seit ca. 2 Jahren bin ich auf der Suche nach einer Immobilie. Ich
habe mir verschiedenstes angeschaut und Gespräche mit der Bank
geführt. Daher weiß ich (hoffentlich) was ich mir leisten kann.
Nun habe ich ein für mich sehr schönen Bauernhof gefunden. Die
Verkäuferin ist eine ältere Dame die seit einigen Jahren verwitwet
ist und bei ihrer Tochter lebt. Sie hatte den Hof die letzten Jahre
vermietet, seit einem Jahr steht er nun leer und sie möchte ihn nun
verkaufen. Unsere Preisvorstellungen treffen sich auch.
Nun zur eigentlichen Frage, der Finanzierung. Sie steht der
Kaufabwicklung sehr offen gegenüber. Banken sind nicht unbedingt
unsere gemeinsamen Freunde. Es steht evtl. zur Möglichkeit, das Haus
ohne Kredit zu kaufen, da sie die Kaufsumme nicht auf einen Schlag
benötigt. Wir könnten uns u.U. so einigen, dass wir für das Haus
einen Preis festlegen und das durch eine monatliche Mietezahlung
abzahlen. Nun haben wir beide keine Ahnung wie soetwas gehandhabt
wird. Hat jemand einen Tip wo es dazu Informationen gibt? Fragen
wären z.B. ab wann und wie lang ist wer Eigentümer? Da sie schön
älter ist, wie würde das im Erbfall weiter laufen? Bin ich solang ich
Miete zahle wie ein Mieter, der evtl. gekündigt werden kann? Wie
können wir die Sicherheiten auf ihrer und auf meiner Seite zusammen
bringen? Ich soll sie bei unserem nächsten Treffen darüber etwas
informieren.
das ist so ziemlich alles Verhandlungssache der beiden Parteien. Am besten mit einem Profi zusammensetzen, der die Stolpersteine für beide möglichst ausmerzt.
so kritisch ich dem gewerblich vermittelten Mietkauf gegenüberstehe und hierzu ja auch nicht aufhöre warnend zu publizieren, so sehr kann er unter Privatleuten zum beinahe idealen Instrument werden.
Es wäre also jetzt notwendig einen Fachmann zu finden, der sich jetzt mit den Parteien zusammensetzt und aus seiner Erfahrung heraus die für die Vertragsgestaltung wichtigen Punkte im konkreten Fall herausarbeitet und dann einen entsprechenden Vertragsentwurf erstellt. Geeignet sind hierfür grundsätzlich Anwälte und Notare, wobei ich bei so individuellen Dingen immer den Rat gebe, besser zum Anwaltskollegen zu gehen. Der ist zwar teurer, dies bedeutet aber nur, dass er für viel Arbeit eben angemessen abrechnen darf. Bei den Notaren sind die Sätze so saumäßig, dass man nicht erwarten darf, dass da mehr als ein Standardvertrag bei rauskommt, und gerade bei privatem Mietkauf, würde ich schon auf einer vollkommen individuellen Gestaltung und Beratung beider Seiten bestehen, da hier wirklich alles von den Personen und dem individuellen Objekt abhängt. Man sollte aber natürlich schon darauf achten, dass der liebe Kollege auch etwas vom Immobilienrecht versteht. BTW: Notariell beurkundet werden muss das ganze Werk natürlich am Ende so oder so.
Gruß vom Wiz
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
…so sehr kann er unter Privatleuten zum beinahe idealen Instrument
werden.
Ein Geschäft ist ein gutes Geschäft, wenn es für alle Beteiligten von Vorteil ist. Welchen Vorteil im Vergleich zum üblichen Verkauf hat der private Verkäufer beim Mietkauf?
Ein Geschäft ist ein gutes Geschäft, wenn es für alle
Beteiligten von Vorteil ist. Welchen Vorteil im Vergleich zum
üblichen Verkauf hat der private Verkäufer beim Mietkauf?
Da gibt es zwei Aspekte: Oft wird privater Mietkauf von Verkäuferseite deshalb betrieben, weil es nichtfinanzielle Gründe gibt, die für ihn aber trotzdem einen, ggf. nur ideellen, Vorteil bieten. D.h. es kann hier darum gehen, dass ein landwirtschaftlicher Hof oder ein Gewerbebetrieb fortbestehen bleibt, und dadurch die Wohnnutzung des Objekts auch für den Verkäufer weiter möglich ist, die sonst entfallen würde. Klassischer Fall: Alter Bauer will unbedingt auf seinem ertragsschwachen Hof bleiben obwohl er ihn selbst nicht mehr betreiben kann. Sonstige Altersversorgung fehlt und der einzige Interessent ist ein junger Idealist, der den Kaufpreis nicht finanziert bekommen würde, aber eben eine monatliche Mietkaufrate aufbringen kann. Wenn dann zudem noch Pflegeverpflichtungen übernommen werden, rechnet sich die Sache schon auch ganz praktisch für den alten Bauern, auch wenn er unter dem Strich vielleicht nie den kompletten Kaufpreis bekommt.
Und dann kann es sogar auch finanziell insoweit interessant sein, dass je nach Zinsniveau der Unterschied zwischen Anlagezinsen und Kreditzinsen mehr oder weniger hoch ist, und man sich diese Differenz, von der sonst ja die Banken leben, teilen kann. Ist der Verkäufer also auf den Verkaufserlös nicht angewiesen, sondern würde ihn ohnehin anlegen, dann kann er aus dem Mietkauf mehr erlösen als aus einer Bankanlage (trägt aber natürlich auch ein höheres Risiko). Wenn man also mal annimmt, dass eine Anlage des Kaufpreises ggf. 3% bringt, der Käufer einen Kredit für 4% aufnehmen müsste, so aber beim Mietkauf das 1% der Bank zwischen beiden Sätzen auf beide verteilt wird, dann bekommt der Käufer einen um 0,5% günstigeren Zinssatz und der Verkäufer einen um 0,5% besseren Anlagezinssatz. Klingt noch nicht spektakulär, aber wir hatten ja auch schon mal Zeiten, wo die Differenz deutlich größer war.
Das hilft mir sehr weiter, ich entnehme aus dem Kontext, dass wohl
jede Art von Vereinbarung unter Privatleuten möglich ist.
Das ist sehr schön! Nun können wir uns gemeinsam an den Tisch setzen
und unsere beiderseitigen Vorstellungen versuchen zu vereinbaren und
damit dann zu einem Anwalt gehen.
Kann mir noch jemand sagen wie es sich in diesem Fall mit dem
Eigentums- und Schuldverhältniss verhält? Ich kann mich erinnnern,
als meine Eltern das Haus von den Großeltern erbten, noch ein
Grundschuld zu Gunsten des Verkäufers von dem mein Opa das Haus
gekauft hat eingetragen war. Durch Zahlungsbelege konnt dann die
Grundschuld ausgetragen werden.
Wird also in meinem Fall das Haus an mich verkauft eine Schuld zu
Gunsten der Verkäuferin eingetragen, somit wäre ich Eigentümer und
auch für sämtl. Kosten: Grunderwerbssteuer, jährl. Grundsteuern,
Gebühren usw. verantwortlich? Mit den jährlichen Zahlungsbelegen
lasse ich dann immer etwas von der Grundschuld austragen, wie oft
macht man das, jedes Jahr, alle 5 Jahre, welcher Aufwand und Kosten
sind damit verbunden?
Hypotetischer Fall ich zahle die Miete nicht, was passiert dann? Da
die Grundschuld zu ihren Gunsten eingetragen ist würde das Eigentum
wieder an sie zurück fallen?
Ich würde gern die Vereinbarung treffen, das vom Kaufpreis X die
monatliche Miete gutgeschrieben wird. Sollte die Mietzahlung aus
welchen Gründen auch immer ausbleiben, bekommt sie das Eigentum
zurück und die Mietzahlungen werden als richtige Miete angesehen und
ich habe dann nichts, wenn ich vor Abzahlung gesamter „ausziehe“.
Das würde ihrem Risiko entgegen kommen und mir nicht schaden, da ich
sowieso jetzt ja auch Miete zahelen muß die „weg“ ist.
Der Artikel aus dem Manager Magazin bezieht sich auf gewerblichen
Mietkauf, sowas kommt für mich nicht in Frage.
