Forderungen in Nebenkostenabrechnung und deren Verjährung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo Community,

mal angenommen, Heike Muster aus dem schönen Örtchen Musterstadt hätte folgendes Problem:

Im Jahre 2008 gab es Unstimmigkeiten die Nebenkosten betreffend und auch eine Minderung der Kaltmiete ihrerseits wegen einem defekten Durchlauferhitzer im Bad.
Im Dezember 2008 bekam Frau Muster von ihrer Hausverwaltung einen Brief, in dem sie aufgefordert wurde, den rückständigen Betrag i.H.v. insgesamt 205€ zu bezahlen. Dem hat sie widersprochen. Frau Musters Hausverwaltung wie auch ihr Vermieter haben sich daraufhin nicht mehr gemeldet, es gab keine Mahnung und auch keinen gerichtlichen Mahnbescheid. Für sie war die Sache erledigt bis dann im Jahre 2009 auf ihrer Nebenkostenabrechnung die Position “Rückstand 2008” auftauchte.
Dem hat Frau Muster auch direkt widersprochen und die Nebenkostenabrechnung dementsprechend angepasst, dass der Betrag von 205€ von ihr nicht gezahlt wurde.

Seit dem Jahre 2009 steht jetzt auf jeder Nebenkostenabrechnung die Position “Rückstand 2008”. Frau Muster hat vor einigen Wochen nochmal versucht, ihre Hausverwaltung darauf aufmerksam zu machen, dass aus ihrer Sicht kein Rückstand besteht und um eine genaue Aufschlüsselung des Betrages sowie um entsprechende Belege gebeten. Dies ist allerdings vergeblich gewesen, da Frau Musters Hausverwaltung es entweder nicht wollte oder nicht konnte. Und jetzt fragt Frau Muster sich:

Ist dieses Forderung nicht mittlerweile verjährt? Und wie könnte sie sich dagegen wehren?

Gruß
Rudi

#2

Ja.

und „wehren“ tut man sich ganz einfach indem man einen freundlichen Brief an die Verwaltung schreibt und darauf hinweist. „Die Forderung wurde nicht anerkannt und ist inzwischen verjährt“

Anmerkung:
Mietminderung und Nebenkosten sollte man schon strikt trennen.
Der Mietminderung könnte der Vermieter nur entgegenhalten, der Grund sei nicht zutreffend (also Erhitzer nicht defekt gewesen) oder die Höhe der Minderung unangemessen.
Bei beiden hätte er klagen müssen.
Hat er nicht, also längst verjährt.

Nebenkosten ebenso, 1 Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode verjährt es schon. Du als Mieter kannst aber 3 Jahre zurück noch Fehler zu deinen Lasten rügen und zurückfordern.

Wir reden hier über 12 Jahre zurückliegende Forderungen . Ohne unterbrechende Maßnahmen (von dir genannt) ist es verjährt.

Noch eins, die Verwaltung kann/darf aber diese Forderungen immer wieder erheben. Das ist nicht unzulässig. Sie hofft vielleicht, man bezahlt doch noch.
Aber man muss es nicht und es kann auch nicht mehr rechtlich durchgesetzt werden !

MfG
duck313

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#3

Ich nehme an, dass Miete und Nebenkostenvorauszahlung überwiesen werden.
Wird bei der Überweisung durch dich bestimmt, welcher Betrag für welche Forderung gezahlt wird?

Also: Überweist du z.B. 675€ und schreibst „500€ Miete Januar 2020, 175€ Nebenkostenvorauszahlung Januar 2020“?
Oder überweist du das OHNE zu bestimmen, wie die Zahlung zu verwenden ist?

#4

Ja, Miete inkl. Nebenkosten werden monatlich per Dauerauftrag gezahlt. Da ich mir mit meiner Lebensgefährtin die Miete teile, wird jeweils die Hälfte der Warmmiete abgebucht mit dem Vermerk „Miete mein Nachname“ bzw. „Miete Nachname meiner Freundin“

Gruß
Rudi

#5

Das man die Miete in 2 Zahlungen aufteilt ist eigenartig.
Steht ihr beide im Mietvertrag ? Selbst dann wäre das unüblich. Intern kann man das ja machen, aber es sollte nur 1 Summe überwiesen werden.
Vor allem, bei Minderung müssten ja beide Teilzahlungen gekürzt werden.
Was ein Aufwand ! Und wie unübersichtlich, für Euch selbst und auch für Vermieter/Verwaltung.

#6

Ja, wir stehe beide im Mietvertrag. Und so aufwändig und unübersichtlich finden wir das nicht…und außerdem mindern wir ja nicht alle 2 Monate die Miete.

Aber wie wir unsere Miete zahlen ist doch auch irrelavant für oben beschriebenes Problem, oder?

#7

Eine Mietminderung betrifft sowohl die Nettomiete als auch die Betriebskostenvorauszahlung.

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#8

Nein.
Da ihr als Schuldner dem Gläubiger gegenüber nicht bestimmt habt, wozu er die Zahlung genau zu verwenden hat, muss er sie zuerst auf die älteren Forderungen verwenden. Dabei gilt die Folge: Erst auf fällige Nebenkosten, dann auf die fällige Miete.
Daher MUSS ein Rückstand aus 2008 schon längst getilgt worden sein, gleichzeitig folgt daraus aber eine Minderzahlung der jeweils aktuellen Forderungen.

Würde da korrekt gebucht, besteht demnach absolut kein 2008er Rückstand, sondern ihr habt diesen ehemaligen Rückstand immer vor euch her geschoben. Er besteht jetzt aktuell als MIETrückstand in Höhe von 205€.

Das würde ich der Verwaltung aber nicht sagen… Wenn die denken, es bestünde ein 2008er Rückstand auf Nebenkosten, dann reicht ein Einzeiler: „Diese Forderung ist verjährt.“

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#9

Deswegen wurde die Verwaltung auch gebeten (2x) die Zusammensetzung des Betrags zu erläutern, was nicht passiert ist, es wurde nur eine E-Mail mit dem .pdf des Schreibens aus 2008 geschickt (siehe Bildausschnitt)

205euro
205euro942×313 70.1 KB

Aber verjährt nicht auch dieser nach spätestens 3 Jahren ab Jahresende?

Herzlichen Dank für die Hilfe und die Antworten, die ich hier bekomme.

Gruß
Rudi

#10

Ja - aber.

Sagen wir mal, es existiere ein Rückstand aus Janauar 2020 in Höhe von 205€.
Im Februar zahlst du 600€ und auf der Überweisung steht „Miete Wohnung 8, Musterstraße“.
Dann sollte nach BGB diese Zahlung zuerst auf die fällige, älteste Forderung angerechnet werden, der Rückstand ist dann getilgt, aber es stünden nur noch 395€ für die jetzt fällige Zahlung an. Der Januar-Rückstand ist dann weg, aber ein Februar-Rückstand ist entstanden.
So läuft das dann Monat für Monat, Jahr für Jahr. Und so entsteht halt immer eine neue Forderung, mit immer neuer Verjährungsfrist.

So wäre das eigentlich nach BGB (wenn ich nicht völlig daneben liege).
Der Verwalter berechnet das nun anders und sagt, es bestünde ein 2008er Rückstand - damit irrt er, denn der wurde längst getilgt. Statt dessen besteht ein 2020er Rückstand, aber das würde man ihm ja nicht weiter erklären, oder?

Statt dessen würde ich ihm schreiben, dass die Forderung in Höhe vn 205€ aus dem Jahr 2008 bestritten wird, da sie aus einer falschen Nebenkostenabrechnung und einer berechtigten Mietminderung resultiere.
Hilfweise erklärt man, dass dieser Rückstand verjährt sei und daher diese unberechtigte Forderung auch aus diesem Grund aus den Abrechnungen zu entfernen sei.

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#11

OK, ist soweit verständlich…

Was wäre denn, wenn nun zB ein grünes Männchen der Hausverwaltung flüstern würde, dass sie falsch liegt und die Hausverwaltung auf einmal einen Rückstand 2020 fordert? Wäre das rechtens? Das nach der oberen Erklärung ein Rückstand (theoretisch, weil bestritten) besteht, ist verständlich…aber kann man diesen noch einfordern, denn schließlich hat die Hausverwaltung 12 Jahre bzw. 11 Jahre die falsche Forderung gestellt. Hätte da nicht längst ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet werden müssen?

Wurde im April (mit der letzten Nebenkostenabrechnung) einfach „auf doof“ versucht, dass die Forderung verjährt ist und mit Frist und Nachfrist eine neue Nebenkostenabrechnung zu erstellen…keine Reaktion.

Vielen Dank & Gruß
Rudi

#12

Und am Ende bin ich genau so schlau, wie vorher :frowning:

#13

Das liegt daran, dass hier keine Anwälte (mehr) im Forum sind, die wirklich 100% Bescheid wissen.
Die jahrelang falsch deklarierte Forderung könnte kein Hindernis sein, denn „falsa demonstratio non nocet“ (eine falsche Benennung schadet nicht). Andererseits denke ich, dass hier nicht das Richtige gemeint war (und es nur falsch benannt wurde), sondern dass man tatsächlich sich auf diese längst beglichene (hilfweise: verjährte) Forderung eingeschossen hat.

Akut wird es, wenn man auszieht (und es zum Abzug der Forderung von der Mietkaution kommt) oder wenn diese mit einem Guthaben aus einer Nebenkostenabrechung verrechnet wird. Es dürfte dann auf einen Rechtstreit hinauslaufen.

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