerweise für 10 Jahre ab, 8 sind eher die Ausnahme.
  2. Restschuld nach 10 Jahren bei 5% Zinsen und 1% Tilgung 87000 Euro. Meine persönliche Meinung zu: wer bei heutigen Zinssätzen nicht min. 1,5-2% tilgen kann, sollte die Finger von einer Immobilie lassen und länger ansparen, weil´s sonst bei hohen Anschlußzinsen zu sehr weh tut (Sonderfälle wie zu erwartende größere Erbschaft in absehbarer Zeit natürlich ausgenommen…).
  3. Elke wollte übrigens die EHZ gar nicht als SoTi, wenn ich sie richtig verstanden habe. Sie wollte 2% tilgen. Und wenn sie statt 15 Jahren nur 10 Jahre Festschreibung nimmt und dadurch eben bei ca 5% Zinsen landet statt bei 5,9%, kann sie mit dem selben Betrag sogar 2,8% tilgen, ohne auf die EHZ zurückgreifen zu müssen.
    Aus 100000 Euro wird dadurch nach 10 Jahren eine Restschuld von 63800 Euro (und den EHZ-Puffer gibt es ja auch noch, der wurde ja nicht aufgebraucht)
    Wenn man jetzt diese Summe refinanzieren muß und die Zinsen sind auf 10% gestiegen, kann man mit denselben 650 Euro monatlich immer noch ansehnliche 2,3% tilgen. Welche Sicherheit will man denn noch? Bei einem wesentlich wahrscheinlicheren Zinssatz von 8% tilgt man 4,3%…
    Und sind die Zinsen wieder mal niedrig, wunderbar, dann ist man eben noch schneller fertig.

Nun kann man 2 Dinge tun.
Eigenheimzulage als Sondertilgung - nun sind noch 70000 EUR
übrig. Diese muss man im ungünstigen Fall mit teuren Zinsen
neu aufnehmen - die Zinsbindung ist ja rum.

Falsch. Wenn man in diesen 10 Jahren die ersten 8 Jahre lang jeweils 2500 Euro als SoTi einbringt und ansonsten bei 5% Zinsen und 1% Tilgung bleibt, hat man eine Restschuld von 59700 Euro.
Der Unterschied zu den 87000 Euro sind 27300 Euro, also gute 5300 Euro weniger Restschuld als in der BSV-Variante (und dabei ist die Abschlußgebühr noch gar nicht drin…).

Die 20000 kann ich auch in einen Bausparer (gibts bei der
Laufzeit als Variante mit 35% Einzahlung, 65% Darlehen)
stecken. Da habe ich nach 8 Jahren mit den Zinsen 22000 EUR +
41000 EUR Darlehen =63000 EUR, bei denen ich weiss, das sie
mich nur 5% Zinsen kosten.

Genau. Die fehlenden 87000-63000=24000 Euro müssen woanders finanziert werden. Die BSV-Rate liegt (10 Jahre Rückzahlung mal angenommen) irgendwo bei 435 Euro, dazu noch (8%Zinsen, 1% Tilgung) der normale Kredit von 24000 Euro mit 180 Euro monatlich. Macht im Vergleich zu der Monatsrate in den ersten 10 Jahren (Deine 5% Zinsen, 1% Tilgung - Annahme entspricht 500 Euro monatlich) eine Mehrbelastung von 115 Euro. Wie war das nochmal mit der Sicherheit? Und wenn die Zinsen auf 10% steigen, dann klafft da eine Lücke von 155 Euro monatlich.
Diese Finanzierungslücke wird von den BS-Beratern gerne vergessen…

Da interessiert mich auch nicht, das
die Bank 630 EUR Abschlußgebühr kassiert - die kassiert sie
eben sonst woanders.

Nicht daß ich wüßte, man muß eben aufpassen. Außerdem kommen bei der BS öfters noch andere Gebühren dazu und der Zuteilungspunkt darf nicht garantiert werden…
Im Prinzip ist es doch ganz easy: beim BSV bekommst Du ca 1,5% Zinsen. Zur selben Zeit zahlst Du für diesselbe Summe 5% Zinsen an die Bank. Irrsinn, oder?

Bitte nicht böse sein, mit dem Sicherheitsargument kam unser Bankberater (derjenige, der den Abschluß nicht bekommen hat *g*) ja auch, aber wir haben alle möglichen Varianten durchgerechnet und gegen hohe Tilgungen kommt ein BSV auch von der Ratensicherheit her einfach nicht an.

Grüße

Helen

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nicht lang genug :wink:
Hi,

Genau. Die fehlenden 87000-63000=24000 Euro müssen woanders
finanziert werden. Die BSV-Rate liegt (10 Jahre Rückzahlung
mal angenommen) irgendwo bei 435 Euro, dazu noch (8%Zinsen, 1%
Tilgung) der normale Kredit von 24000 Euro mit 180 Euro
monatlich. Macht im Vergleich zu der Monatsrate in den ersten
10 Jahren (Deine 5% Zinsen, 1% Tilgung - Annahme entspricht
500 Euro monatlich) eine Mehrbelastung von 115 Euro. Wie war
das nochmal mit der Sicherheit? Und wenn die Zinsen auf 10%
steigen, dann klafft da eine Lücke von 155 Euro monatlich.
Diese Finanzierungslücke wird von den BS-Beratern gerne
vergessen…

Obenrum habe ich nicht nachgerechnet, das wird schon so stimmen, wie Du gerechnet hast. Ich hatte relativ stur grob überschlagen :wink: (…und zugegeben ersparte Zinsen außer acht gelassen).
Das mit der Sicherheit - damit meinte ich nicht, das man immer das gleiche bezahlt, sondern, das ich vorher weis, wieviel ich zu zahlen habe.
Bei dem hier zitierten Punkt hast Du außerdem beim Bausparer schlicht unterschlagen, das eine wesentlich höhere Tilgung bei der Rate drin ist - daher auch die höheren Gesamtraten. Bei einem 8- oder 10jährigen Bausparer muss man aber nicht zwingend in 10 Jahren zurückzahlen. Insofern sehe ich dies etwas anders.
Ich habe vor kurzem eine Variante gerechnet (für die Freundin, und ohne solche Kleinigkeiten wie Zinsen zu vergessen :wink: ), da läuft bereits seit 3 Jahren ein Grundstückskredit, nun wird ein Haus drauf gebaut (2. Kredit). Ich habe ein Modell aus normalen Darlehen und Bausparern so gerechnet, das bis zur kompletten Abzahlung eine konstante Rate entsteht. Das Modell kippt ungefähr bei 8%, sprich, sind die Zinsen in 7 (Grundstück) bzw. 10 Jahren niedriger, macht sie miese, sind sie höher, gewinnt sie. Sind sie in 7 jahren niedriger, kann sie aber auf dann abzuschließende Bausparer verzichten und damit den Verlust minimieren. Hier ist es aber eben so, das hohe Zinsen bei Auslaufen des Grundstückskredits ziemlich tödlich wären, daher muss dieses Risiko minimiert werden - das ist aber eben auch so ziemlich das einzige Risiko, welches umgangen werden muss, insofern wäre ein abraten vom Hausbau in dem Fall auch Unfug. Das hat auch noch den unschätzbaren Vorteil, das die Bauspardarlehen mit wilden Sondertilgungen verkürzt werden können, sofern da Bedarf besteht. Und der könnte bestehen. Zugegeben sind da auch Rahmenbedingungen gegeben, die nicht unbedingt Standard sind. Deshalb hab ich ja auch nicht geschrieben, man muss das machen, sondern:- es könnte sich lohnen, das mal durchzurechnen. Kommt dabei raus, das es Unsinn ist - das wird sicher oft der Fall sein, dann macht mans eben anders.
Und etwas off topic - meine Wohnung finanziere ich zum größten Teil über nen Bausparer, in diesem Fall aber nur, weil ich 10 Jahre vorher weiß, was ich wann kaufen will :wink:). Aber das ist ja ein eklig typischer Fall, oder?

Gruß,
Micha

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Hallo Micha,

Bei dem hier zitierten Punkt hast Du außerdem beim Bausparer
schlicht unterschlagen, das eine wesentlich höhere Tilgung bei
der Rate drin ist - daher auch die höheren Gesamtraten. Bei
einem 8- oder 10jährigen Bausparer muss man aber nicht
zwingend in 10 Jahren zurückzahlen. Insofern sehe ich dies
etwas anders.

ich gebe es zu *g*, ich hab´s tatsächlich unterschlagen, aber schon daran gedacht beim Rechnen, deswegen ja die 10jährige Gesamtlaufzeit. Klar kann man strecken, aber dann sieht alles wieder anders aus (sprich, Rate und Laufzeit).

Im Prinzip sind wir uns ja einig, merk ich gerade, es gibt sicher auch Ausnahmefälle, wo selbst eine LV angebracht sein könnte, nur ist der Durchschnittsmensch davon selten betroffen :smile:
Und wenn man schon hört, wir wollten ein normales Darlehen und haben BSV+LV angeboten bekommen, schrillen bei mir alle Alarmglocken :smile: Ich hab nun mal oft das Gefühl, die Bankberater schielen nur nach ihren Provisionen und achten wenig darauf, dem Kunden eine wirklich passende Finanzierung anzubieten.

Und etwas off topic - meine Wohnung finanziere ich zum größten
Teil über nen Bausparer, in diesem Fall aber nur, weil ich 10
Jahre vorher weiß, was ich wann kaufen will :wink:). Aber das ist
ja ein eklig typischer Fall, oder?

-) In so einem Fall ist BSV eine ganz gute Wahl *lach* Nein, im Ernst, gut, wenn man vorher planen kann, bei uns ist es genau andersrum gelaufen. Deswegen seh ich jetzt alles nur noch in max. 10 Jahre-Fristen, länger können wir gar nicht planen. So viel zum „Häuschen fürs Leben“ :smile:

Grüße

Helen

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Hallo Helen,
hallo Micha,

mit großem Interesse habe ich Eure Beiträge gelesen. Inzwischen war ich bei mehreren Banken und ein interessantes Angebot lautet: 90000,00 Darlehnssumme, 1% Tilgung + 4500,00 SoTi/Jahr möglich, aber nicht zwingend (ohne zusätzl. Kosten), Zinssatz 5,12 eff.(10 Jahre fest), 450,00 monatl. Rate, Laufzeit: 12 Jahre 8 Monate (!), wenn volle Sondertilgung geleistet wird. Ich muss dabei schreiben, dass wir keine Kinder haben (nicht möglich), beide voll berufstätig sind(3000,- netto).
Ist so eine Fin. ratsam? Man könnte die SoTi auch niedriger halten und so die Laufzeit auf 20 Jahre strecken (da geht mein Mann in Rente).
Bin schon ganz gespannt auf Eure Antworten!!
Vielen Dank im voraus und liebe Grüsse aus dem Sauerland
von Elke

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Re^3: nicht lang genug :wink:
Hallo Elke,

mit großem Interesse habe ich Eure Beiträge gelesen.
Inzwischen war ich bei mehreren Banken und ein interessantes
Angebot lautet: 90000,00 Darlehnssumme, 1% Tilgung + 4500,00
SoTi/Jahr möglich, aber nicht zwingend (ohne zusätzl. Kosten),

Warum nur 1% Tilgung ? Dadurch zahlt Du über die Laufzeit erheblich mehr Zinsen als bei 2% anfänglicher Tilgung.

Zinssatz 5,12 eff.(10 Jahre fest), 450,00 monatl. Rate,
Laufzeit: 12 Jahre 8 Monate (!), wenn volle Sondertilgung
geleistet wird.

Wie hoch ist die Beleihung ?

Schau mal hier:
http://www.baugeld-vergleich.de/baugeld-vergleich.htm
(allerdings weiss ich nicht, wie sich „Sonderwünsche“ auf die Zinshöhe auswirken).

Ist so eine Fin. ratsam? Man könnte die SoTi auch niedriger
halten und so die Laufzeit auf 20 Jahre strecken (da geht mein
Mann in Rente).

Warum „strecken“. Das bedeutet, dass Du mehr Zinsen zahlen mußt.

Grüsse

Sven

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Re^4: nicht lang genug :wink:

Hallo Sven

Warum nur 1% Tilgung ? Dadurch zahlt Du über die Laufzeit
erheblich mehr Zinsen als bei 2% anfänglicher Tilgung.

1% für den Fall, dass einer arbeitslos wird und nur eine Rate von 450,00 zu zahlen wäre.

Wie hoch ist die Beleihung ?

80%. Bei www.baugeld-vergleich habe ich schon geschaut. Ich möchte lieber über heimische Bank fin., weil es bei uns auch zeitlich „eng“ wird.

Warum „strecken“. Das bedeutet, dass Du mehr Zinsen zahlen mußt.

Strecken, weil ja die SoTi mit 4500,- jährlich ziemlich hoch war. Wenn man es auf ca. 20 J. streckt, wäre natürlich die SoTi niedriger und man könnte sich noch andere Dinge leisten. Zinsen von 5,12 bleiben ja.
Oder habe ich einen Denkfehler?

Grüsse
Elke

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Hallo,

klar kann man das machen. " Dinge zum nachdenken:
1% tilgung ist nicht die Welt, im Normalfall könnt Ihr die 4500 EUR Sondertilgung aufbringen - dann schreibt die auch so rein! Wenn Ihr mal nur 200 EUR habt - macht nicht so viel aus, dann wird eben nicht Sondergetilgt und die 200 werden schon für die Sondertilgung im nächsten jahr hinterlegt. Hast Du nur 2000 EUR vereinbart, kannst Du auch nur 2000 Sondertilgen -> das wäre möglicherweise ungünstiger. Alternativ dazu, 2000 vereinbaren und mit dem „Übrigen“ bausparen, aerr dazu steht ja oben genug und das müsst Ihr im Detail selbst mal ausrechnen, obs besser oder schlechter ist.
Ihr solltet Euch auf jeden Fall ausrechnen lassen, was Ihr nach Ablauf der Zinsbindung bei angenommenen 8% Zinsen zu zahlen habt monatlich (mit/ohne Sondertilgungen). Wenn das für Euch keinen Schock gibt - dann sollte nicht viel dagegen sprechen.

Gruß,
Micha