Finanzierung/Kauf einer Eigentumswohnung

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo,

mein Name ist Patrick,bin 25Jahre und komme aus Frankfurt am Main.
Folgende Situation:

Seit 2 Jahren wohne ich mit meiner Freundin zusammen in einer 2-Zimmer Wohnung zur Miete. Die Monatsmiete liegt bei 700EUR warm.

Uns kam nun der Gedanke,da wir auch schon 7Jahre zusammen sind uns eine Eigentumswohnung zu kaufen um später mal was eigenes zu besitzen.
Vom Preis her haben wir an eine Wohnung bis 170000EUR gedacht.
Eigenkapital hätten wir 20000EUR.

Ein paar Informationen haben wir schon gesammelt (z.B anfallende Kosten wie Makler,Notar-und Gerichtskosten und Grunderwerbssteuer).Die würden ja zum Kaufpreis noch hinzukommen.
Unser derzeit monatliches Nettoeinkommen liegt bei 3000EUR.Zur freien Verfügung haben wir monatlich 1300EUR.Alle anderen Kosten haben wir schon abgezogen.

Der Plan schaut so aus:

Wenn mein Großvater stirbt bekomme ich von ihm im Haus unserer Familie eine EG-Wohnung (3-Zimmer) überschrieben und kann dort später mal „Mietfrei“ wohnen.Nur die Nebenkosten müsste ich zahlen.
Allerdings kann das (was zu wünschen ist :wink: ) noch mehrere Jahre dauern bis er stirbt und wir in die Wohnung können…

Also wäre es doch eine Überlegung eine Eigentumswohnung zu kaufen,um dort solange zu Wohnen bis wir in die Wohnung meines Großvaters können.Die Eigentumswohnung würden wir dann vermieten und mit den Einnahmen den größten Teil abfinanzieren…Auf jedenfall hätten wir dann schonmal was eigenes finanziert…von er derzeitigen Miete können wir uns später nix kaufen.

Was denken sie darüber??Wie sollten wir vorgehen??Oder würden sie so lange noch weiter zur Miete wohnen??Aber wenn das mal angenommen noch 10Jahre wären hätten wir nochmals 84000 EUR „in den Sand gesetzt“ und hätten nix davon…

Halten sie einen Immobilienkauf in so „Jungen Jahren“ für zu riskant??Und was passiert wenn man auf einmal die Raten nicht zahlen kann??Verkauft die Bank die Wohnung zum Spottpreis und man hat einen Schuldenberg??

Falls ich mich teilweise unverständlich ausgedrückt habe,entschuldigt das bitte aber in dem Bereich Immobilienkauf sind wir völlig neu

Gruß Patrick

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Da Sie einiges über Ihre finanzielle Situation schreiben, gehe ich mal darauf ein: Bei einem Wert von ca. 170.000 € bei einer Verzinsung durch einen normalen Aktienfond von ca. 10%, DEKA oder DIT, erhalten Sie jährlich ca. 17.000 € an Zinsen, bei einem angenommen Steuersatz von ca. 30% und das ist sehr gut gerechnet, bleiben ca. 12000 €. Ihre reale monatliche Ersparnis durch die Eigentumswohnung, Sie müssen, Wohngeld zahlen, Heizung, Strom etc. dürfte bei etwa 500 € im Monat und 6000 € im Jahr liegen, d. h. im Vergleich zu einer Geldanlage zahlen sie drauf. Die Wertentwicklung von Immobilien war in den vergangenen ca. 20 Jahre in Deutschland fast null, natürlich gibt es Ausreißerregionen. Auch mag der idelle Wert der eigenen vier Wände zählen, oder es mögen noch andere Gründe vorliegen. Fazit: Aus rein finanziellen Aspekten zahlt man meist drauf. Auch das Argument Altersvorsorge ist mit Vorsicht zu genießen, oder wollen sie Ihren Großeltern, die vielleicht schon leicht gebrechlich sind, vielleicht geistig auch nicht mehr so auf der Höhe, zumuten, sich mit Notaren, Maklern, Banken etc. rumzuärgern. Auch das Thema vererben ist heikel, die meisten Kinder wollen doch eine neue Immobilie, und nicht warten bis einer stirbt, außerdem ändert sich der Geschmack im Laufe der Zeit, so hätte ich z. B. ein Haus erben können, ohne fließend Wasser, mit Waschküche, einem unausgebauten Keller, Plumpsklo etc.

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Gut, aber wenn ich davon ausgehe das wir später in jedem Fall etwas eigenes haben wollen (auch um sich selbst darin zu verwirklichen,nach eigenen Wünschen das ganze zu gestalten)dann wäre es doch besser JETZT damit anzufangen als noch 6-7 Jahre in Miete zu wohnen,oder sehe ich das vieleicht komplett falsch??

Das Geld was wir die nächsten 8 jahre allein als Miete zahlen wären ja schon die Zinsen für eine Finanzierung…
Was sind denn die Risiken bei kauf einer ETW??Was passiert wenn man die Raten nicht zahlen kann??
Darf man eine ETW eigentlich weitervermieten wenn sie noch der Bank gehört oder sagt die Bank,das nur der, der den Kredit abzahlt darin wohnen darf??

Gruß Patrick

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Wenn es Ihr Wunsch ist, in den eigenen 4 Wänden zu wohnen, dann sofort. Warum warten bis sich sein Wunsch erfüllt? Zu den Risiken kann man wenig oder alles sagen. Es kann mangelhaft sein, es kann zu spät bezugsfertig sein etc. Bei Ihrem Eigenkapital dürfte es eigentlich kein Problem sein, die Raten zu zahlen, außerdem haben Sie ein gutes Einkommen, ich gehe davon aus, daß beide arbeiten, dann ist es auch eher unwahrscheinlich, daß beide gleichzeitig arbeitslos werden, dann gehen momentan sowieso die Arbeitslosenzahlen nach unten, so daß die Wahrscheinlichkeit groß ist wieder einen neuen Job zu finden. Wenn Sie die Raten nicht mehr zahlen können, wird natürlich irgendwann die Bank Ihre Immobilie versteigern. Das ist natürlich nur der Worst-Case.

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Ok gehen wir mal davon aus man nimmt 170000 Kredit auf.Man zahlt mehrere Jahre ab und der Worst-Case tritt ein. Man kann die Raten nicht mehr zahlen. Hat man die Möglichkeit die Wohnung selbst zu verkaufen oder wird das auf jeden Fall von der Bank geregelt?

Wie ist es, wenn die Wohnung dann verkauft und der ursprüngliche Kaufpreis erzielt wurde, ist man dann schuldenfrei bzw. kommt dann einfach aus dem Darlehensvertrag heraus oder erwartet die Bank weitere Zinszahlungen (die ihr dann quasi entgehen, wenn der Vertrag frühzeitig aufgelöst wird).

Darf die Wohnung grundsätzlich weitervermietet werden, auch wenn diese noch nicht abbezahlt ist?

Gruss
Patrick

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Also Worst-Case: Wenn Sie der Bank einen Verkäufer nennen, der den ursprünglichen Betrag zahlen will, wird die Bank wohl kaum Nein sagen, denn bei einer Versteigerung wird im Normalfall weniger rauskommen. Bei einem Verkauf muß die Bank auf jeden Fall mitbestimmen, glaube ich zumindest. Bei einer Vermietung weiß ich nicht. Für die entgangenen Zinsen verlangt die Bank die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

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Gut, aber wenn ich davon ausgehe das wir später in jedem Fall
etwas eigenes haben wollen (auch um sich selbst darin zu
verwirklichen,nach eigenen Wünschen das ganze zu
gestalten)dann wäre es doch besser JETZT damit anzufangen als
noch 6-7 Jahre in Miete zu wohnen,oder sehe ich das vieleicht
komplett falsch??

Das Geld was wir die nächsten 8 jahre allein als Miete zahlen
wären ja schon die Zinsen für eine Finanzierung…

na und??? Zinsen sind weg, Miete ist weg! Wo ist da der Unterschied?
Durch die Zinszahlung gehört dir doch die Wohnung nicht. Nur durch die Tilgung und die ist in 10 Jahren minimal!
Auch dein eingesetztes Eigenkapital hat einen Wert - nämlich die Zinsen, die du dafür bei der Bank bekommen würdest. Steckt es in der Wohnung sind die Zinsen dafür auch weg.
Zusätzlich fallen Reparaturen an und Abschreibungen (ein 20 Jahre altes Haus ist substantiell weniger Wert als ein 10 Jahre altes) die du als Eigentümer zahlen mußt - beim Mieter stecken sie in der Kaltmiete.

Wenn man das alles überlegt, ist eine Kaufentscheidung nicht mehr so sonnenklar - und ob das Objekt in 10 Jahren mehr wert ist als heute? Steht in den Sternen.

Was sind denn die Risiken bei kauf einer ETW??Was passiert
wenn man die Raten nicht zahlen kann??

Wenn du sie langfristig nicht zahlen kannst, mußt du sie verkaufen.
Wenn du das nicht freiwillig tust oder es nicht geht, passiert das unter Zwang - Zwangsversteigerung.

Darf man eine ETW eigentlich weitervermieten wenn sie noch der
Bank gehört oder sagt die Bank,das nur der, der den Kredit
abzahlt darin wohnen darf??

Die ETW gehört dir! Der Spruch „Sie gehört meiner Bank“ ist witzig gemeint.

Du kannst mit ihr alles machen, was du willst - nur im Grundbuch steht ein Vermerk, dass diese Wohnung als Pfand für deinen Kredit zählt.
Und dieser Pfandvermerk wird nur gelöscht, wenn die Bank dem zustimmt (z.B. wenn der Kredit zurückbezahlt ist).

Du haftest natürlich zusätzlich mit allem was dir gehört für diesen Kredit.

gruß n.

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Also Worst-Case: Wenn Sie der Bank einen Verkäufer nennen, der
den ursprünglichen Betrag zahlen will, wird die Bank wohl kaum
Nein sagen,

Um den ursprünglichen Betrag geht es gar nicht. Es geht immer um die Restschuld. Sie kann sowohl höher (wenn man seine Zinsen nicht bezahlt hat) oder niedriger (wenn man schon getilgt hat) sein. Dazu kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn man das Laufzeitende nicht trifft.

Der Käufer erwirbt die Wohnung in aller Regel ohne Belastung. Deshalb fordert der Notar, der in deutschland immer Verkäufe durchführt, von der Bank eine Löschungsbewilligung an und führt die Restschuld gleich vom Kaufpreis an die Bank ab - im Gegenzug löscht er den Grundbucheintrag.

Ist der Verkaufpreis zu klein,geht dieses einfache Verfahren nicht - muss mit der Bank verhandelt werden.

denn bei einer Versteigerung wird im Normalfall
weniger rauskommen. Bei einem Verkauf muß die Bank auf jeden
Fall mitbestimmen, glaube ich zumindest.

ne - nur im oben beschriebenene Sonderfall, wenn der Verkaufspreis nicht ausreicht um Restschuld zu tilgen.

Bei einer Vermietung
weiß ich nicht.

kümmert die Bank nicht!

Für die entgangenen Zinsen verlangt die Bank
die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

gruß n.

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Also verstehe ich das jetzt richtig:

Folgende Rechnung:

Kaufpreis 170000EUR

Nach einigen Jahren gehn wir mal von 130000EUR Restschuld aus. Die Raten können nicht mehr bezahlt werden,die Wohnung muss verkauft werden.
Angenommen man würde nun 170000EUR beim Verkauf erziehlen.Dann würde die Bank 130000 EUR + Vorfälligkeitsentschädigung erhalten?!?! Ist das korrekt so??

Die Restlichen 40000EUR (abzüglich der Vorfälligkeitsentschädigung) würden uns gehören??
Wie hoch fällt denn so eine Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel aus??Richtet sie sie sich auch nach der bisherigen Laufzeit des Kredits ?

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Also verstehe ich das jetzt richtig:

Folgende Rechnung:

Kaufpreis 170000EUR

Nach einigen Jahren gehn wir mal von 130000EUR Restschuld aus.
Die Raten können nicht mehr bezahlt werden,die Wohnung muss
verkauft werden.
Angenommen man würde nun 170000EUR beim Verkauf erziehlen.Dann
würde die Bank 130000 EUR + Vorfälligkeitsentschädigung
erhalten?!?! Ist das korrekt so??

ja

Die Restlichen 40000EUR (abzüglich der
Vorfälligkeitsentschädigung) würden uns gehören??

ja

Wie hoch fällt denn so eine Vorfälligkeitsentschädigung in der
Regel aus??Richtet sie sie sich auch nach der bisherigen
Laufzeit des Kredits ?

Da fließen mehrere Dinge ein…

Restlaufzeit
Wie ist das Verhältnis des Kreditzins zum aktuellen Zins.
genaueres:
http://www.bautipps.de/ratgeber/vorfaelligkeitsrechn…
http://www.puc-web.de/jahr2000/i_02_3.htm

gruß n.

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Hallo,

Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur an wenn die Zinsbindung festliegt, auf 5,10 Jahre. Ist der Zins variabel verkauft man eben zum Datum X.
Geh mal davon aus, dass du bei 1% Tilgung in 10 Jahren höchstens 25 T€ getilgt hast.

Außerdem kann ein Käufer auch das Darlehn von dir übernehmen, falls der Zinssatz günstig ist und der Kauf in eine Phase fällt, in der der Zinssatz höher ist als heute.

Aber wenn ich mich erinnere: 1300 € zur freien Verfügung, d.h. von 3000 € sind 1700 € derzeitige feste Kosten oder wie verstehe ich das?
Jetzt zahlt ihr 700 warm, bei 170 T Darlehn wären 750 € kalt zu zahlen plus Nebenkosten plus Hausgeld, also ein bisschen mehr als jetzt.

Man sollte natürlich auch immer daran denken: was ich heute für 170 T kaufe, kann in 10 Jahren nur noch 150 T wert sein, außerdem muss man evtl. noch einiges in die Wohnung investieren.

Vermieten - falls es nicht eine sehr gute Lage ist - ist heute auch nicht mehr so einfach, man muss auch damit rechnen, dass man mal für 3 oder 6 Monate Leerstand hat.

Also, alles will wohl überlegt sein.

Gruß

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Ja derzeit zahlen wir 700EUR warm.
Als Monatlichen Betrag denken wir an ~850EUR.Sondertilgung am Jahresende ist ja auch bei der Finanzierung möglich und nicht unerheblich.Wenn man merkt man hat am Jahresende noch was übrig kann man das noch in die Finanzierung fließen lassen.
Bei uns im Rhein-Main Gebiet kann man was ich bisher gesehen habe zwischen 1,60 und 2EUR/m² an Wohngeld rechnen.
Mit 1% Tilgung würde ich die Finanzierung niemals anfangen.2-2,5% sollten es schon sein.Ansonsten zahlt man sich ja dumm und dämlich mit den Zinsen…

Also verstehe ich das Richtig das ich nach z.B. 15Jahren Zinsbindung im 16. Jahr einfach verkaufen kann und die noch ausstehende Restschuld bei der Bank begleiche.Finanzierung wäre dann zu Ende!?!?

Frage zum Eigenkapital:

Nehmen Banken auch bestehende Lebensversicherungen als Eigenkapital das in die Finanzierung eingerechnet werden kann?

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Hallo

na, du gehst aber ran. Ich denke ihr habt beiden einen guten krisensicheren Job.
Bei 4,5% Zins + 2,5 % Tilgung = 7% zahlst du bei 170 T schon rund 1000 € monatlich an die Bank + NK und Hausgeld, sind schon mal 1500 € weg.
Sondertilgung würde ich nicht machen, lieber anderweitig anlegen.

Wenn die Zinsbindung ausläuft kann man seinen Vertrag kündigen, aber, da die Bank ja die Wohnung als Sicherheit hat und im Grundbuch steht, gibt es hier Regeln - manche Banken möchten informiert werden oder wollen einem Verkauf zustimmen, denn ihr Geld wollen sie ja zurück haben.

LV - wenn sie hoch genug ist und schon eine gewisse Summe vorhanden ist, wäre dies möglich.

Bevor ihr euch den Kopf heiss redet, einfach mal zur Bank gehen und nachfragen: wie sieht es aus mit einem Darlehn? Kriterien sind heute etwas strenger.

Gruß

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Ja meine Freundin arbeitet bei der Deutschen Bank,sie wird sich dort mal erkundigen wie es mit Mitarbeiterkonditionen bei einem Darlehen ausschaut.

Was meinst du denn außer dem Hausgeld noch mit Nebenkosten??Kommen da noch weitere Kosten auf einen zu??

Wieso würdest du keine Sondertilgung machen??Was wäre deiner Meinung nach besser??Wie sollte man das Geld anlegen…
Durch die Sondertilgung kann man die Finanzierung doch beschleunigen und wäre früher fertig mit abzahlen?!

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Hallo Patrick,

ich war im gleichen Alter als ich mit meinem Freund eine Wohnung gekauft hatte. Mit dem Unterschied, dass wir noch beide bei unseren Eltern wohnten. Bei uns kam als Motivation hinzu, dass es zu der Zeit kaum günstige Mietwohnungen gab.

Im Gegensatz dazu war unsere Eigentumswohnung nicht zu teuer. Hinterher betrachtet war das für uns eine unserer besten Entscheidungen. Wir wohnen immer noch in dieser Wohnung (fast 15 Jahre). Da es damals eine Hochzinsphase gab, hatten wir uns für einen variablen Kredit mit der Möglichkeit zu unbegrenzten Sondertilgungen entschieden. Dadurch habe ich meine Hälfte (wir haben auch die Finanzierung genau geteilt) relativ schnell abbezahlen können und lebe jetzt schon seit einigen Jahren schuldenfrei darin. Mein Freund macht das etwas anders und zahlt seine Hälfte „regulär“ ab. Aber auch seine Belastung hat sich schon wesentlich reduziert.

Besonders in finanziell schlechteren Zeiten (die gab es auch schon bei uns), war es für mich eine große Erleichterung, keine hohe Miete sondern nur noch eine geringe bzw. keine Zinsbelastung zu haben.

Gut war es auch, die angebotene Garage mitzukaufen, obwohl mein Freund sie eigentlich nicht wollte. Die zahlreichen Parkplätze der Anfangsjahre sind nämlich heute oft schon voll und wir sind froh, nicht nur den Platz in der Garage, sondern auch den Garagenvorplatz mit unseren Autos benutzen zu können.

Wenn Ihr also fast sicher sein könnt, in den nächsten 5 Jahren die Raten gut bezahlen zu können und vielleicht auch noch ein paar Sondertilgungen drin sind, dann solltet Ihr - aus finanzieller Sicht - ruhig kaufen.

Die Frage ist nur, ob es unbedingt eine neue Immobilie sein muss. Gebrauchtware ist wesentlich günstiger. Aber das muss jeder für sich entscheiden. Rechnet aber nicht mit großartigen Wertsteigerungen (wie manche Finanzberater sie gerne annehmen). Der Wert unserer Wohnung hat sich jedenfalls nicht wesentlich verändert.

Und Vorsicht: Manche Finanzheinis sind so begeistert und möchten den Leuten größere Kredite und Objekte aufschwatzen, als benötigt. Lasst Euch nicht verführen. Kauft nicht mehr als Ihr braucht! Finanzierungen, die bis ins Letzte ausgereizt sind, überfordern und machen keine Freude. Rechnet genug Reserven ein. Als wir unserem Bankberater unsere Finanzierung mit den Worten „das klappt auch, wenn einer arbeitslos wird“ vorstellten, meinte er, „auch bei beiden“. Eine Finanzierung, die nur funktioniert, wenn Überstunden gemacht werden können, ist unglaublich stressig. Tut Euch das nicht an! Ich kenne das aus meiner Kindheit (mein Vater hat so finanziert- es ist zum Glück gutgegangen, war aber sehr knapp).

Viele Grüße

Anne

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Ja meine Freundin arbeitet bei der Deutschen Bank,sie wird
sich dort mal erkundigen wie es mit Mitarbeiterkonditionen bei
einem Darlehen ausschaut.

Was meinst du denn außer dem Hausgeld noch mit
Nebenkosten??Kommen da noch weitere Kosten auf einen zu??

Wieso würdest du keine Sondertilgung machen??Was wäre deiner
Meinung nach besser??Wie sollte man das Geld anlegen…
Durch die Sondertilgung kann man die Finanzierung doch
beschleunigen und wäre früher fertig mit abzahlen?!

Hallo

Nebenkosten sind Heizung,Wasser,Strom,Versicherungen,Müll etc. und Hausgeld ist die Rücklage, die von allen Eigentümern für etwaige Reparaturen etc. monatlich gezahlt wird.

Sondertilgung würde ich deswegen nicht machen weil man ja auch für andere Dinge noch Geld benötigt. Hätte ich dann immer noch was über würde ich das Geld lieber separat anlegen und wenn was übrig ist kann man immer mal ein paar Euro zusätzlich tilgen. Denn, wie gesagt, wenn du 1000 € Abtrag hast, plus Nebenkosten, plus Hausgeld, plus die persönlichen Ausgaben (Telefon,Versicherungen,Anschaffungen etc.) bleiben von 3000 € auch nicht gar sooo viel über, denn leben und in Urlaub fahren, mal ein neues Auto sollten ja wohl noch drin sein.

Übrigens: die Mitarbeiter-Konditionen lagen immer etwas unter dem banküblichen Satz.

Gruß

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Frage zum Eigenkapital:

Nehmen Banken auch bestehende Lebensversicherungen als
Eigenkapital das in die Finanzierung eingerechnet werden kann?

Was meinst du?

Es gibt mehrere Möglichkeiten…

Wenn du eine Lebensversicherung hast, kannst du sie verkaufen…dann hast du Eigenkapital. (ob der Rückkaufwert günstig ist, steht auf einem anderen Blatt)

Du kannst dir bei deiner Lebensversicherung deinen Vertrag beleihen…tilgungsfrei, denn du tilgst irgendwann, wenn die LV zugeteilt wird.

Wenn du ein Sicherheitenproblem hast, kannst du die Lebensversicherung bei deiner Bank verpfänden.

gruß n.

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Also wenn wir das ganze Projekt in Angriff nehmen dann nur mit einer sicheren Finanzierung.Bringt mir nix wenn ich jeden Cent 2x umdrehen muss…

Noch ne Frage zur Zinsbindung:
Wenn die Ausläuft kann/muss man doch den Restschuldbetrag direkt an die Bank zahlen,oder??Oder man macht ne Umschuldung (Bausparvertrag)
Angenommen wir machen eine Finanzierung mit 15Jahren Zinsbindung,dann könnte ich doch theoretisch 2022 den Restbetrag sofort tilgen?!?Bekomme da nämlich ca.65000EUR auf einen Schlag.Dann würden wir auch nicht soviel Zinsen im Gesamten zahlen…
Auch ein wichtiger Aspekt der nicht zu unterschätzen ist…

Gruß Patrick

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]