Finanzierung: Eigenkapital in Immobilie (lang)

Geld & Sparen Immobilien
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Moin Experten,

meine Frau und ich reden uns grade die Köpfe heiß - und sind zum Ergebnis gekommen, dass wir einfach zu wenig Ahnung von der Materie haben!

Ich schildere mal, was wir vorhaben - und vielleicht findet sich hier ein Kenner/Könner der uns aus unserer Wissenslücke hilft… :wink:

Also:
Es soll eine Gebrauchtimmobilie gekauft werden. Kaufpreis rund 190.000 EUR. Mit Makler, Notar, den übrigen Nebenkosten und Renovierungsbedarf kommen wir auf 235.000 EUR, die finanziert werden sollen. Dem gegenüber steht eine fast abgezahlte Immobilie, bei deren Verkauf (hoffentlich) 100.000 EUR rauskommen wird (also nach Ablösung der „alten“ Kredite). Allerdings wird sich das wohl einige Monate hinziehen, bis man einen Käufer findet. Es müssten also wohl am Anfang die vollen 235k€ aufgenommen werden. (Nein, leider zur Zeit kein anderes flüssiges Eigenkapital da. Zwar noch ca. 50.000 stille Reserven, aber nur unter „Schmerzen“ locker zu machen…)

Jetzt meint meine Frau, das würde doch keine Bank machen (zu mehr als 100% finanzieren), während ich glaube, dass das doch eigentlich Tagesgeschäft sein müsse, weil dieser Wechsel von einer Immobilie zur nächsten eher die Regel als die Ausnahme ist.

Einerseits will ich mich in der ersten Phase (mit den 235.000 Kreditsumme) mit den Raten nicht finanziell zu sehr ausziehen jeden Monat, andererseits will ich dann später die restlichen 135.000 nicht mit 1% Tilgung abstottern müssen, sondern dann auf 3% oder so hochgehen können.

Wer kennt sich aus? Was ist üblich? Was kann man optimieren?

Wir haben zwar in Bälde einen Termin bei unserer Hausbank, allerdings wüsste ich da schon gerne etwas Bescheid vorher.

Tausend Dank im Voraus!

Stefan

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Moin Experten,

meine Frau und ich reden uns grade die Köpfe heiß - und sind
zum Ergebnis gekommen, dass wir einfach zu wenig Ahnung von
der Materie haben!

Dann sollten Sie sich Ahnung kaufen. Diese Leute kosten nicht die Welt. Bei der Bank findet man sowas aber nie, das sind nicht Ihre Freunde (auch wenn die immer so tun), die wollen allesamt Ihr Bestes.

Es soll eine Gebrauchtimmobilie gekauft werden. Kaufpreis rund
190.000 EUR. Mit Makler, Notar, den übrigen Nebenkosten und
Renovierungsbedarf kommen wir auf 235.000 EUR, die finanziert
werden sollen. Dem gegenüber steht eine fast abgezahlte
Immobilie, bei deren Verkauf (hoffentlich) 100.000 EUR
rauskommen wird (also nach Ablösung der „alten“ Kredite).

Da spricht erstmal nichts dagegen. Ich bin der Meinung, dass man sich 8% Annuität leisten können muss, um sich die Finanzierung zu leisten. In diesem Fall also knapp 1.570€ monatlich. Wenn das keine Probleme bereitet, kann da weniger anbrennen.

Einerseits will ich mich in der ersten Phase (mit den 235.000
Kreditsumme) mit den Raten nicht finanziell zu sehr ausziehen
jeden Monat, andererseits will ich dann später die restlichen
135.000 nicht mit 1% Tilgung abstottern müssen, sondern dann
auf 3% oder so hochgehen können.

Das ist eigentlich ganz einfach. Eine Änderung der Tilgung auf 3% sollte im Kreditvertrag enthalten sein, genau so wie eine jährliche Sondertilgung von mindestens 5% der Restkreditsumme.

Wer kennt sich aus? Was ist üblich? Was kann man optimieren?

Lassen Sie sich Vorschläge machen und stupsen Sie Ihren Banker mal mit der Nase in Richtung variabler Zinsen.
So würde ich es probieren, wenn Sie mein Kunde wären:
135.000€ bei 15 jähriger Zinsbindung und niedrigster Tilgung (ST+Tilgungserhöhung vertraglich fixiert)
100.000€ variabel verzinst, Tilgung so hoch es schmerzfrei geht.
Damit sind Zinserhöhungen völlig egal, weil Sie schon genug getilgt haben. Wird irgendwann das andere Haus verkauft, geht der Rest nach begleichen der Schulden zur Bank und es wird das Variodarlehen getilgt. Da gibt’s nämlich keine Vorfälligkeitsentschädigung, nur 3 Monate Kündigungsfrist.

Wir haben zwar in Bälde einen Termin bei unserer Hausbank,
allerdings wüsste ich da schon gerne etwas Bescheid vorher.

Aber ob die Hausbank da immer der geeignetste Ansprechpartner ist, wage ich zu bezweifeln. Haben Sie’s schon mal bei einer Vermittlung im Internet probiert? Die Beratungsqualität ist hier eher besser als schlechter, weil die Jungs dort mehr Möglichkeiten haben.

Schönen Sonntach noch

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Hallo

Moin Experten,

meine Frau und ich reden uns grade die Köpfe heiß - und sind
zum Ergebnis gekommen, dass wir einfach zu wenig Ahnung von
der Materie haben!

sollten man sich auch auf die Künste dieses
Herrn

guckst du hier

http://www.wer-weiss-was.de/cgi-bin/www/service.fpl?..

Dann sollten Sie sich Ahnung kaufen. Diese Leute kosten nicht
die Welt. Bei der Bank findet man sowas aber nie, das sind
nicht Ihre Freunde (auch wenn die immer so tun), die wollen
allesamt Ihr Bestes.

Beid er prozentrechnung war der sicherlich krank :wink:

LG
Mikesch

4

Hallo

wenn genug Sicherheit vorhanden ist, sollte eine Bank auch diese Summe finanzieren, wobei man die zusätzlich erforderlichen ca. 100.000 ja nur kurzfristig benötigt und eigentlich - sollte es erforderlich sein - auch tilgungsfrei stellen kann, d.h. man zahlt für die Zeit nur Zinsen, variabel, damit bei Ablösung keine Vorfälligkeit anfällt.

Schicke mal eine pn.

Gruß

5

Moin,

und danke für die Antwort.

Dann sollten Sie sich Ahnung kaufen. Diese Leute kosten nicht
die Welt. Bei der Bank findet man sowas aber nie, das sind
nicht Ihre Freunde (auch wenn die immer so tun), die wollen
allesamt Ihr Bestes.

Mein „Bestes“ will jeder - für Gotteslohn arbeitet keiner.
Problem ist nur, wie man diese „Ahnung“ findet. Wir haben bei unserem letzten Kauf mit einem Finanzmakler gearbeitet - der macht das aber leider nicht mehr. Das Problem ist halt für den Laien: wie erkenne ich einen wirklichen „Ahnunghaber“ außer durch Mund-zu-Mund-Propaganda? Schöne Visitenkarten kann sich jeder drucken lassen…

Da spricht erstmal nichts dagegen. Ich bin der Meinung, dass
man sich 8% Annuität leisten können muss, um sich die
Finanzierung zu leisten. In diesem Fall also knapp 1.570€
monatlich. Wenn das keine Probleme bereitet, kann da weniger
anbrennen.

Naja, bei 1.570 EUR käme ich schon etwas ins Schwitzen. Aber 8-10% von den verbleibenden 135.000 wäre kein Problem!

Lassen Sie sich Vorschläge machen und stupsen Sie Ihren Banker
mal mit der Nase in Richtung variabler Zinsen.

Ah ja! Ok, notiert.

So würde ich es probieren, wenn Sie mein Kunde wären:
135.000€ bei 15 jähriger Zinsbindung und niedrigster Tilgung
(ST+Tilgungserhöhung vertraglich fixiert)
100.000€ variabel verzinst, Tilgung so hoch es schmerzfrei
geht.

In der Phase ginge schmerzfrei relativ wenig, da noch der Kredit vom jetzigen Objekt läuft.

Damit sind Zinserhöhungen völlig egal, weil Sie schon genug
getilgt haben. Wird irgendwann das andere Haus verkauft, geht
der Rest nach begleichen der Schulden zur Bank und es wird das
Variodarlehen getilgt. Da gibt’s nämlich keine
Vorfälligkeitsentschädigung, nur 3 Monate Kündigungsfrist.

Ok, auch notiert. Mal schauen, was die Hausbank so meint. Ich habe parallel dazu am WE noch einige Banken aus dem Internet angeschrieben. Bin gespannt, was da kommt bzw. ob da überhaupt was kommt.

Gruß
Stefan

6

Moin,

guckst du hier

http://www.wer-weiss-was.de/cgi-bin/www/service.fpl?..

Was hat ein Artikel über Internetzugang mit meiner Frage zu tun? *wunder*

Gruß
Stefan

7

Mein „Bestes“ will jeder - für Gotteslohn arbeitet keiner.

Gute Arbeit muss gut bezahlt werden, keine Frage. Ich spielte nur auf die gute alte Praxis an, dass eine Bankberatung „nix“ kostet. So denken sehr viele Kunden. Und wenn sie erfahren, dass meine Dienstleistung honoriert werden soll, fallen vielen die Augen aus dem Kopf. Leider bin ich nicht im Besitz einer Glaskugel, um den deswegen absagenden Kunden einen Blick in eine möglicherweise verhagelte Zukunft zu zeigen.

Problem ist nur, wie man diese „Ahnung“ findet. Wir haben bei
unserem letzten Kauf mit einem Finanzmakler gearbeitet - der
macht das aber leider nicht mehr. Das Problem ist halt für den
Laien: wie erkenne ich einen wirklichen „Ahnunghaber“ außer
durch Mund-zu-Mund-Propaganda? Schöne Visitenkarten kann sich
jeder drucken lassen…

Diese Mund-zu-Mund-Propaganda kann auch sehr nach hinten losgehen, wenn der Propagierende auch keine Ahnung hat.
Man kann einen guten Rat nur dadurch beurteilen, indem man sich selbst mit dem Thema soweit beschäftigt, dass man einen guten von einem schlechten Rat unterscheiden kann.

Naja, bei 1.570 EUR käme ich schon etwas ins Schwitzen. Aber
8-10% von den verbleibenden 135.000 wäre kein Problem!

Wenn man von ganz bösen Szenarien ausgeht, haben Sie eben erstmal eine Doppelbelastung. Und 235.000€ mit 5% Zins und 1% Tilgung ergeben eben auch 1.175€. Allerdings ist das ein Tanz auf Messers Schneide, wenn Sie das „alte“ Haus ewig nicht losbekommen. Wohingegen die Reserven beruhigend wirken. Wie stehen denn die Veräußerungschancen?

Ok, auch notiert. Mal schauen, was die Hausbank so meint. Ich
habe parallel dazu am WE noch einige Banken aus dem Internet
angeschrieben. Bin gespannt, was da kommt bzw. ob da überhaupt
was kommt.

Ich bin auch gespannt, halten Sie uns auf dem Laufenden.

8

Moin,

wenn genug Sicherheit vorhanden ist, sollte eine Bank auch
diese Summe finanzieren,

Naja, ein Makler sagte uns, dass wir eigentlich für die Banker „Rote-Teppich-Kunden“ seien, weil wir Dink’s und unkündbar sind.

wobei man die zusätzlich
erforderlichen ca. 100.000 ja nur kurzfristig benötigt und
eigentlich - sollte es erforderlich sein - auch tilgungsfrei
stellen kann, d.h. man zahlt für die Zeit nur Zinsen,
variabel, damit bei Ablösung keine Vorfälligkeit anfällt.

So hatte ich mir das ja auch gedacht. Was mich nur wundert ist, dass bei keiner dieser tollen Internet - „wir-sind-die-billigsten-laut-finanztest“ - Banken es eine Möglichkeit gibt, genau diese Konstellation mit der Zwischenfinanzierung der Altimmobilie in die Formulare einzugeben.

Schicke mal eine pn.

Gerne. Meine E-mail Addi steht ja oben…

Gruß und Danke
Stefan

9

Hallo,

Was mich nur wundert
ist, dass bei keiner dieser tollen Internet -
„wir-sind-die-billigsten-laut-finanztest“ - Banken es eine
Möglichkeit gibt, genau diese Konstellation mit der
Zwischenfinanzierung der Altimmobilie in die Formulare
einzugeben.

Das braucht dich nicht wundern. Die sind deshalb so billig, weil sie nur die absoluten Standardfälle nach Schema F abwickeln und sich mit allem anderen erst gar nicht beschäftigten, möge das Ding auch noch so seriös und sicher sein.

Wir hatten damals den familiär verbilligten Kauf eines Altbauteils nebst Neubau, was auch vollkommen unproblematisch bei allen „herkömmlichen“ Banken erklärbar war und natürlich auch entsprechende Angebote ergab. Bei den Online-Anbietern war hingegen nichts zu machen.

BTW: Solche Geschichten wie deine werden durchaus in größerer Zahl und recht problemlos abgewickelt. Im persönlichen Gespräch mit den Sachbearbeitern erklärt man die Geschichte und dann sollte einer Finanzierung nichts entgegen stehen, wenn da nicht noch andere Dinge vorliegen, die hier nicht bekannt sind. Freunde von mir haben inzwischen das dritte Objekt und haben immer erst das neue gekauft und dann das alte verkauft. Für die Zinsbelastung/Tilgung in der Zwischenzeit gab es immer eine vernünftige Lösung, und für die erhöhte Kreditsumme gab es ja das weitere Objekt als Sicherheit. Zudem haben beide ebenfalls ein geregeltes und recht hohes Einkommen.

Gruß vom Wiz

10

Hallo

irgendwie geht die verlinkung nicht : Ich meine diese rechenkunst in: Wie verkaufe ich mein Haus, weiter unten

Hallo

:Ist ja süß argumentiert.
:Wenn der Käufer 200.000€ + 3,5% (4,5%) Grunderwerbsteuer, 1,5%
Notar und 7,14% Maklercourtage bezahlt, kostet ihn das
Häuslein eben 242.800€ (262.800€).

Seit wann ergeben 200.000 + rund 13% 242 bzw. 262.000???
Mit dir möchte ich wohl lieber nicht solche Geschäfte machen :wink:

LG
Mikesch

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Hallo

irgendwie geht die verlinkung nicht : Ich meine diese
rechenkunst in: Wie verkaufe ich mein Haus, weiter unten

Hallo

:Ist ja süß argumentiert.
:Wenn der Käufer 200.000€ + 3,5% (4,5%)
Grunderwerbsteuer, 1,5%
Notar und 7,14% Maklercourtage bezahlt, kostet ihn das
Häuslein eben 242.800€ (262.800€).

Seit wann ergeben 200.000 + rund 13% 242 bzw. 262.000???
Mit dir möchte ich wohl lieber nicht solche Geschäfte machen
:wink:

LG
Mikesch

Moin,

guckst du hier

http://www.wer-weiss-was.de/cgi-bin/www/service.fpl?..

Was hat ein Artikel über Internetzugang mit meiner Frage zu
tun? *wunder*

Gruß
Stefan

:wink: Schon mal vertippt?
Was sicher sachdienlicher wäre: ein Versuch, mich fachlich festzunageln. Wenn das nicht geht, wird mit lustigen Tippfehlern argumentiert? Verspricht spannend zu werden. Freu mich drauf.

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Hallo,

zu ueber 100 Prozent finanzeren koennte moeglich sein, aber teuer, besser nicht anstreben.

Wenn Kredite auf die jetzt vorhandene Immobilie ordentlich teil-getilgt sind, koennte dieselbe Bank gespraechsbereit sein und ein ordentliches Angebot machen, nicht nur in Geld, sondern auch ein Angebot zum Uebergang der Finanzierung auf die neue Immobilie. Dort zuerst fragen, und mit dem Wissen zu weiteren Banken gehen.

Die vorhandenen 50ooo koennten (zusaetzlich) als Sicherheit dienen, evtl fuer einen Teil der Kredite.

Gruss Helmut

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Hallo Stefan,

eine Finanzierung zu 100% sollte in deinem Fall kein Problem sein. Das bereits fast abbezahlte Haus und deine 50000,- können als weitere Sicherheiten für die Bank hergenommen werden.

Ein Bsp. wie eine Finanzierung aussehen könnte.

135.000,- zu 4,80% auf 10 Jahre bei
1% Tilgung, Rate 653,- €
2% Tilgung, Rate 765,- €
3% Tilgung, Rate 888,- €

100.000,- Als Festdarlehen zu 4,80% ohne Tilgung bis die Immobilie verkauft ist. Rate 400,- €

So könnte es funktionieren.

Viele Grüße

Christian

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Inzwischen habe ich die ersten Angebote vorliegen. Allerdings ist die Spanne etwas erschreckend: vor allem für die berühmte Zwischenfinanzierung geht es von 4,12% bis 7,90% nom.!!!

Manche wollen die Altimmobilie mit den 100.000 belasten, andere sagen das genau das viel zu teuer sei. Manche behalten von den 100k gleich mal 1.500 ein und zahlen nur den Rest aus…

Am Wochenende mache ich mir mal eine schöne Excel-Tabelle und versuche, da durchzusteigen!

Gruß
Stefan