Finanzierung und Steuerlast eines Einkaufszentrum (hier: Parkfläche)

Geld & Sparen Steuern
#1

Moin,

bitte beantworte mir doch mal jemand, ob meine folgenden Gedanken prinzipiell in Richtung Realität gehen oder daran vorbei.

Es geht um die Finanzierung der Parkfläche eines innerstädtischen Einkaufszentrums. Kurz gefragt: wo kommt das Geld dafür her? Es wird von den Autofahrern dabei keine Parkgebühr erhoben.

Als Betreiber des Einkaufszentrums entscheide ich mich um Kunden anzulocken ein Parkhaus zu bauen. Dieser Parkraum kostet nur Geld durch Grundstück, Finanzierung, Erstellung und Unterhalt, hat aber keinerlei Einnahmen. Vielleicht gründe ich sogar ein Tochterunternehmen ParkGmbH welches ausschließlich Verluste macht.

Durch die Läden in meinem Einkaufszentrum erhält meine E.K.Z. KG steuerpflichtige Mieteinnahmen. Voraussetzung für diese Einnahmen sind aber natürlich die Verluste der ParkGmbH weswegen ich die als Werbungskosten gelten mache und meine Steuerlast dadurch senken kann. Da ich Gewerbesteuerzahler bin (richtig?) und Gewerbesteuern bei der Gemeinde landen (ja?) hat meine Stadt S durch mein Modell weniger (Steuer-)Einkommen?

Letztendlich wird der Parkplatz durch zwei Dinge finanziert:
-erstens durch höhere Mieten, diese werden auf die Verkaufspreise umgelegt, der Kunde zahlt seine Parkgebühr dadurch quasi an der Kasse.
-zweitens durch verringerte Steuereinnahmen der Stadt S, also quasi durch deren Bürger

Kann man das so vereinfachend zusammenfassen?

In einer anderen Stadt A wurde sich übrigens anders entschieden. Da betreibt diese Stadt das Parkhaus selbst, verlangt Parkgebühren, die aber nicht kostendeckend sind.
Der Parkkunde zahlt auf Grund der geringeren Mieten aber weniger an der Ladenkasse, dafür aber was im Parkhaus und den Rest durch die Zuschüsse der Stadt, die er ja durch sein Steueraufkommen finanziert. Soweit OK?

Danke an die Antworter :slight_smile:
VG
J~

#2

Sind die Waren in diesem Einkaufszentrum teurer als in anderen Geschäften?

Gehen wir spaßeshalber mal von einem Steuersatz von 25% aus. „Das Absetzen“ der Verluste des Parkhauses in Höhe von 100 führen also zu einer Reduktion der Steuerlast von 25% von 100 - also 25. Es bleiben also 75 Verluste, die vom Finanzamt leider nicht übernommen werden. Das führt uns zurück zur ersten Frage: sind die Waren im Einkaufszentrum höher als in anderen Geschäften?

Ich greife einer Antwort vor und behaupte, dass das nicht der Fall ist. Es bleiben also zwei Möglichkeiten: es siedeln sich dort Händler und Dienstleister an, die höhere Margen haben als die 99 Cent-Läden oder Nagelstudios in den Seitenbereichen der Fußgängerzonen oder die Händler und Dienstleister akzeptieren die niedrigeren Margen aufgrund der höheren Miete, um dort überhaupt ein Geschäft unterhalten zu können, mit dem sie Gewinn machen (der nur etwas kleiner ist als in anderen Lagen).

Gruß
C.

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#3

Moin und danke erstmal,

leider kann ich dir nicht abschließend folgen.
Eine Sache ist klar: die Verluste der ParkGmbH müssen finanziert werden, sonst würde das Modell nicht funktionieren. Dein „25%-Beispiel“ werte ich als Zustimmung zu meiner vermuteten Teilfinanzierung, die „75“ bleiben noch offen. Außer Mieten hat die E.K.Z KG keine Einkünfte, also MUSS das Geld doch daher kommen? Der Laden L e.K. zahlt diese Miete und dessen Kunden zahlen ihm diese Miete durch die Produktpreise an seiner Kasse. Woher soll das Geld für seinen Stellplatz denn kommen wenn nicht durch den Verkaufspreis dort?

VG
J~

#4

Der Mieter ist bereit, höhere Mieten für bessere Infrastruktur zu zahlen. Das macht er, weil höhere Umsätze locken.
Höhere Umsätze bedeuten selbst bei gleich hohen Verkaufspreisen mehr Gewinn - es wird pro Verkäufer und pro Quadratmeter mehr umgesetzt, etliche Kosten bleiben jedoch gleich, zudem sinken die Einkaufspreise wegen größerer Stückzahlen direkt oder wegen geringer Handling- und Nebenkosten indirekt.

Das kostenlose Parken wird der Vermieter kaum als Verlustgeschäft betreiben, so dass über die geringeren Steuern keine indirekte Finanzierung stattfindet. Statt dessen erfolgt eine Umverteilung der Ausgaben der Kunden - weg vom unattraktiven Händler ohne kostenloses Parken vor der Ladentür, hin zum Einkaufszentrum.

#5

Naja, die Läden siedeln bei höherer Miete sich halt dort an, weil sie - wie schon richtig geschrieben wurde - einen höheren Umsatz erwarten bzw. höhere Margen als an anderen Standorten durchsetzen können, weil sie Pelzmäntel, High En-Hifi oder Luxus-Uhren anbieten und eben nicht Brillen, Deko-Kram oder Gemüse.

Das Problem entsteht dann, wenn sich die Prognosen hinsichtlich der Besucherströme als falsch herausstellen. Der Vermieter braucht die höhere Mieter, die Umsatz- bzw. Ertragserwartungen erfüllen sich nicht, die ersten Mieter ziehen aus, es ziehen weniger attraktive Mieter ein, die Besucherzahl geht weiter zurück und am Ende stehen viele Läden leer, der Vermieter bekommt die Kohle nicht, die er braucht und es wird verkauft. Der nächste Vermieter reduziert die Mieten, es ziehen Läden ein, die noch weniger Menschen anlocken, die Pelzmäntel, High End-Hifi oder Luxus-Uhren nachfragen.

Gerade in Lagen, die nicht absolute Spitze sind (also schlechtere Lage in großen Städten oder auch gute Lagen in kleineren Städten) entsteht schnell eine Abwärtsspirale.

Gruß
C.

#6

Hmm,
danke auch beiden @X_Strom @C_Punkt aber entweder verstehe ich euch nur zum Teil, wir haben das Thema erweitert oder ich kann euch schlicht nicht folgen.

Zum einen: ja, für bessere Infrastruktur bin ich als Mieter bereit höhere Mieten zu akzeptieren weil ich einen höheren Unternehmensgewinn erwarte und ggf auch erziele. Dann müsste ich die Verkaufspreise nicht erhöhen, der Kunde kann bei gleichen Preisen kostenlos parken. Andererseits: müsste ich durch meine Miete nicht das Parkhaus finanzieren könnte ich bei sonst gleichen Bedingungen weniger Miete bezahlen und könnte so meine Preise senken. Der Kunde müsste dann zwar Parkgebühren bezahlen, aber an meiner Kasse weniger.

Zum anderen weiß ich nicht welche Einkaufszentren du C. vor Augen hast. Die die ich kenne haben keinesfalls nur Hocheinnahmemieter wie du sie aufzählst. Ganz im Gegenteil. Ich kenne kleine Änderungsschneidereien, Obst/Gemüsehändler, auch Lebensmitteleinzelhändler wie Aldi/Edeka, Zeitschriftenkiosk, sogar einen Laden für Briefmarkensammler sah ich schon. Die werfen doch alle nichts ab. Optiker und Blumenläden kenne ich auch. Die Mischung machts und meinen „Schnitt“ erwirtschafte ich dann eben durch H&M/Saturn/Hunkemöller, den Juwelier, die Apotheke und den Applestore. Aber wie finden wir da den Weg zurück zu meiner Ausgangsfrage?

@X_Strom

Das kostenlose Parken wird der Vermieter kaum als Verlustgeschäft betreiben, so dass über die geringeren Steuern keine indirekte Finanzierung stattfindet. Statt dessen erfolgt eine Umverteilung der Ausgaben der Kunden - weg vom unattraktiven Händler ohne kostenloses Parken vor der Ladentür, hin zum Einkaufszentrum.

Das habe ich nicht verstanden. Die Gedanken wie ich mein EKZ wirtschaftlich betreiben kann und wie ich Kunden anlocke habe ich mir hoffentlich vor der Umsetzung gemacht.
Stand heute muss ich aber die Kosten für mein Parkhaus irgendwo erwirtschaften und die ParkGmbH macht wie gesagt eben ausschließlich Verlust weil sie gar keine Einnahmen hat.

OK, das ist dann aber ein anderes Problem. In meinem Beispiel läuft alles wie gewünscht :slight_smile:

VG
J~

#7

Nein, ohne gute Infrastruktur kannst Du deine Preise nicht zwingend senken. Wenn wir mal davon ausgehen, dass Du keinen Schlüsselnachmachdienst betreiben willst, in dem du 12 h am Tag allein drin stehst, dann hast Du Personalkosten, die werden i.d.R. höher sein als die eigentliche Miete. D.h. nur ein kleiner TEil deiner Fixkosten werden gesenkt. Gleichzeitig wird aber die Menge an potentieller Kundschaft massiv reduziert, da die Kunden eben nicht direkt vor die Ladentür fahren können, sondern 2 Minuten Fußmarsch einplanen müssen.
Und nein: ein direkt daneben stehendes städtisches Parkhaus ist schon allein psychologisch nicht das selbe, als wenn ich direkt mit dem Auto ins Kaufhaus rein fahren kann.

#8

Das war ja keine Aussage mit Anspruch auf universelle Gültigkeit. Um hier nicht den Rahmen zu sprengen, müssen wir die Komplexität des Themas schon ein bisschen reduzieren. Die Spannbreite reicht von „in Leichtbauweise errichteter Gebäudekomplex mit real/Kaufland als Hauptmieter vor den Toren der Stadt, in dem zusätzlich noch eine Änderungsschneiderei, ein Reno und eine DocMorris-Filiale residieren“ bis hin zu „luxuriöse Einkaufspassage in bester Innenstadtlage in der Landeshauptstadt“ wie bspw. die Schadow-Arkaden, die Kö Galerie und das Sevens in Düsseldorf.

Natürlich unterscheiden sich bei den beiden Extremen die Mieten. Die Frage ist, wie sehr unterscheiden sich die Mieten von denen, die in unmittelbarer Nähe oder in vergleichbarer Lage in einem anderen Objekt ohne kostenlose Parkmöglichkeit zu zahlen wären.

Gegen den Mietaufschlag ist einerseits die den Parkplätzen zugerechnete Besucherfrequenz zu rechnen, andererseits auch die erhöhte Zahl (und Qualität) der Besucher, die man sich durch das anderweitige Umfeld erwartet - also bspw. durch Kaufland, den Media Markt in der dritten Etage oder Aldi, Rewe und den Geldautomaten im Keller oder aber auch durch die nette Gastronomie, die Kinderaufbewahrung oder die anderen Anbieter von Luxusartikeln, die sich dort eingemietet haben.

Auf der Vermieterseite gibt es natürlich auch ganz viele Faktoren, die die Höhe der Miete beeinflussen, die man verlangen muss. Neben Anschaffungskosten für das Grundstück und den Baukosten für die eigentliche Immobilie und denen für das Parkhaus (bzw. die zu leistenden Zahlungen für die Finanzierung) sind das die „Innenausstattungen“, die Verwaltungskosten, die Betriebskosten und die Gewinnerwartungen.

Vor dem Hintergrund generell die Frage, ob das Parkhaus tatsächlich zu einem substantiell oder gar für den Mieter quantifizierbaren Aufschlag auf die Miete führt.

Gruß
C.