Finanzierungsaufteilung Mehrfamilienhaus

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Experten,

ich möchte ein Mehrfamilienhaus bauen, EG 140 qm selbstbewohnt, OG 90 qm und DG 75 qm vermieten. Leider weiss ich nicht, wie die Gesamtfinanzierung ( zu 100 %) in diesem Fall aufgeteilt wird. Die vermieteten Einheiten sollen zu 100 % finanziert werden, die selbstgenutzte ebenfalls.

Kann ich die Gesamtsumme (Gebäude + Grundstück, wobei auf die vermieteten Einheiten kein Gartenanteil entfällt) durch die Quadratmeter Wohnfläche teilen und die Finanzierungen je Quadratmeter Wohnfläche aufteilen? Das beudeutet 3 Darlehen, jeweils in höhe der auf die Wohneinheit entfallenden Anteil der Gesamtkosten?

Aus steuerlichen Gesichtspunkten würde ich lieber die Darlehen aus den vermieteten Einheiten höher ansetzen als die der selbstgenutzten Einheit.

Vielen Dank für Eure Info´s

#2

hallo…und sorry,aber das hat mit meinen gebieten nichts zu run

Hallo Experten,

ich möchte ein Mehrfamilienhaus bauen, EG 140 qm
selbstbewohnt, OG 90 qm und DG 75 qm vermieten. Leider weiss
ich nicht, wie die Gesamtfinanzierung ( zu 100 %) in diesem
Fall aufgeteilt wird. Die vermieteten Einheiten sollen zu 100
% finanziert werden, die selbstgenutzte ebenfalls.

Kann ich die Gesamtsumme (Gebäude + Grundstück, wobei auf die
vermieteten Einheiten kein Gartenanteil entfällt) durch die
Quadratmeter Wohnfläche teilen und die Finanzierungen je
Quadratmeter Wohnfläche aufteilen? Das beudeutet 3 Darlehen,
jeweils in höhe der auf die Wohneinheit entfallenden Anteil
der Gesamtkosten?

Aus steuerlichen Gesichtspunkten würde ich lieber die Darlehen
aus den vermieteten Einheiten höher ansetzen als die der
selbstgenutzten Einheit.

Vielen Dank für Eure Info´s

#3

Können kann man alles, nur muß dann auch die Bank und das Finanzamt mitspielen.
Dein Shlüsselwort heist Aufteilung also 3 Grundbücher
bilden,sogenanntes Teileigentum.
Aber ohne Steuerberater würde ich die Dinge nicht anfassen.Ich kann und darf hier keine Steuer-o.Rechtsberatung durchführen.
Also das Ziel sollte sein das die beiden vermieteten Wohnungen die gesamte Finanzierung aufnehmen.
Denke aber das Finanzamt wird den Braten riechen.
(Gestaltungsmißbrauch)Zumal Du ja die Gestehungskosten des Gebäudes für die Gebäude AFA angeben mußt.
Die Bank wird sicherlich auf Deine Wohnung auch eine Sicherungshypothek haben wollen.Mußte klären.
Sprich mit einen Steuerberater darüber klär aber vorher die Beratungskosten ab.
Ansonsten die Kosten durch qm Wohnfläche :

#4

Moin,
tolle Idee, macht aber das Finanzamt nicht mit. Wenn eh alle Teile zu 100 % finanziert werden müssen, ist es auch egal. Anders wäre es mit z.B. 50.000 € EK, die dann nur auf den eigengenutzten TEil angesetzt werden würden.

Wenn alles zu 100% finanziert werden soll, dann reicht ein Darlehen. Das Finanzamt teilt die Zinsen einfach durch die qm und zieht den eigenen Teil ab.

Was viel wichtiger ist: Die Darlehen für den vermieteten Teil sollten unter allen Umständen tilgungsfrei sein. Nur so bleiben die Werbungskosten erhalten. Ansonsten sinken diese durch die Tilgung. Die Miete steigt aber nicht und Sie zahlen auf immer gleich hohe Miete einen immer höheren Anteil an Steuern.

Wenn Sie dazu nähere Infos benötigen oder evtl. ein Angebot senden sie mir einfach eine direkte mail. Diese lautet: argubi -at- finanz-center.com

Am Ende des Tages erreicht man durch die richtige Konstellation der Finanzierung einen deutlich größeren Mehrwert als durch die reine Kondition der Bank. Wobei wir immer bestrebt sind beides zu optimieren.

Gruss
Norman Argubi

#5

Soll es eine Teilungserklärung geben, die einen späteren Verkauf einzelner whg ermöglicht? Falls nein, ist es Immobilienrechtlich einfach ein Haus - d.h. der Bank ist egal ob das in einem darlehen oder in 3 verschiedenen finanziert wird - als Grundschuld haftet immer die Gesamtimmobilie. Inwieweit man einzelne Darlehen einzelnen Teilen der Immobilie zuordnet oder sogar 1 Darlehen auf verschiedenen Bereiche aufteilt ist eine rein steuerlich Frage - wieviel ist gerechtfertigt und wird vom Finanzamt anerkannt. Eine einfache Möglichkeit ist die Gesamtkosten (Bau und Grundstück und weiche Kosten) durch die Anzahl der qm wohnflaeche zu teilen und den entsprechenden Teilen zuzuordnen. Ob die Mieter später den Garten mit benutzen oder nicht steht doch auf einem ganz anderen Blatt. (Es sei denn es gibt sofort eine Teilungserklärung - dann muss man das in der Tat jetzt festlegen)

Bei einer 100% Finanzierung musst Du entweder von Deiner Eigenbonität über jeden Zweifel erhaben sein - aber wer ist das schon fuer die naechsten 30 Jahre - oder andere Sicherheiten mitbringen. Wenn man z.b. 20% Eigenkapital mitbringt, kann man diese natuerlich voll auf den eigene genutzten Anteil anrechnen und die fremdvermieteten Anteile zu 100% finanzieren.

Unbedingt vorher einen Steuerberater zu diesem Thema befragen.

Gruss und viel Spass beim Bauen - bin froh das hinter mir zu haben

#6

Warum so kompliziert!!
Erstens ist die Frage bekomme ich eine Finanzierung von einer Bank bei 100% ?
Denn wenn Sie z. B. die Nebenkosten mit 10% rechnen diese sollten aus dem Eigenkapital vorhanden sein das
sind bei 300 000.-€ schon mal 30 000.-€ die für Notar,
Makler,Architeckt…usw. zu rechnen sind. Dann sollten Sie immer noch 10 000.-€ als Reserven zurück behalten.Sollten Sie sich bei der Kalkulation verrechnet haben wird das richtig teuer, hier würde ich
10% Unkalkuliertekosten in die Finanzierungskosten mit einplanen.Als Mieteinnahmen können Sie nur die Netto Kaltmiete rechnen, Ihr Einkommen muss so groß sein das Sie die Belastung auch tragen können wenn die Mieteinnahmen auch mal ausfallen.
Im großen und ganzen müssten Sie erstmal prüfen lassen ob eine Bank Sie als Darlehensnehmer ( Bonität) auch gerne nimmt oder ob Sie ein Risiko sind.Gehen wir mal davon aus Sie haben aussreichend Einkommen und Eigenkapital mind. 30 000.-€ damit Sie ihr Vorhaben auch realisieren können.Ich mache hier selber mit meinen Mandanten vorher eine gründliche Prüfung ob er dieses auch auf dauer tragen kann, hierzu gehört auch das sich der Mandant eine Online-Schufacard sich beschafft damit ich auch alle Einträge sehen kann, wie
der Mandant vorher auch mit Geld umgegangen ist. Es nützt beiden Seiten nichts wenn Sie eine schnelle Finanzierung bekommen die nach den ersten Sturm platzt.
Und Sie dann auch noch das Haus verlieren, erst mal in Ruhe richtig planen die Vorossetztungen müssen stimmen.
Dann können Sie auch ein persönliches Angebot bekommen.

MFG B.B

#7

Hallo,

am besten 3 Darlehen (im Darlehenszweck das jeweilige Geschoß angeben). Dann drei Baukonten einrichten (je Geschoß) und dann vom Bauträger bzw. von den Handwerkern sich jedes Geschoß einzeln abrechnen lassen und vom jeweiligen Baukonto bezahlen.

Ansonsten kann die Finanzverwaltung die insgesamt gezahlten Bauzinsen anhand der Selbstgenutzen zu gesamten Fläche aufteilen (entsprechende Urteile und ein entsprechendes Anwendungsschreiben des Finanzministers sind ergangen).

Um also die höhreren Darlehenszinsen den VuV Bereich zuzuordnen wird einiges an Verwaltungsaufwand verlangt.

#8

Hallo Morpheus01 07.06.2012
so wie Du das Bauvorhaben aufteilen möchtest, empfiehlt sich die Form des Wohnungseigentums zu wählen. Du hast den Vorteil, dass Du über 3 von unabhängigen Wohnungen von einander verfügst. Diese Wohnungen kannst Du Nutzen und Vermieten. Und sollte es einmal notwendig werden, auch einzeln verkaufen oder sofern Du Kinderhast, entsprechend unter diesen verschenken oder vererben.
Auch kannst Du die Wohnungen einzeln Belasten und hast nicht Probleme mit dem Beleihen und dem Vermieten. Denn jede Wohnung ist eine selbständige Einheit. Diese Einheiten würden in Deinem Fall als Bauherr alleine Dir zur Verfügung stehen und Du könntest nach Belieben verfahren.
Dies Vorab noch einen Hinweis. Solltest Du Dich für diese Option Entscheiden, solltest Du Dich mit einem sehr guten Notar, der schon Wohnungseigentum Beurkundet hat beraten. Diesen Notar brauchst Du ja sowie so, spätestens bei der Beurkundung der Darlehen.
Solltest noch spezielle Fragen zum Wohnungseigentum haben, bin ich gerne bereit Dir behilflich bereit, wenn es um die Verwaltung des Wohnungseigentums geht.
Mit freundlichen Grüßen
Willi

P. S.
Die Höhe der Darlehen und deren Höhe hängt im Wesentlich von der Ausstattung ab. Den gehe davon aus, dass die Banken in solchen Fällen auf ihre Sicherheit bedacht sind. Aber man hat die Möglichkeit mit dem Architekten über die Kosten ein Gentlemen Equipment zu treffen.
Noch ein Hinweis, bei dem Wohnungseigentum (WEG) sind alle drei Einheiten an dem Grundstück als Gemeinschaft beteiligt. Das hat jedoch in Deinem fall nichts zu sagen. Denn Du bist Eigentümer als Bauherr von allen drei Anteilen des Grundstücks. Beim Vermieten der Wohnungen brauchst Du keine Grundstücksteile zu vermieten, so dass dieses Problem gelöst wäre.

#9

Hallo,

das ist ein Fall, den Sie mit dem Steuerberater besprechen sollten.

Mfg
F.-W. Hollmann-Raabe

#10

sorry aber das kann nur ein Steuerberater final empfehlen!

salut

#11

Hallo,
entschuldige, ich habe die Anfrage erst jetzt wieder bemerkt. Hatte sie im Vorfeld aufgrund der Komplexität und meinem Arbeitsanfall zur Seite gelegt und dann vergessen.
Es gibt hier mehrere Möglichkeiten.
Entweder ein Darlehen pro Einheit. Das erleichtert die Abrechnung und steuerliche Behandlung enorm. Schließlich kann zu jeder Zeit direkt nachgewiesen werden wie und welche Zinsen für was angefallen sind. So können auch spätere Kosten sehr gut erläutert und zugeteilt werden.
Natürlich ist auch die Komplettbetrachtung und dann prozentuale Aufteilung möglich.
Das verursacht jedoch wesentlich mehr Aufwand.
Ich persönlich würde die Variante 1 nehmen. Jede Einheit ein Darlehenskonto. Keine Tilgung auf den vermieteten Einheiten. Dafür ganz hohe Tilgung auf der eigen genutzten Einheit.
Reicht das als Info?
Ich stehe für weitere Fragen gerne zur Verfügung (dann hoffentlich auch schneller in der Beantwortung …)
Heiko Fichter