Finanzierung machbar?

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo liebe Experten,

ich werde in meinem speziellen Fall online nicht so fündig, deshalb wollte ich mich einfach mal an Euch wenden.
Ich wohne zur Zeit in einer EG-Wohnung im Hinterhaus, Altbau, 1a-Lage in Berlin. Die Wohnung hat 5 Zimmer und ca. 135 qm. Zur Zeit zahle ich eine Warmmiete von 1000,00 Euro.
Ich habe außerdem 2 Zimmer untervermietet und bekomme pro Zimmer eine Warmmiete von 300,00 Euro - macht gesamt 600 Euro.
Nun ist es so, dass mir die Wohnung zum Kauf angeboten wurde. Der Kaufpreis beträgt 130 000 Euro. Ich könnte eigenes Startkapital von ca. 30 000 bis 40 000 Euro zusammenbringen.
Wie sähe denn die Lage aus, wenn ich die Wohnung würde kaufen wollen? Untervermieten könnte ich ohne Probleme weiterhin, vor allem in der Lage ist Wohnraum beliebt. Ich könnte sogar noch theoretisch ein drittes Zimmer untervermieten, auch für 300,00 Euro warm. Das wäre für eine Kreditrückzahlung natürlich der beste Fall - durch das monatliche Mieteinkommen von 900,00 Euro würde sich die Wohnung ja mehr oder weniger von selbst tragen…
Sollte es aus irgendeinem Grund gar nicht möglich sein, irgendein Zimmer unterzuvermieten (sehr unwahrscheinlich, aber man muß ja immer den worst case bedenken) - wäre es dann wohl für mich trotzdem noch möglich, die Wohnung ohne größere Probleme zu kaufen?
Mein monatliches Einkommen liegt bei ca. 1300 Euro plus 450 Euro Unterhalt und Kindergeld (bin alleinerziehend). Welche Laufzeit wäre dann wohl machbar/günstig?
Wenn man eigenen Wohnraum weitervermietet gibt es ja Steuerbegünstigungen. Gibt es die auch, wenn man einen Teil der Immobilie weitervermietet?

Ich freue mich sehr über Antworten!

N.

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man muß ja immer den worst case bedenken) - wäre es dann wohl
für mich trotzdem noch möglich, die Wohnung ohne größere
Probleme zu kaufen?

Ich könnte mir vorstellen, dass die Finanzierung darstellbar wäre.

Euro Unterhalt und Kindergeld (bin alleinerziehend). Welche
Laufzeit wäre dann wohl machbar/günstig?

Ich würde in Deinem Fall einen Teil langfristig finanzieren (mid. 15 Jahre) und einen kleinen Teil kurzfristig, mit schneller Entschuldung.

Wenn man eigenen Wohnraum weitervermietet gibt es ja
Steuerbegünstigungen. Gibt es die auch, wenn man einen Teil
der Immobilie weitervermietet?

Wenn man aus einer Immobilie Einnahmen erzielt, kann man die Kosten, die entstehen, anteilig dagegen rechnen.

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Hallo,
die Warmmiete ist zu zerlegen in die Kaltmiete und die Nebenkosten. Nehmen wir mal 300 EUR Nebenkosten an und 700 Kaltmiete. Das ist wichtig zu teilen, denn die Zahlungen gehen in unterschiedliche Richtungen. Wasser, Heizung, Muell werden nach dem Kauf auch zu zahlen sein. Die Kalt-Miete wird eingespart, dafuer kommen Zins und Tilgung in die Rechnung.
Nehmen wir 700 EUR an. Bei dieser Monatsrate gibt es (5% Zins, 1% Tilgung, Laufzeit 35 Jahre) einen Kredit von 140.ooo EUR. Von daher sollte es machbar sein.

Nun konkreter. Bei 130.ooo Kaufpreis kommen ohne Makler grob 10% Kaufnebenkosten dazu. Minus 35.ooo Eigenkapital waeren 108.ooo Kreditbedarf. Der kostet mindestens 540 EUR im Monat. Will man schneller als in 35 Jahren abgezahlt haben, steigt der Monatsbetrag an. Bei 700 EUR laeuft der Kredit ca 21 Jahre, mit anfangs 2,78% Tilgung. Wie immer sind das nur mathematische Aussagen bei konstanten Annahmen, denn ob in der Laufzeit der Zins anders wird, kann man nicht vorhersagen. In Grenzen laesst sich der Zins zu Beginn fuer 5 oder 10 Jahre festlegen.

Zur den Nebenkosten. Die Warmmiete enthaelt die Nebenkosten, diese muessen nach dem Kauf nicht bei dem derzeitigen Betrag bleiben. Der Eigentuemer traegt die tatsaechlichen Kosten, und diese koennten hoeher sein, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht mit 3 bis 4 Personen gerechnet hatte.

Wie ist der Zustand des Hauses ansonsten? Stehen Reparaturen an, die alle Eigentuemer betreffen? Kann man in den Protokollen der Eigentuemerversammlungen Einsicht nehmen, oder wenigstens einen befreundeten Eigentuemer fragen? Es koennen gegen den einzelnen Eigentuemer mehrheitlich Kosten beschlossen werden, die dieser dann mittragen muss.

Bei Eintritt in eine Eigentuemergemeinschaft kann sogar eine Schuld des Vorbesitzers bestehen und mit uebernommen werden.

Ist der Kaufpreis ueberhaupt ok. Was kosten andere Wohnungen in der Naehe. Diese kostet die 15,5fache Jahresmiete (bei 700EUR) oder sie hat 6,5 % Mietrendite. Muss was aelteres sein, wo moeglicherweise bald groessere Reparaturen anstehen.

Der Kaufinteressent setze bei allen Zahlen seine konkreten Zahlen ein.
Gruss Helmut

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Hallo!

Danke für Deine ausführliche Antwort! Also der Kaufpreis ist auf jeden Fall top, da kann man nichts sagen. Sanierter Altbau in Toplage Prenzlauer Berg in Berlin. Ist halt EG, deshalb eher günstig, aber selbst dafür ist es noch sehr, sehr preiswert. Ich wohne bereits seit 2 Jahren in der Wohnung und konnte bisher keine Mängel feststellen. Ist natürlich klar, dass da immer was kommen kann… Das Hausgeld wären 380,00 Euro monatlich.
Die Wohnung selbst hat schon ein paar Nachteile, die mich selbst jetzt weiter nicht stören (Küche klein, nur Duschbad), bzw. ist der Aufwand, das zu verändern nicht so groß (habe mich schon informiert), so daß man das immer noch mal machen kann, sollte Geld „übrig“ sein irgendwann.
Ich hab nur nicht ganz verstanden, woraus man ersehen kann, dass wohl bald größere Reparaturen anstehen…

Danke,

N.

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Ich hab nur nicht ganz verstanden, woraus man ersehen kann,
dass wohl bald größere Reparaturen anstehen…

Hallo,
das Haus mit dem Vorderhaus zusammen tippe ich mal, hat mehrere Eigentuemer, jeder hat eine oder ein paar Wohnungen. Diese Eigentuemergeminschaft bezahlt einen Verwalter, hat jaehrliche Treffen und Beschluesse. Dazu gibt es Protokolle. Das muss so sein bei Wohnungseigentumsgemeinschaften. Es kann bei Euch anders sein, wenn alles einem Eigentuemer gehoerte und er nun erst teilverkauft.

Groessere Reparatur waere (paar Beispiele) das Dach neu zu decken fuer 40.ooo und jeder bezahlt mit seinem Anteil an Wohnflaeche. Oder die Strasse wird von der gemeinde erneuert und jeder zahlt. Zentrale Heizung im Vorderhaus erneuern fuer 16ooo und das Hinterhaus bezahlt mit. Das Ganze beschraenkt sich eben nicht nur auf die jeweilige Wohnung, sollte man als Kaufinteressent im Hinterkopf behalten. Also Verwalter, Teilungserklaerung, Eigentuemerverlammlungs-Protokolle suchen und drin lesen, wenn moeglich.
Gruss Helmut

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Hallo!

Ja, das weiß ich alles. Aber ich wußte nicht genau, woraus man nun genau ersehen kann, dass jetzt gerade auch größere Reparaturen anstehen…

Grüße,

N.