Ein Eigentümer unserer Eigentümergemeinschaft hat seine Wohnung in 2009 verkauft und lebt heute in Norwegen. In den Jahren 2008 und 2009 hatte er jeweils höhere Nachzahlungen aus den Jahresabrechnungen zu bezahlen. Diese wurden nie von ihm beglichen. Die Eigentümer habe erst über diese offenen Forderungen erfahren, als zum 01.01.2011 ein neuer Verwalter berufen wurde. Der alte Verwalter hatte die Eigentümer hierüber nicht informiert. Der alte Verwalter hatte damals nur jeweils eine Mahnung an den Eigentümer geschickt, nachdem die Nachzahlung nicht begliechen wurde. Sonst hat er nichts unternommen.
Hat der alte Verwalter hier gemäß Gesetz seine Pflicht erfüllt? Sollte es nun zu einem Schadensfall kommen, könnte die Eigentümergemeinschaft eventuell Schadeneratzansprüche gegen den Verwalter stellen?
Noch ist kein Schadensfall entstanden, jedoch hat der ehemalige Eigentümer gegenüber der neuen Verwaltung schriftlich erklärt, dass er die offnenen Forderungen nicht mehr bezahlen wird.
Der finanzielle Aufwand die Forderungen gerichtlich in Norwegen einzufordern erscheint der Eigentümergemeinschaft zu hoch. Sollte die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss fassen, in der Angelegenheit nichts weiter gegen den ehemaligen Eigentümer zu unternehmen, würde dann ein Schadensfall eintreten?
Gemäß § 10 Abs. 8 WEG haften die Eigentümer anteilig nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten des ehemaligen Eigentümers. Wenn nun ein einzelner Eigentümer Schadenersatzforderungen gegen die alte Verwaltung richten möchte, wäre dies möglich und was wäre hierfür zu tun?
Vielen Dank
Hallo Hilfesuchender,
nach meiner Meinung hat der alte Verwalter hier den Fehler gemacht und die bestehende Forderung beim Verkauf nicht eingefordert.
Dem Verkauf hätte er nur zustimmen dürfen, wenn alle Forderungen erfüllt sind.
Was war denn mit den Hausrücklagen des alten Eigentümers?
Diesen Fall sollte man durch einen Anwalt prüfen lassen und die Vermögensschadenhaftpflicht des ehemaligen Verwalters in Anspruch nehmen.
Ein Verwalter ist haftbar für sein Tun oder Nichttun, die Verjährung tritt nach 3 Jahren seit Kenntnis diese Sachverhalts ein.
mit freundlichen Grüßen
Hallo Schatzsucher,
nachdem die Eigentümer erst von neuen Verwalter erfahren haben, was Sache ist, muss geprüft werden, ob durch die verzögerliche Arbeit des alten VErwalters nicht ein unnötig hoher Schaden entstanden ist.
Nach herrschender Rechtsprechung haftet der Verwalter für einen mgölichen Schaden dann, wenn er später als 2 Monate die Zahlungsausfälle erst bemerkt und nicht umgehend, d.h. ohne zeitlichen Verzug, reagiert.
Dies kann anhand der Unterlagen wohl nachgeprüft werden.
Ggf. muss gegen den alten vErwalter dann geklagt werden.
Andererseits kann die WEG jederzeit durch Mehrheisbeschluss auf Forderungen verzichten, wenn dies wirtschaftlich sinnvoll ist. Dann hätte die WEG jedoch den Ausfall anerkannt und somit kann dann nicht mehr von einem „Schaden“ gesprochen werden. Der Betrag würde dann ausgebucht werden in der Weise, dass die anderen Eigentümer anteilig den Betrag ausgleichen.
Mir ist jedoch kein Fall bekannt, wo dies dann so lief, dass ein einzelner Eigentümer dann seinen Beitrag nicht geleistet hätte und hierüber ein Streit entstanden wäre. I.d.R. fasst man solche „Ausbuchungs-Beschlüsse“ nur dann, wenn der bisherige Eigentümer konkurs ist, also absolut nichts mehr zu holen ist. Rein freiwillig auf die Forderung verzichten und dem alten Eigentümer ein angenehmes Leben im Ausland zu gönnen, solch ein Fall ist mir in über 30-jähriger Praxis im WEG-Recht noch nicht untergekommen. 
Diesen Fall näher zu beurteilen ist jedoch ohne Einsicht in die Unterlagen nicht möglich. Ob sich die Beitreibung in Norwegen lohnt, hängt ja auch von der HÖhe der Forderung ab.
Der neue Verwalter sollte die Sache aufarbeiten (gg. extra Honorar versteht sich) und der WEG eine Empfehlung aussprechen. Wenn er Fachmann ist, dann kann er das auch ohne Anwalt.
Auf jeden Fall kann ein einzelner Eigentümer, der dem „Ausbuchungs-Beschluss“ nicht zustimmt ggf. gegen den altern Verwalter klagen, sofern er diesem eine „Schlechterfüllung des Verwaltervertrags“ beweisen kann.
MfG
Hartmut Eger
Freier Sachverständiger in der Wohnungswirtschaft
Hallo Herr Eger,
vielen Dank für die interessanten Informationen zu meinem Problem.
Ich habe gelesen, dass dem Verwalter ein Schaden nachgewiesen werden muss. Erstes Problem wäre also, wann ist ein Schaden entstanden? Es genügt hier ja wahrscheinlich nicht, dass der Eigentümer, der der Gemeinschaft Geld schuldet schriftlich erklärt, dass er die Forderung nicht begleichen wird, oder? Dies ist bereits der Fall. Anscheinend ist der Schuldner sich sicher, dass man ihn im Ausland nicht zur Zahlung zwingen kann.
Ich habe auch gelesen, dass der Verwalter bei Zahlungsverzug außer schriftlichen Mahnungen (dies ist gemacht worden) nichts unternehmen muss, wenn er hierzu nicht von der Eigentümergemeinschaft beauftragt wurde.
Es stellt sich aber die Frage, ob der Verwalter hier nicht seine gesetzliche Pflicht verletzt hat.
Gibt es nach dem WEG nicht eine Informationspflicht? Hätte der Verwalter die Gemeinschaft nicht über die nicht beglichene Forderung zeitnah informieren müssen, damit diese beschließen kann, wie hier weiter vorzugehen ist?
Wie würden Sie hier vorgehen, um den Schuldner zur Zahlung zu bewegen?
Nach meiner Recherche würde sich hier ein internationales gerichtliches Mahnverfahren anbieten. Überschlagen würden sich die Kosten hierfür jedoch auf ca. 500 Euro belaufen, was ungefähr der Hälfte der offenen Forderung entsprechen würde.
Mit diesem Geld müsste die Gemeinschaft in Vorlage treten. Sollte der Schuldner hiergegen jedoch Einspruch einlegen, würde die Sache direkt richtig teuer, da dann ausländische Anwälte eingebunden werden müssten. Hinzu kommt, dass niemand über die finanzielle Situation des Schuldners irgendetwas weiss. Risiko wäre also, dass die Gemeinschaft letztendlich auf den Forderungen und den entstandenen Kosten sitzen bleibt. Ein recht hohes Risiko also für die Gemeinschaft.
Leichter wäre es wohl, Schadenersatz gegenüber dem Verwalter geltend zu machen, wenn man denn einen Schaden hat und dieser sich auf eine Pflichtverletzung zurückführen lässt. Also wieder die Frage, wann kann hier juristisch von einem Schaden gesprochen werden?
Mit freundlichen Grüßen
P. Koltes (Schatzsucher89)
Hallo Schatzsucher89,
die Angelegenheit ist wsirklich etwas verzwickt und es stellt sich die Frage, wie hoch die Forderung ist und ob man dem „schlechten Geld“ noch „gutes Geld“ nachwerfen soll.
Grundsätzlich ist natürlich der ehemalige Eigentümer für seine Schuld zuständig aber wie ja geschrieben, beabsichtigt er nicht, etwas zu zahlen und wie bestimmt richtig von der WEG gesehen, würde eine gerichtliche Einforderung zu teuer werden. An 2. Stelle wäre der Nachfolger, also der Käufer der Wohnung für die Verbindlichkeiten seines Vorgängers zuständig. Hier kommt es jedoch auf den Inhalt des Kaufvertrages an, ob dies ausgeschlossen bzw. vom Verkäufer fälschlicherweise anders bestätigt worden ist. In der Regel wird sich natürlich der neue Eigentümer dagegen wehren und es stellt sich dann die Frage, ob es sich lohnt, ein neues Verhältnis schon so negativ zu beginnen. Natürlich hat der alte Verwalter seine Pflicht nicht richtig erfüllt aber auch dies nachzuweisen wird nicht gerade einfach sein, denn es ist ja nicht sicher, ob das Geld eingegangen wäre, wenn er mehr getan hätte. Außerdem stellt sich natürlich auch hier die Frage, ob überhaupt von diesem etwas zu holen ist. Nachdem er sicherlich freiwillig auch nicht zahlen wird wäre hier der rechtliche Weg einzuschlagen, was natürlich auch Kosten verursacht und der tatsächlich Ausgang eines Beschlusses ist auch hier offen.
Es ist richtig, dass die Kosten (Schulden) auf alle Eigentümer entsprechend ihrer Anteile verteilt werden. Natürlich kann auch ein Einzelner, aber nur seinen Anteil, rechtlich geltend machen aber wie schon oben erwähnt, lohnt sich das?
Leider kann ich zu dem geschilderten Fall keinen besseren Rat geben aber für die Zukunft sollten alle Eigentümer ihrem Verwalter besser auf die Finger schauen, damit solche Fälle eher unterbleiben.
Viele Grüße un viel Erfolg
Hubert
Hallo Schatzsucher89,
die neue HV muß jetzt über einen RA die alte HV in Regress nehmen.
Schwieriger, wenn die Entlastung über die ETV erteilt wurde.
Aber mein Motto ist: Immer erst mal Vollgas!!
Es geht um „unser“ Geld.
Grüße Armin )
Hallo Schatzsucher,
es ist sehr schwierig einen Fall aus der Ferne zu beurteilen, ohne dass man die Aktenlage kennt. Auf Zufruf Empfehlungen zu geben ist normalerweise in Fachkreisen unseriös. Dies vorab.
Auf jeden Fall muss der Verwalter, wenn ein WEG-Eigentümer länger als 2 Monate mit seiner Zahlung in Verzug ist, ein juristische Verfahren einleiten. Tut er das nicht, dann ist er für den auftretenden Schaden haftbar zu machen.
Unbedeutend ist, ob er aktiv oder passiv legitimiert ist, Verfahren für die WEG zu führen. Das wäre anhand des Verwaltervertrages zu prüfen. Sollter er nicht per Vertrag legitimiert sein, dann ist es seine Pflicht, die WEG über die Zahlungsausfälle zu informieren, zu einer WEV einzuladen und sich einen entsprechenden Beschluss geben zu lassen. Das „Laufenlassen der Dinge“ macht ihn haftbar.
Der Schaden ist eingetreten, wenn beim Schuldner nichts mehr zu holen ist, z.B. wenn er konkurs ist oder aber, wenn der Aufwand, die Forderungen beizutreiben höher wären, als die Forderung selbst.
Ich würde mir Akteneinsicht besorgen, ggf. über einen RA, möglichst versuchen, den Verwalter in Haftung zu nehmen und die Ansprüche der WEG gg. den Eigentümer eben an den Verwalter abtreten. Dann ist es seine Sache, sich das Geld im Ausland zu holen.
Grundsätzlich ist anzuraten, einen RA für WEG-Recht zu Rate zu ziehen.
MfG
Hartmut Eger
Freier Sachverständiger in der Wohnungswirtschaft
SachverständigenKanzlei für ImmobilienManagement
Hallo,
das tut mir leid - da bin ich überfragt. Bevor ich jedoch Geld für Schadenersatzklagen usw. ausgeben würde, würde ich erstmal beim alten Verwalter nachfragen warum er die Forderung nicht verfolgt hat und ihm ggf. die Möglichkeit geben dies nachzuholen.
Bei Nichtzahlung eines Eigentümers kann der Verwalter alleine nichts entscheiden - es bedarf eines Beschlusses der ETG zur gerichtlichen Verfolgung (z.B. Mahnbescheid) - dies wäre auch der Weg den Sie gehen müssten, wenn Sie das Geld vom säumigen ET einfordern wollen. Meiner Meinung nach, wäre auch hier ein deutsches Gericht zuständig, denn die Streitsache befindet sich ja in Deutschland, abgesehen davon, dass er ja nicht einfach sagen kann das er nicht bezahlt…
Grüße
Hallo,
das ist nicht so pauschal zu beantworten. Da kommte es auf den Verwaltervertrag an, was für Aufgaben und Pflichten da geregelt sind.
Tut mir leid das ich Ihnen da nicht weiter helfen kann.
MfG
Kubig