Hallo miteinander,
vielleicht könnt ihr mir helfen.
Folgendes Beispiel:
Ich möchte ein Haus kaufen im Wert von ca. 400 000 €. Dieses Haus wirft Mieteinnahmen von 2000 - 2500€ pro Monat ab.
Eigenkapital ist kaum vorhanden. Würde mir eine Bank soetwas finanzieren? Bei einer Tilgung von 1% würde sich das ja fast von selbst bezahlen.
Danke schonmal im Vorraus
Hallo,
zufällig stehe ich selbst vor einem ähnlichen Problem und habe mit Banken eine interresante Erfahrung gemacht. Eine Bank, egal welche, finanziert alles, wenn das Konzept einträglich erscheint.
Vor allem aber ist sie an der Absicherung ins Privatvermögen des Darlehensnehmers interessiert.
Daher ist bei einem Vorhaben wie dem obigen der Wert der Immobilie zu schätzen, das Alter der Immobilie, sowie evtl. Rücklagen in der Hauskasse einzusehen, oder anstehende Reparaturen zu beachten.
Oft werden bisher einträgliche Objekte genau dann abgestoßen, wenn größerer Reparaturen, wie Heizung, Fenster oder Dach anstehen.
Bei den heutigen Preisen der Handwerker kann da sehr schnell aus den Mieteinnahmen ein Minus werden und man bleibt auf einem größeren Verlust sitzen, wenn es keine anderen Einnahmearten gibt, von denen sich diese Verluste absetzen lassen.
Ich hoffe ein wenig geholfen zu haben.
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Hallo,
zufällig stehe ich selbst vor einem ähnlichen Problem und habe
mit Banken eine interresante Erfahrung gemacht. Eine Bank,
egal welche, finanziert alles, wenn das Konzept einträglich
erscheint.
Vor allem aber ist sie an der Absicherung ins Privatvermögen
des Darlehensnehmers interessiert.
Daher ist bei einem Vorhaben wie dem obigen der Wert der
Immobilie zu schätzen, das Alter der Immobilie, sowie evtl.
Rücklagen in der Hauskasse einzusehen, oder anstehende
Reparaturen zu beachten.
Oft werden bisher einträgliche Objekte genau dann abgestoßen,
wenn größerer Reparaturen, wie Heizung, Fenster oder Dach
anstehen.
Bei den heutigen Preisen der Handwerker kann da sehr schnell
aus den Mieteinnahmen ein Minus werden und man bleibt auf
einem größeren Verlust sitzen, wenn es keine anderen
Einnahmearten gibt, von denen sich diese Verluste absetzen
lassen.
Ich hoffe ein wenig geholfen zu haben.
In diesem Fall weiß ich das in ca. 5 Jahren das Dach neu gemacht werden müsste, was bei der größe das Hauses sicher auch keine kleine Investition ist. Das mit den Rücklagen ist halt so eine Sache… Wie gesagt ist momentan verhältnismäßig wenig Eigenkapital vorhanden.
Wir haben folgendes finanziert bekommen:
Kaufpreis 74.000 Euro
Modernisierung 110.000 Euro
Gesamt 184.000 Euro
Eigenkapital 5.000 Euro (sind noch sehr jung und hatten keine Zeit was anzusparen 
)
Mieteinnahmen 1.350 Euro/Monat
Wir nutzen nicht die vollen Mieteinnahmen für die Finanzierung. Legen ein bischen für Mietausfälle, Instandhaltung etc. zurück!
Weiß nicht, ob ich dir die Bank hier nennen darf. Ansonsten e-mail an mich…
MfG Sonja
Ich hoffe ein wenig geholfen zu haben.
In diesem Fall weiß ich das in ca. 5 Jahren das Dach neu
gemacht werden müsste, was bei der größe das Hauses sicher
auch keine kleine Investition ist. Das mit den Rücklagen ist
halt so eine Sache… Wie gesagt ist momentan verhältnismäßig
wenig Eigenkapital vorhanden.
Wenn es so eine sich selbstragende Geschichte wäre-die eierlegende Wollmilchsau, würd es wohl kaum verkauft werden. Und ein neues Dach kann man nicht auf die Mieter umlegen…
Hallo Frank
vielleicht könnt ihr mir helfen.
Vielleicht?
Ich möchte ein Haus kaufen im Wert von ca. 400 000 €. Dieses
Haus wirft Mieteinnahmen von 2000 - 2500€ pro Monat ab.
m.E. zu wenig auf 30 Jahre hast du eine Rate von ca. 2100 EUR - für 400 EUR von dem du auch noch etwas für Rücklagen sparen musst ist das doch ein Nullsummenspiel.
Würde mir eine Bank soetwas finanzieren?
…ich denke schon, es passt ja für die Bank siehe oben aber was bringt es dir???
Bei einer Tilgung von 1% würde sich das ja fast von selbst bezahlen.
Kann sein - da darf aber nichts passieren
Als „Geschäft“ würde ich das nur für die Bank sehen.
Danke schonmal im Vorraus
Bitte
Gruss Keuper
Lässt sich nicht wirklich vergleichen. Diese Mieteinnahmen entsprechen einer Annuität von 8%, der Fragesteller mit 2000€ kommt auf eine von 6%. Beides ist in meinen Augen sehr niedrig. Auch mit 8% als Kapitalanleger ist eine problematische Situation nicht auszuschließen: fallen Mieteinnahmen weg, kommt das ganze Konstrukt arg ins Wanken. Deswegen sollte man dem alten Grundsatz nicht allzusehr untreu werden:
Kapitalanleger sollten Kapital zum Anlegen haben.
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Eine vernünftige Lösung könnte so aussehen:
75% der nachhaltig erzielbaren Nettomieteinnahmen sollten für eine 8% oder 9% Annuität vorhanden sein.
Bei 2.000€ also:
2000*12*0,75/8*100=225.000€ bis:
2500*12*0,75/8*100=281.000€
Wer mehr einkalkuliert, steht mit einem Bein schon fast im Amtsgericht. Wenn man sich vorstellt, was passiert, wenn ein Mieter mal keine Miete bezahlen kann und wenn man weiß, wie lange es dauern kann, bis man solch einen Mieter aus der Wohnung raus hat, weiß man auch, warum das so ist.
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
In diesem Fall weiß ich das in ca. 5 Jahren das Dach neu
gemacht werden müsste, was bei der größe das Hauses sicher
auch keine kleine Investition ist. Das mit den Rücklagen ist
halt so eine Sache… Wie gesagt ist momentan verhältnismäßig
wenig Eigenkapital vorhanden.
Finger weg! Ganz weit!
Nun gut, bei uns kommt noch hinzu, dass wir einen Teil selbst bewohnen und bei Mietausfällen etc. zusätzlich auch selbst noch „Mietzahlungen“ leisten könnten…
In Moment wird alles durch die Mieten getragen und wir können Eigenkapital ansparen!
MfG
Laienantwort: Finanzierung durch Mieteinnahmen
Hallo Frank,
ich erzähle einfach mal, dass mein Kollege sich Anfang der 90er drei Wohnungen gekauft hat. Die Finanzierung durch die Mieten schien gesichert. Jetzt ist er über 65 und eigentlich Rentner, muß aber trotzdem arbeiten, weil er sonst die Kredite nicht mehr bedienen könnte und in die Privatinsolvenz müßte. Durch diverse Nichtzahler (und Kosten für Räumungsklagen etc. >Mietnomade zu werden scheint modern zu sein[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Hallo Frank,
kommt drauf an…
Ich würde die genannten Beträge (400.000€, 2000-2500€) in Relation zur Einkommenssituation betrachten. 2000€ sind für den einen das doppelte Monatseinkommen, für den anderen das, was er als Taschengeld braucht.
Wenn Du z.B. generell neben diesem Hauskauf ohnehin auch noch jeden Monat aus Deinem Einkommen 1.000€ in einen Aktienfonds oder sonstige Sparformen steckst, kannst Du bei einem größeren Schaden am Haus oder bei einem längeren Mietausfall auch mal die Sparraten „umlenken“.
Oder Du lebst ohnehin auf großem Fuß und müßtest das dann eben mal für einen gewissen Zeitraum einschränken.
Generell machbar ist die Finanzierung wahrscheinlich schon, an irgendwelchen Sicherheiten über die - vermutlich abzutretenden - Mieteinnahmen hinaus wirst Du wohl aber nicht vorbeikommen.
Wenn das Objekt der Schwerpunkt Deiner Geldanlage und Altersvorsorge sein soll, kann es schwierig werden, entsprechende Szenarien haben die Vorredner schon dargestellt.
Ein Perpetuum Mobile gibt es auch in Sachen Geldanlage nicht. Ein Haus, dass sich über Mieteinnahmen finanzieren soll, ist auch keines, es sieht nur auf den ersten Blick so aus. Langfristig werden sich die Mieteinnahmen auch immer am tatsächlichen Wert vergleichbarer Immobilien in der Gegend einpendeln, soll heißen: Eine Wohnung, die Du für 85.000€ gekauft hast, wirst Du niemals für 1.500€ vermieten können. Nicht in München, nicht in Hamburg, aber auch nicht in Hintertupfing. Ergo sind dem „Hebel Mieteinnahme“ zur Finanzierung Grenzen gesetzt. Reparaturen sind zu bezahlen, Mietschädlinge sind abzufangen, Leerstände ebenfalls. Wenn Du das ganze realistisch planst und auch vor Worst-Case-Szenarien nicht zurückschreckst, wirst Du sehen, dass dieses finanzielle Perpetuum Mobile nur im Super-Duper-Idealfall so funktioniert. Im wirklichen Leben wirst Du immer ein Euros mitbringen. Die Frage, die Du Dir stellten mußt, lautet: Kann ich mir diese Euros leisten? Immer und zu jeder Zeit, wenn es gerade erfordlich ist? Wenn nein, ist Dein Traum vom Vermieter schneller unterm Hammer, als Dir lieb ist.
Gruß
Horst
Gut, das sehe ich ein. Dazu sei allerdings gesagt das ich ca. 600-800 Eur im Monat auf die Seite legen, bzw. mit in die Finanzierung stecken könnte.
Zwei der Mieter sind Geschäftlich. Davon ein Restaurant, welches an eine Brauerei verpachtet ist. Somit ist das eigentlich die sicherste Mieteinnahmen. Dazu würden noch ein Reisebüro und 2 Wohnungen mit ca 80 m² kommen. Im obersten Stock ist noch eine Wohnung mit 160m² wo ich wenn dann gerne wohnen würde.
Wenn ich diese allerdings auch vermieten würde käme ein ganz schöner Brocken zusätzlich Mieteinnahmen hinzu. Allerdings müsste ich dann wo anders weiterhin Miete zahlen.
Ich möchte ein Haus kaufen im Wert von ca. 400 000 €. Dieses
Haus wirft Mieteinnahmen von 2000 - 2500€ pro Monat ab.
Eigenkapital ist kaum vorhanden. Würde mir eine Bank soetwas
finanzieren? Bei einer Tilgung von 1% würde sich das ja fast
von selbst bezahlen.
Wir Immobilien-Kfm nennen den Break-even „Wirtschaftlichkeitsberechnung“, nachzulesen in den §§ 24-30 II.BV,
ich fang mal an
Kaufpreis 400.000 €
ErwerbsNebenKosten (idR 10%) 40.000 €
Gesamtkosten 440.000 €
Eigenkapital 40.000, MUSS sein für die ENK
Fremdkapital Bank 400.000
Finanzierung 440.000 €
Kosten (alles p.A.)
Fremdkapitalzins 5,5% (OHNE Tilgung) = 22.000 €
Instandhaltungrücklage 7€/m² = 3.500 € (geschätzte 500 m²)
Hausverwaltungskosten 240€/Einheit = 1.200 €
Mietausfallrisiko (2%) = 500 €
GesamtAufwendungen 27.200 € aufgerundet 27.500 €
Mieteinnahmen
hier ist zunächst mal entscheidend, ob 2000 oder 2500 mtl., dann ist wichtig, ob diese Zahlen die tasächliche Miete (Nettokalt) OHNE Betriebskosten, OHNE Heizkosten und bei den Gewerbemietern auch OHNE MWSt. ist.
Gehen wir vom Mittelwert 2.250 € mtl OHNE alle NK aus
= 27.000 €
bleibt ein Minus von 500 € p.A., welches verschmerzbar wäre, würde dabei nicht die Tilgung zukommen, sowie die Betriebskosten, welche du ggf. nicht vollständig umlegen kannst (Leerstand) oder die möglich und häufige Vorfinanzierung der BeKo.
Zusätzlich kannst du die steuerliche Erleichterung reinrechnen, aber dies ist gefährlich, denn die ist von Jahr zu Jahr unterschiedlich, die Abschreibung auf ein solches Objekt (Grundlage deiner negativen Einkünfte) ist bei Gebrauchtimmobilien nicht so hoch und zuletzt bleibt die ungeklärte Frage der Tilgung, da deine gesamte Liquidität laufend eingesetzt wird.
mein Rat?
Besorg dir GENAUE Zahlen vom Verkäufer (echte Mieteinahmen, nicht „ungefähr 2000-2500 mtl.“), nimm nen Sachverständigen (Arch) mit zur Besichtigung und DANN geh zur Bank und red mit denen.
Mach dem Verkäufer ein Angebot! Biete 330.000 € für die Hütte, und bezahl nicht mehr als 360.000 € dafür. DANN rechnet sich das Ganze und du hast auch den Rest deines Lebens Freude am Leben und nicht nur Schulden.
Und wenns nicht klappt - du bist noch jung und wirst noch genügend Möglichkeiten haben, dir ne Immobilie zu kaufen - nur besser nicht diese für 400.000
LG
Ralf, erzähl mal wie es ausgeht …
Dankeschön, das ist schonmal eine sehr konkrete Antwort!
Die Mieten sind kaltmieten in Netto. Ausgehen würde ich eher von 2500Eur. Ich melde mich aber nochmal wenn ich konkretere Daten habe.
Dankeschön, das ist schonmal eine sehr konkrete Antwort!
gern geschehen
Die Mieten sind kaltmieten in Netto. Ausgehen würde ich eher
von 2500Eur.
das erleichtert die Sache leicht, aber nicht erheblich
Ich melde mich aber nochmal wenn ich konkretere
Daten habe.
gern, auch per PN(mail)
LG
Ralf (freut sich über *chen)