Finanzierung einer Gewerbeimmobilie

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo Forum,

Ich benötige eine Hilfestellung bei meinen Überlegungen zur Finanzierung einer Gewerbeimmobilie.

Ich starte mal mit der Ausgangssituation:
Ich bin Eigentümer eines unbebauten Grundstückes im Wert von ca. 250.000 €. Aufgrund der sonst am Ort vorhandenen Infrastruktur und des diesbezüglichen Bedarfs, ist es mein Plan, auf diesem Grundstück eine Wohnimmobilie zu bauen und im Anschluss daran nebenberuflich zu betreiben. Errichtungskosten schätze ich auf 600.000€ und die monatlichen Mieteinnahmen auf 2.500 €.
Abgesehen von dem Grundstück und der eigenen Arbeitskraft wollte/kann ich keinerlei Eigenmittel einbringen. Meine bevorzugte Rechtsform wäre eine GmbH.

Ich befinde mich relativ am Beginn meiner Planungen und habe deshalb ein paar Fragen zur Machbarkeit:

-Reicht das Grundstück als Sicherheit für eine Finanzierung des Projektes aus? Wenn ja, unter welchen Bedingungen (Grundschuld?) Oder wenn nein, wie hoch dürfen die Kosten des Neubaus höchstens sein?

-Ist das vorhaben allgemein realistisch? Hinsichtlich Bedarf und Vermietbarkeit habe ich da keine Bedenken. Meine Frage zielt auf die Finanzierbarkeit ab.

Gruß und schon mal vielen Dank im Voraus.

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Hallo Sebastian,

da eine Finanzierung ein recht komplexes Zusammenspiel aus vielen Parametern ist, halte ich die Frage nicht für beantwortbar. Es spielen z. B. auch eine Rolle, wie die persönliche Solvenz eingeschätzt wird, wie realistisch die Einnahmen und die Kosten geschätzt sind. Dazu gehört eine Grundvorstellung des Gebäudes, handelt es sich bei den Einnahmen wirklich um die Rohmiete, sind Instandhaltungsrücklagen, Mietausfallrisiko richtig berücksichtigt, sind die Baukosten realistisch, wie ist der Baugrund usw. usw?

Es macht sicher Sinn, sich mit Fachleuten zusammen zu setzen und das Projekt insgesamt zu beurteilen. Das Grundstück nicht finanzieren zu müssen ist sicher schon mal ein der besten Voraussetzungen, die man haben kann. Sofern es überhautp bebaubar ist.

Viel Erfolg und viele Grüße

Dirk Baumeister, Neuss

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Hallo Sebastian,

ich gratuliere Ihrer Bank, denn ich entnehme Ihrer Frage, daß Sie sich anscheinend dafür entschieden haben, die nächsten 25 - 30 Jahre für die Bank zu arbeiten.

Gibt es sonst noch Lebensziele ??

Meine Empfehlung, ist, keine unabsehbaren Risiken wie Finanzierungen auf lange Sicht einzugehen, (hier gewinnt nur der Verleiher), keine Dritten (Bank oder Versicherung) zu mästen, sich nicht zu verschulden sondern unter Umständen teilweise zu realisieren was man hat und den Ertrag evt. auf dem eigenen Grund und Boden zu veranlagen, somit

a das Grundstück insgesamt entweder auf Erbpacht an jemanden zu vergeben, der darauf baut

(braucht keine GmbH - keine Risiken - keine großen eigenen Aufwendungen - dafür kleiner Ertrag aber sicher) und 99 Jahre vergessen

b einen Teil des Gesamtgrundstückes abzugeben und für 80 % des Ertrages (Rest als Reservehaltung) eine Wohnung für sich (mit oder ohne Eigenleistung) mit zu errichten lassen, ohne zusätzlich einen cent aufzunehmen.

Ist die Wohnung zu klein, um sie selbst zu bewohnen, dann als schuldenfreies Eigentum vermieten.

Das minimiert das Risiko von Mietausfällen.

Es sollte sich aufgehen, was ausgegeben wird (inclusive Steuern) und was eingenommen wird - hier ist aber mit einem steuerlich versierten Berater (keine Versicherung und keine Bank) zu sprechen, der feststellt, welche steuerlichen Belastungen durch diese Transaktionen anfallen, damit man nachher nicht erstaunt ist, daß das Finanzamt mitnascht.

Was halten Sie denn davon, wenn die Bank die Euro 30.000,00 Mieteinnahmen jährlich einkassiert - DIE ERSTEN 10 JAHRE VERMUTLICH NUR FÜR ZINSEN !!! - und dann das Finanzamt daherkommt und nochmal Euro 15.000,00 für die Einkommenssteuer haben will ??

Das geliehene Geld kriegt die Bank, das Finanzamt die Steuern und der Eigentümer die Mietausfälle und die Instandhaltung und Reparaturen und Investitionen in die Zukunft - doch womit bezahlt man das bloß, wenn schon alles weg ist??

Also arbeiten wir für das Finanzamt? Oder doch die Bank ?

Große Pläne und große Risiken ohne spezielle Fachkenntnisse am Bau und in Finanzierung und Vermietung und Verwaltung und ohne mindestens Euro 400.000,00 bar in der Tasche würde ich das nicht anfassen.

Es wird genug „Berater“ geben, die die Grundstückswerte hoch setzen und die Baukosten verniedlichen und über Zusatzkosten und Nachträge nicht sprechen - was ist wenn Baubeteiligte Handwerker pleite gehen oder künftig Mietausfälle und Mietnomaden die schön gerechneten Einnahmen torpedieren ?

Muß dann die Familie herhalten ?

Das wäre ernüchternd und beschämend.

Ich rate zur Vorsicht und zu kleinen Brötchen - diese aber sicher und damit - gutes Gelingen.

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Hallo,

die Antwort ist eigentlich schnell gegeben.

  1. Bewertet wird eine Wohnimmobilie ganz grob mit dem max. 12 fachen der Jahresmiete (es sei denn es handelt
    sich um eine extrem gute Lage / Bestlage). Bei dir würden anfallen 12 x 2.500 EUR = 30 TEUR p. a. x 12 =
    360 TEUR Beleihungswert, heißt eine Bank beleiht hiervon problemlos ca. 60 %.
    Wenn man von TEUR 600 Gestehungskosten ausgeht wird es hierbei schon schwierig mit der Bewertung…

  2. Du möchtest kein Eigenkapital für den Bau einbringen, es müssen also TEUR 600 bedient werden. Mal losgelöst
    Von Förderprogrammen etc. würde ich mal grob mit gut 4 % Zins für die ersten 10 Jahre rechnen und mit 1,5 %
    Tilgung, heißt 5,5 % p. a. anfänglich müssen bedient werden, eine Bank rechnet wie folgt

Einnahmen p. a. 30.000 EUR Miete
Abzgl. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
(Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Verwaltung etc.) 15 - 20 % vom Ertrag
Nehmen wir mal 20 % - 6.000 EUR
24.000 EUR
600.000,00 x 5,50 % p. a. 33.000 EUR

Ergebnis 9.000 EUR Unterdeckung pro Jahr

Ich würde sagen hinsichtlich Beleihung und Bedienung lieber lassen. Oder Baukosten drastisch runter oder
Miete rauf oder am besten beides… Hoffe das hilft Dir weiter.

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Hallo Angela,

Vielen Dank für diese Antwort. Das war in der Tat genau was ich wissen wollte.

GRuß

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Na danke für die Warnung. Ich weiß durchaus wie sich ein Annuitätendarlehen zusammensetzt - und dass Banken für verliehenes Geld Zinsen verlangen ist nicht per se unmoralisch.

Ihre Aversion gegenüber dem inflationären Auftauchen aller möglichen Arten von Beratern teile ich allerdings.

Gruß

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Hallo Sebastian 777,

über Moral im Finanzgeschäft läßt sich trefflich streiten.

Oder auch nicht.

Die Relation und Abgehobenheit zur Üblichkeit von Erträgen scheint mir beim Geschäft mit dem Geld jedoch weit von gut und böse entfernt, aber natürlich auch vom Blickwinkel abhängig zu sein.

Wenn der Ertrag für eine Mietkaution bei ca. 0,5 % Habenzins mehr oder weniger festgeschrieben steht, jedoch einem Inhaber einer B…s Kreditkarte 19,99 % Überziehungszins belastet wird, liegen wir bei einem schlappen Aufschlag von 4.000 % gemessen am Hereinnahmekurs der Mietkaution.

Wenn morgen mein Auto fällig für den Gebrauchtwagenmarkt ist und ich auf die Schwacke bei Wert von Euro 10.000,00 mir erlauben würde 100 % - also das Doppelte - aufzuschlagen und damit Euro 20.000,00 verlangen würde, wird der Markt vermutlich aggressiv reagieren und ich dürfte mir - ich meine gerechtfertigt - verdientermaßen Beleidigungen wie Halsabschneider Gauner und Verbrecher anhören, würde aber auch auf meinem „unverschämten Angebot“ sitzenbleiben.

Der Konsumkredit für das neue Auto kostet schon mal schnell mal gemessen am den 1,0 % den die Bank für Geld bei der Bundesbank bezahlen muß - das 14 fache mit allen Nebenkosten - also 14 x 100 % auf den „Einkauf“ - moralisch oder nicht ??

Offenbar reagiert der Markt beim Autohandel empfindlich aber nicht bei der Bank auf - wie ich sage - unmoralische Angebote - vielleicht, weil sich die Banken einig sind, daß der Kreditnehmer ihre Paläste zu finanzieren hat und die Gerichte bei der Beurteilung von Wucher mit anderen Maßstäben messen als dem gängigen „Doppelten oder Dreifachen“ des marktüblichen.

Daß der Habenzins von 0,5 % für Mietkautionen marktüblich ist, davon dürfen wir doch bundesweit ausgehen.

Daß Geben nur für die Bank seliger ist als Nehmen, trifft nur für den Fall zu, solange sich Nehmer finden, die diese Konditionen schlucken und solange sich die Regierung außerstande sieht, hier einen Riegel vorzuschieben.

Daß dem Mittelstand „billiges“ Geld für Investitionen, bei dem nur „wenige“ hundert % verdient sind, vorenthalten wird, trifft uns alle.

Wenn man viele tausend % bereits bei Überziehungen verdienen kann - wieviel wird verdient, wenn man vom „Zocken bei den Banken“ spricht ? - ich kann es verstehen, wenn die Banken sich schranken- und folgenlos den allerlukrativsten Bereichen der Finanzdienstleistung zuwenden und für die Wirtschaft unreguliert der Mangel übrig bleibt und die Risiken privatisiert werden, weil der Staat - NICHT FRAU MERKEL - und der Staat sind wir - den Kopf auch dafür hinhalten wird.

Die Regierung ein Spielball der Finanzdienstleister - diese Frage muß erlaubt sein?

Wohl bekomm´s !

Bei aller Bankenschelte hätte ich Ihnen günstigere Zinsen gewünscht.

Der Ausflug in die Färbung persönlicher Meinung unterstützt mit wirtschaftlichen Fakten muß nicht Ihre eigene sein und ich habe Verständnis dafür, wenn Sie diese als Leser nicht teilen.

Ich wünsche gutes Gelingen bei Ihrem Vorhaben.