Finanzierungszusage der Bank bei laufendem Kredit?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,
wir sind seit 6 Jahren Eigentümer eines Hauses, der Kredit läuft noch bis 2042.
Der Wert des Hauses dürfte sich in diesem Zeitraum so gesteigert haben, dass wir bei einem Verkauf mit ca. 100 - 150k Kapital rechnen könnten.

Nun haben wir aus diversen Gründen Interesse an einem anderen Haus.
Zur Besichtigung soll man aber eine unverbindliche Finanzierungszusage der Bank mitbringen. Zudem fordert der Eigentümer für das Erbpachtgrundstück ein Eigenkapital von 95.000 Euro (kann mir evtl. jemand erklären, warum?).
Das Eigenkapital hätten wir voraussichtlich nach Verkauf unseres Hauses (s.o.), aber garantieren kann einem das natürlich keiner.

Und die Finanzierungszusage der Bank, kann diese trotz laufender Immobilienfinanzierung überhaupt ausgestellt werden?
Denn klar, zwei Häuser zu finanzieren könnten wir uns auf keinen Fall leisten, demnach könnte die Bank uns doch bestimmt keine Zusage geben?! (grundsätzlich könnten wir das neue Haus finanzieren, aber eben nicht gleichzeitig mit unserem jetzigen Haus!).

Wie könnte man das Problem am besten lösen?

Danke

#2

Servus,

Reden mit die Lajt hilft oft.

Schöne Grüße

MM

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#3

Hallo,
dem stimme ich zu.
Gruß

#4

Hi, Problem ist, dass das Haus über einen Makler verkauft wird. Wer Erbpachtgeber ist, weiß ich leider nicht.
Dem Makler habe ich schon geschrieben, dass wir eine Immobilie mit laufender Finanzierung besitzen und diese erst verkaufen müssten, um das neue Haus finanzieren zu können. Als Antwort kam da nur, dass erfahrungsgemäß solche Kombinationen sehr schwierig sind.

#5

Hallo Stevahu,
euer Projekt solltet ihr euch wirklich 2mal überlegen.
Erbpacht ist immer so eine Sache. Zu den normalen monatlichen Raten kommt ja noch der Erbpachtzins, den ihr zahlen müsst. Bei ungünstigen Voraussetzungen kann das dazu führen, dass nach Jahren diese Finanzierung viel teuer war, als wenn man ein anderes Objekt inklusive Grundstück erworben hätte. Es gibt noch weitere Nachteile, die lasse ich jetzt mal weg, das würde den Rahmen sprengen.

Dann muss man daran denken, dass später ein Verkauf deutlich schwieriger ist. Viele Interessenten steigen gleich an der Stelle aus, wenn sie Erbpacht hören. Damit wird der Kreis der Interessenten viel kleiner und der zu erzielende Preis in der Regel auch.

Warum der Eigentümer Geld fordert, ist nicht sofort ersichtlich. Wahrscheinlich gehört ihm etwas auf dem Grundstück, das ihr (neben dem Haus) mit erwerben müsst.

Ein paar Worte zu eurem Haus.
Es ist ein Irrglaube, dass der Wert eines Hauses immer zunimmt. Vergleichbar mit einem PKW hat ein Haus eine Lebenszeit und verliert (eigentlich) im Laufe der Jahre an Wert. Wenn natürlich so eine enorme Nachfrage ist wie zu den Niedrigzinszeiten, dann reguliert der Markt über Angebot und Nachfrage den Preis. Banken unterstellen übrigens in der Regel eine „Lebenszeit“ von um die 80 Jahre. Das schwankt je nach Institut. Man muss also aufpassen, dass es nicht zu einem Sanierungsstau kommt. Dann kann man später beim Verkauf mit einem seriösen Preis rechnen.

Wo euer Haus vom Wert her jetzt grad steht, könnt ihr durch eine Wertindikation z.B. von den Firmen Sprengnetter, VDP, Value AG oder anderen ermitteln lassen. Und bei der Gelegenheit für das Kaufobjekt auch. Das ist eigentlich noch wichtiger.

Dann bedenkt, dass ihr bei einem erneuten Kauf wieder alle Erwerbsnebenkosten zahlen müsst. Auch Grunderwerbsteuer. Für das Pachtgrundstück anteilig.

Zusammengefasst lässt sich sagen, man kann das mit einer Zwischenfinanzierung hinbekommen. Ich setze jetzt mal voraus, eure Bonität ist gut und ihr könnt den erforderlichen Kapitaldienst leisten.
Aber, wie eingangs geschrieben, das ist schon ein wenig tricky und ihr solltet wirklich mehr als 3 gute Gründe haben das zu tun.

Herzliche Grüße aus der Heide

Jorma

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#6

Wenn der Makler nicht will, dann ist es aussichtslos.
Makler sollen Interessenten sortieren und möglichst hohe Preise erzielen.
Hättet ihr liquide Mittel, so würde ich sagen: Wartet ein wenig. Sobald eine größere Anzahl Kredite aus der Zinsbindung fallen, wird es genug Immobilien in Zwangsversteigerungen geben und viele rechnen mit stark fallenden Preisen. Dummerweise wäre eure Immobilie auch davon betroffen.
Freut euch über euer Haus, was wohl noch viele Jahre ohne Sanierungen und schlimme Überraschungen stehen wird und meidet von Maklern schöngeredete Bruchbuden.
Den wahren Wert eures Hauses kennt ihr erst, wenn der Kaufpreis auf dem Konto ist - und ein Verkaufszwang zu einem fixen Termin ist das Schlimmste, was passieren kann.

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#7

…Recht hat er, der X_Strom. So sieht das aus.

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#8

Hallo Jorma,
vielen herzlichen Dank für deine ausführliche und kompetente Antwort!
Unser jetziges Haus ist KEIN Neubau. Wir haben es genau zu dem Zeitpunkt gekauft, als Häuser noch günstig und die Zinsen niedrig waren. Kurz danach, wirklich nur ganz wenige Wochen später, sind die Preise explodiert.
Wir haben in dem Haus komplett neue Stromleitungen legen lassen, neue Fenster eingebaut und das Dach von innen komplett neu gedämmt. Natürlich auch teilweise neue Böden, neue Wände eingezogen, in einem Raum die Decke komplett saniert.
In wenigen Wochen wird die uralte Gasheizung ausgebaut und Fernwärme angeschlossen.

Alles in allem hat uns das - Kauf und Renovierung - nur um die 200.000 Euro gekostet, Restschuld liegt jetzt noch bei unter 130.000.
Der Verkaufspreis sollte jetzt tatsächlich mindestens um die 230.000 Euro liegen. Vor ein paar Monaten wären sicher auch über 300.000 drin gewesen, als plötzlich die Nachfrage so riesig war.

Ich vermute trotzdem, dass wir die Finger von dem anderen Haus lassen werden, es sind einfach zu viele ungelegte Eier.

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#9

Ist das Eure Einschätzung/Vermutung oder gibt es für diese Wertsteigerung Anhaltspunkte? Viele Eigentümer verschätzen sich gerne nach oben, insbesondere wenn sie viel Geld in die Renovierung gesteckt haben.

Möglicherweise gibt es bei dem neuen Haus noch eine „Geschichte hinter der Geschichte“.
Für Euch geht es um sehr viel Geld. Da lohnt es sich, wenn Ihr eine sach- und rechtskundige Person hinzuzieht.

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#10

und was mit den Verkehrswerten von nicht mehr nagelneuen Objekten ohne energetische Sanierung am Markt los ist, hat sich auch noch nicht so herumgesprochen.

Aber das könnte der Berater von der finanzierenden Bank recht gut einschätzen, wenn @Stevahu bereit wäre, mit ihm zu kommunizieren.

Und wenn nicht, dann eben nicht - schade eigentlich.

Schöne Grüße

MM

#11

Die Bedenken zum Thema Erbpacht kann ich nicht nachvollziehen. Natürlich muss man immer rechnen, auch bei Erbpacht. Aber dann sollte man auch richtig rechnen. Denn es gibt da nicht nur einen laufenden Erbpachtzins, sondern auch ein nicht zu bezahlenden und insbesondere nicht zu finanzierendes Grundstück mit entsprechender Zinslast. Ich begleite z.B. gerade den Verkauf eines mittleren Mehrfamilienhauses, für dessen Grundstück mit Garten und Garagenhof gerade mal rund € 500,-- p.a. für die Erbpacht zu zahlen ist. Das sind dann auf 99 Jahre nicht mal € 50.000,–. Das Grundstück wäre heute mit deutlich > € 100.000,-- anzusetzen, die man erst einmal zusätzlich aufbringen/finanzieren müsste. Zum richtigen rechnen gehört auch dazu, dass man sich mit der Restlaufzeit des aktuellen Erbpachtvertrages auseinandersetzt und ggf. auf den Erbpachtgeber bzgl. eines vorzeitigen Neuabschlusses zugeht, damit es nicht in nicht allzu weiter Zukunft mal zu einer Erhöhung kommt, die man ggf. nicht in seiner Finanzplanung berücksichtigt hat. Das ist aber dann kein grundsätzliches Problem der Erbpacht, sondern mangelnde Beschäftigung mit dem Thema durch den neuen Erbpachtnehmer. Da muss sich dieser dann schon an die eigene Nase fassen. Ein angeblicher „Skandal“ hier in der Gegend vor einigen Jahren, als an einen Ort geballt Verträge ausliefen die vor 99 Jahren zu einem Taschengeldpreis geschlossen worden waren, den die Erbpachtnehmer bis zum letzten Tag genossen hatten, war insoweit keiner. Vielmehr hätten sich nachfolgende Generationen und Erwerber einfach mal bei Zeiten darum kümmern müssen, wieder Sicherheit für den eigenen Nutzungshorizont zu schaffen, oder für den immerhin 99 Jahre vorbestimmten Tag höherer Belastungen Vorkehrungen treffen können. Der künftige Erbpachtzins fiel ja nicht einfach urplötzlich aus dem Himmel, wie es dann behauptet wurde, sondern wäre problemlos abschätzbar/im Voraus in Erfahrung bringen und absichern zu können!

Zudem gibt es bei einigen Erbpachtgebern durchaus auch die Möglichkeit eines Erwerbs eines bislang in Erbpacht genutzten Grundstücks. Die BImA bietet dies z.B. teilweise an.

Auch sehe ich keine grundsätzliche „Zurückhaltung“ beim Erwerb von Häusern auf Erbpachtgrundstücken. Sicherlich gibt es einige Leute, die, verschreckt durch Beiträge wie deinen und unqualifizierte Sprüche aus dem Umfeld meinen, davon Abstand halten zu sollen. Tatsächlich ist der Markt für Immobilien in Erbpacht aber grundsätzlich unproblematisch und gerade in der aktuellen Zeit mit steigenden Zinsen wird er wieder um so interessanter, wenn ich das Grundstück nicht auch noch in üblicher Laufzeit finanzieren muss.

Ich hatte im Rahmen von Nachlassabwicklungen in den letzten Jahren, und auch gerade aktuell wieder, mehrfach entsprechende Immobilien zu veräußern, und das war jedes Mal vollkommen unproblematisch. Meine Eltern wohnen selbst in einem Baugebiet, das damals in Erbpacht bebaut wurde, und auch da hat es in der Zwischenzeit diverse unproblematische Veräußerungen gegeben.

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#12

Vorsicht an der Bahnsteigkante! Bitte niemals dem Trugschluss unterliegen, dass Sanierungskosten auch nur annähernd 1:1 zu einer Wertsteigerung einer Immobilie führen. In der Gesamtbewertung einer Immobilie gehen ganz viele Sanierungsmaßnahmen schlicht und ergreifend unter, wenn wir da von Dingen sprechen, die gerade mal einen üblichen aktuellen Stand bestimmter Gewerke herstellen, während das Objekt insgesamt noch als „alt“ empfunden wird. Z,B, eine Raumdecke muss einfach nur eine geschlossene Oberfläche haben. Niemand zahlt mehr dafür, dass die nicht 50 Jahre alt ist, sondern eben erst neu gemacht wurde. An die Leitungen in der Wand verschwendet auch niemand einen Gedanken, … D.h. unter dem Strich bleibt da an Wertsteigerung abseits sonstiger Effekte in solchen Fällen regelmäßig nicht viel über.

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#13

Das mit dem möglichst hohen Preis mag die Vorstellung des Verkäufers sein. Die Herangehensweise des Maklers ist typischerweise aber die, nur den besten Preis unter den Interessenten erzielen zu wollen, die für einen unproblematischen und schnellen Abschluss stehen. D.h. man kann in einem Fall wie diesem nur den dringenden Rat geben, die Geschichte mit dem Verkauf der eigenen Immobilie schön in Hintergrund zu halten, und - wenn man sich das traut und da will - den Weg einer Zwischenfinanzierung mit der eigenen Bank gehen, damit man gegenüber dem Makler als interessanter Kunde auftreten kann, mit dem man schnell zum Abschluss kommen kann. Den vom Makler für sich intern kalkulierte Risikoabschlag für eine aufwändige und ggf. sogar gefährdete Abwicklung ist so groß, dass man dem nicht sinnvoll mit einem Aufschlag auf den Preis begegnen kann.

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#14

@alle, danke für eure Antworten!

Nein, ich weiß der genauen Wert unseres Hauses nicht, weiß aber, dass der Wert insgesamt hier in der Gegend (mitten im Ruhrgebiet) gestiegen ist. Niemals hätten wir unser haus heutzutage für 149.000 (unrenoviert!) bekommen.
Wenn man Immobilien im Umkreis vergleicht, sind 230.000 schon realistisch. Aber klar, natürlich würden wir das erst von Fachleuten bestätigen lassen!
Kaufimmobilien sind hier gerade rar und gesucht.

Zum anderen Haus: die Erbpacht läuft noch 44 Jahre und kostet 85 Euro im Monat.

#15

Ich fand es stets interessant, dass ein Makler im Interesse des Verkäufers agiert, aber vom Verkäufer zu bezahlen ist. Dass ein Makler seine eigenen Interessen vorziehen könnte, war mir noch gar nicht in den Sinn gekommen.

Wobei eine schnelle und unproblematische Abwicklung natürlich auch im Interesse des Verkäufers liegt.

#16

Spätestens mein zweiter Satz als Käufer gegenüber Maklern war „Ich bin Ihr Kunde, denn ich bezahle Sie“. Ob es gewirkt hat, kann ich nicht beurteilen.

#17

Ich hatte bislang drei Berührungspunkte mit Maklern.

  1. Makler preist hochbelastetes Fertighaus aus den 70ern einem jungen Elternpaar als Top-Immobilie an. Feuchtigkeitsschaden? „Da ist nur was ausgelaufen.“ Komischer Geruch „Das ist so bei älteren Häusern.“ Formaldehyd in den Platten „Das ist längst ausgedünstet“. Asbest in der Fassade „Das wird künstlich hochstilisiert“. PAK-Kleber unter dem Parkett „Noch nie was von gehört. Und da ich Immobilienfachmann bin, bedeutet das, dass es das auch nicht gibt“. Die jungen Leute konnten aber meine Warnungen verstehen, erkundigten sich und erfuhren, dass das Grundstück OHNE dieses Haus mehr Wert wäre als mit.
  2. Makler „Ingo Immobilien GmbH“ soll Penthouse-Wohnung kaufen. Kunde fragt nach Wochen beim Verkäufer nach „Die Wohnung ist schon verkauft. An Ingo Vermögensverwaltung GmbH“. Noch während der Zivilklagevorbereitung haben sich beide GmbHs durch Insolvenz vor Forderungen gedrückt. Ingo hat inzwischen drei neueGmbH gegründet.
  3. Makler preist Mietwohnung als „saniert“ an. Mein Neffe sieht Schwarzschimmel. „Nein, das ist kein Schimmel. Warum? Weil wir dann die Wohnung gar nicht vermitteln dürften, ist doch klar.“ Neffe sieht überalterte Elektroinstallation („klassische Nullung“) und sagt, das sei ja höchstens eine Renovierung, aber keine Sanierung gewesen. Makler sagt „Sie stehlen mir meine Zeit! Wollen Sie jetzt mieten oder nicht? Sie müssen auch mal Kompromisse eingehen!!!“
#18

Bei 1 und 3 hätte ich sofort das getan, was meine damals 18jährige Tochter einem Autoverkäufer (weitläufiger Bekannter von mir) ins Gesicht gesagt hat: „Nein, wir gehen jetzt. Ich habe zu dieser Firma kein Vertrauen.“

#19

Schau auf die Provisionshöhe und was € 10.000,-- Verkaufserlös mehr an mehr für den Makler bedeutet. Bei einer Provison von 3,5% sind das das gerade mal € 350,–. Jetzt nehmen wir mal einen Immobilienwert von € 500.000 (ohne die zusätzlichen € 10.000,–) an, und stellen € 17.500,-- Provision sofort und ohne Risiko € 17.850,-- gegenüber die mit diversen Risiken belastet sind, die bis zum Totalausfall führen können. Was würdest Du machen? Den recht fetten Spatz in der Hand nehmen, oder auf die kaum größere Taube auf dem Dach hoffen?

Darin noch nicht berücksichtigt, dass eine komplexere Gestaltung der Gesamtsituation auch echte Arbeit für den Makler bedeuten kann. D.h. die € 17.500,-- hat er sich ggf. mit einer in wenigen Minuten zusammengebastelten 08/15 online Anzeige, einer Stunde mit dem ersten Interessenten im Haus und ein paar Nebensächlichkeiten verdient, und kann sich um die nächsten Objekte kümmern. Bei einer komplexeren Geschichte darf er dann x-fach hin und her telefonieren und schreiben, muss sich darum kümmern das Unterlagen beschafft oder erstellt werden, … Da sind schnell mehr als € 350,-- für echte zusätzliche Arbeitszeit aufgewendet. Auch da die Frage: Was würdest Du vorziehen?

Das klingt jetz natürlich alles so, als ob es nur für einen Markt gelten würde, in dem man nach wie vor tatsächlich mit dem Schalten einer einzigen Anzeige mehr als genug Interessenten hat, die für eine schnelle und problemlose Abwicklung zu einem grundsätzlich akzeptablen Preis stehen. Es gilt aber tatsächlich immer. Denn wenn es schwer ist Immobilien zu vermitteln, dann ist zwar der initiale Aufwand für den ersten Interessenten höher. Aber gerade dann ist es ja noch unwahrscheinlicher, dass man selbst mit noch höherem zusätzlichen Aufwand einen noch besseren Käufer finden würde

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