Finanzierung und Sanierung eines Hauses

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Leute,

als fleißiger Arbeiter wollte ich mir demnächst ein Häuschen gönnen. Doch nun ist die Frage, wie ich es am wirtschaftlichsten finanziere (da ich momentan keine 200.000€ parat habe).

Nun schlägt mir jeder Bank-Berater natürlich „seine Variante“ mit unzähligen, für mich nicht vergleichbaren Variablen vor.
Es handelt sich um ein Sanierungsobjekt aus einer Zwangsversteigerung.
Ich möchte das Grundstück (inkl. Haus) ersteigen und dann von Grund auf sanieren, sowie z.T. vermieten.
Für den Grundstückskauf benötige ich das erste Darlehen und für die Sanierung war ein KFW Kredit aus dem CO2 Gebäudesanierungsprogramm geplant.

oder kann ich beispielsweise den KFW Kredit auch zum Erwerb des Objektes nutzen?

keine Ahnung ob die Angaben ausreichend sind um nützliche Informationen zu erhalten.

#2

KfW Kredite halte ich nicht für sinnvoll,
ich mache um Deutschlands dümmste Bank (laut Bild Zeitung) zumindestens immer einen großen Bogen.

Das Problem ist ja schon, dass die KfW den Leuten immer vorgaukelt, es handele sich um Kredite der KfW;
tatächlich refinanzieren sich die Bankinstitute bei vielen KFW Produkten nur über die KfW.

Ich würde das ganze nach Möglichkeit in einem Schlag finanzieren über eine Bank, ohne KfW.

#3

Es handelt sich um ein Sanierungsobjekt aus einer Zwangsversteigerung.

Das ist ein hoch-Risiko-Projekt.

Mit diesem Objekt als Sicherheit für das Darlehen, wirst Du wohl kaum ein Darlehen bekommen, da der Wert des Objektes für die Bank nicht erkennbar ist. Wenn Du andre Sicherheiten hast, könnte es klappen, obwohl es immer noch recht riskant ist.

#4

Und wer schätzt den Sanierungsbedarf ein? Besteht die Möglichkeit, vorher mit einem Gutachter durchzugehen oder gibt es bereits ein Gutachten?
Ohne annähernde Schätzung der Sanierungskosten würde ich von so einem „Schnäppchen“ die Finger lassen - das wird schnell ein nicht mehr finanzierbares Fass ohne Boden.
Gruß florestino

#5

Moin,

ich mache um Deutschlands dümmste Bank (laut Bild Zeitung)

hm, das würde ich fast schon als Qualitätsmerkmal werten

Ich würde das ganze nach Möglichkeit in einem Schlag
finanzieren über eine Bank, ohne KfW.

ich würde durchrechnen was für mich günstiger ist und die günstigere Variante nehmen.
Ideologisches Gerede hat bei so was m.E. keinen Platz.

Gandalf

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#6

Eine Refinanzierung kann man im Gegensatz zu einem Kredit nicht nachrechnen;
das ist ja der Trick an der Sache, die KFw hat nämlich nichts zu verschenken.

#7

Tach,

ich rechne wieviel Zinsen ich bei A zahle und wieviel ich bei B zahle.

Da wo ich weniger zahle ist es für mich billiger. Wo ist das Problem?!

Gandalf

#8

Das frag mal die KFW, wo das Problem ist, dass man u.a. Refinanzierungen als Kredite ausweist.

#9

das ist ja der Trick an der Sache, die KFw hat nämlich nichts
zu verschenken.

Was ist das denn für ein Quatsch?

Die KfW ist die Bank, die zinsvergünstigte Kredite im Auftrag des Staates vergibt, um damit bspw. Ziele im Umweltschutz zu fördern. Keine Ahnung, was sie hier von Krediten vs. Refinanzierung faseln, aber für den Kreditnehmer sind die KfW-Kredite (ja, sie werden von einer Bank stellvertretend verwaltet) transparent als billige Kredite mit günstigeren Sonderzahlung, Einmalgutschriften und eben billigen Zinsen einzusetzen.

Sie können sich aber gerne auf die Bild verlassen. Immer eine gute Idee.

#10

Wenn die Werbebroschüren der Kfw durchliest, könnte man wirklich auf den gedanken kommen, dass der Staat seinen bügern Gutes tun will.

#11

Ich habe damals 2k Sonderzahlung und je einen Zins 1% und 0,6% unter Markt bekommen. weiß nicht, was ihr Problem ist…

#12

Es gibt ein Gutachten über den aktuellen Verkehrswert des Grundstücks inkl Gebäude. Sowie ein Gutachten über den Allgemeinzustand.

#13

Es gibt ein Gutachten über den aktuellen Verkehrswert des Grundstücks inkl Gebäude. Sowie ein Gutachten über den Allgemeinzustand.

Einen Gutachter von der Versteigerung durchzuschicken, welcher den Sanierungsbedarf einschätzt ist nur bedingt möglich.

#14

Es gibt ein Gutachten über den aktuellen Verkehrswert des Grundstücks inkl Gebäude.

Das hilft hier nicht weiter.

Sowie ein Gutachten über den Allgemeinzustand.

Das läßt die Kosten einigermaßen planen, Überraschungen inklusive.

#15

Moin,

Das frag mal die KFW, wo das Problem ist, dass man u.a.
Refinanzierungen als Kredite ausweist.

wie die KfW funktioniert ist Dir aber klar?
Ansonsten für den Anfang
http://de.wikipedia.org/wiki/KfW

Offensichtlich bringen Dir Kredite bzw. Vermittlungen solcher über die KfW wenig oder keinen Gewinn.

Gandalf

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#16

Hallo,

eine einigermaßen seriöse Auskunft kann man erst geben, wenn man weiß, wieviel die Sanierung kosten wird.

Und dann legt man auf diese Kosten noch 20% drauf, damit man einen reellen Betrag hat.

Grüße
miamei

#17

Moin auch,

KfW Kredite halte ich nicht für sinnvoll,

Nein, warum auch. Ein Zinssatz von 1% zu einer Zeit, da ein „normaler“ Immobilienkredit mit rund 4% verzinst wird ist selbstverständlich ein guter Grund nicht zur KfW zu gehen.

ich mache um Deutschlands dümmste Bank (laut Bild Zeitung)
zumindestens immer einen großen Bogen.

Prima, dann haben schlauere Leute eine bessere Chance, von der KfW billiges geld zu bekommen.

Das Problem ist ja schon, dass die KfW den Leuten immer
vorgaukelt, es handele sich um Kredite der KfW;
tatächlich refinanzieren sich die Bankinstitute bei vielen KFW
Produkten nur über die KfW.

Wer lesen kann ist klar im Vorteil. Will sagen, die KfW gaukelt das keinesfalls vor.

Ich würde das ganze nach Möglichkeit in einem Schlag
finanzieren über eine Bank, ohne KfW.

Wenn du Geld zu verschenken hast, bitte sehr.

Ralph

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#18

Hallo Dorge,
zunächst ist es eine gute Idee sich als fleissiger Arbeiter ein Haus zu gönnen. Ich habe selbst vor Jahrzehnten ein uraltes Haus für kleines Geld gekauft und durch gaaanz viel Eigenleistung und auch noch einigen an Barem sarniert.
Bevor Du einen solchen Schritt machst solltest Du Dir aber so viel Infos wie möglich beschaffen und auch alle Risiken einrechnen.
Bei einer Zwangsversteigerung ist das Risiko mehr als hoch:

  1. Die Wertgutachten kannst Du regelmässig in die Tonne kloppen! Da werden manchmal Gutachten erstellt ohne das der Gutachter das Gebäude überhaupt betreten hat. Der wirkliche Zustand und Wert ist oft völlig anders.
  2. Der Nochhausbesitzer ist wahrscheinlich in einer verzweifelten Situation. Wie und wann er das Haus übergibt und in welchem Zustand es dann ist weisst du bei der Versteigerung nicht.

Denkbare Szenarien: Das Haus wird noch vorher schnell vermietet, dann hast Du nicht das sonst übliche Sonderkündigungsrecht. Trit während oder nach der Versteigerung ein größerer Bauschaden ein haftet niemand dafür.
Eine Zwangsversteigerung ist nicht automatisch ein Schnäppchen, für einen Selbstrenovierer zur Eigennutzung oft weniger geeignet als ein Haus aus „normalem“ Kaufvertrag von einem verlässlichen Verkäufer der im Falle von Täuschung oder Betrug auch eher haftbar gemacht werden kann als jemand der vermutlich hoch verschuldet und zahlungsunfähig ist.
Just my 3 cents
elmore

#19

Das Gutachten über den verkehrwert hat hier keine Bedeutung, weil es mit keiner Transaktion verbunden ist.

Und dann kannst du den KfW kredit auch nicht isoliert sehen,
sondern du mußt schauen, welches Angebot macht die Bank mit Einbindung der KFW;
und welches angebot macht die Bank ohne einbindung der KfW.

Und dann geh ich mal davon aus,
dass man das besser in einem Rutsch plant, und eine Nachfinanzierung der Renovierungskosten meistens problematisch wird.