Hallo!
Ein verwandte von mir vrkauft ein MFH im Neuss bei Düsseldorf.Das Objekt hat 60 Mietwohnungen 2-3 zimmer 67m²-83m² die zu 100% schon seit Jahren vermietet sind und eine JME 65.000€ haben.Er mochte das Objekt für 500.000T€ verkauven.Ich habe ausgerechnet wenn ich das Objekt mit aktuelen Zins 100% finanziere (500.000*6%=30.000T€) dann mache ich gewinn von 35.000T€.Ich bin selbstständig seit einem Jahr.Gibt es vielleicht Banken die das Objekt finanzieren?
Hallo Johann,
Ich habe ausgerechnet wenn ich das Objekt mit
aktuelen Zins 100% finanziere (500.000*6%=30.000T€) dann mache
ich gewinn von 35.000T€.
Leider hast Du die Tilgung vergessen und auch das Finanzamt. Deine Mieteinnahmen mußt Du nämlich versteuern. Und ausserdem fallen immer Reparaturen etc. an. Und Grundsteuer (wenn die nicht auf die Mieter umgelegt wurde) und Versicherung(en) etc.
Ganz so einfach, wie Du Dir das vorstellst ist die Rechnung nicht.
Das wird Dir jede Bank genauso sagen. Du solltest erst einmal genau auflisten, welche Kosten regelmäßig auftreten, welche Kosten demnächst wohl anstehen (Wie alt ist das Haus?, Welche Instandhaltungen fallen demnächst an? Energieausweis ist demnächst nötig, für jede Wohnung einzeln, evtl. auch eine neue Heizanlage? etc. etc. ) Sind noch Belastungen auf dem Objekt? Warum verkauft Dein Verwandter denn das Teil überhaupt? Der Preis erscheint mir gemessen an den Mieteinnahmen auch relativ niedrig, warum? …
Du siehst, Fragen über Fragen.
Wenn das alles geklärt ist,rechnest Du alles zusammen und stellst die Einnahmen gegenüber. Und dann kannst Du anfangen, Dir Gedanken über Sinn oder Unsinn des Kaufs zu machen.
Und dann, wenn es dann immer noch interessant erscheint und auch nachvollziehbar ist, kannst Du mal losgehen und eine Bank aufsuchen.
Bei Bedarf stehe ich gern für eine Analyse oder eine Begutachtung zur Verfügung,
Viele Grüße
Frank Scholtysek
http://www.immo-X-pert.de
Hallo Johann,
Wo ist der Haken oder ist das ein Fake? Hast du irgenwo ein paar Nullen zuviel oder zu wenig?
Er mochte das Objekt für 500.000T€ verkaufen.
Was ist das denn? Der m² für gerade mal einen guten Hunni? Dafür bekommst du ja selbst auf dem Lande kaum noch Baugrund.
Das Objekt hat 60 Mietwohnungen 2-3 zimmer
67m²-83m² die zu 100% schon seit Jahren vermietet sind und
eine JME 65.000€ haben.
Gerade mal 90,00 EUR Miete im Monat pro Wohnung - ca. 1,20EUR Miete pro m²? Hat da jemand vergessen in den letzten Jahren moderate Steigerungen einzubauen?
Ich habe ausgerechnet wenn ich das Objekt mit
aktuelen Zins 100% finanziere (500.000*6%=30.000T€) dann mache
ich gewinn von 35.000T€.
Nicht Gewinn - dann habe ich einen Deckungsbeitrag von…
Gibt es vielleicht Banken die das Objekt finanzieren?
Wenn das Ding nicht vollkommen heruntergekommen ist, du ein paar Sicherheiten nachweisen kannst, einen Business-Plan machst wie mehr darausholen kannst, dann müssten sich die Banken nach dir die Finger lecken.
Gruss Keuper