Form der Finanzierung?

Geld & Sparen Immobilien
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Guten Tag,
ich will gerade ein Einfamilienhaus für ca. DM 375.000.- kaufen. Für die (Voll-) Finanzierung habe ich zwei Angebote. Das erste ist ein normales Anuitätsdarlehen, 5,74% Zinsen (auf 10 Jahre)effektiv und einer Tilgung von 1,5%. Das sieht übersichtlich aus und hört sich günstig an.
Das erste Angebot ist von der Deutsche Bank und gründet sich auf drei Bausteine zu Finzanzierung = 1. Endfällige Tilgung über Lebensversicherung (210.000.- Summe), zuvor werden hier die Zinsen (5,59% eff.) abgetragen, 2. Eigenheimvorausdarlehen (67.000.- Summe, 5,58% eff.) über DB-Bausparvertrag und 3. über einen Kredditteil (130.000.- Summe) der KfW (5,70% eff.).

Wie kann man die zweite Lösung bewerten? Insbesondere ist mir bei dieser Variante nicht klar, wie die Lebensversicherung bespart wird, um dieser nach 28 Jahren zu tilgen?!

Über eine Antwort würde ich mich freuen. Vielen Dank.

MfG
Ralf W.

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Hallo Ralf,

wird das Haus vermietet oder selbstgenutzt ?

Bei Vermietung kann sich die Tilgung über eine Lebensversicherung durchaus lohnen, da man die Schuldzinsen von der Steuer absetzen kann. Gleichzeitig bekommt man bei einer KLV ca. 6% Rendite raus, das ist mehr, als man an Schuldzinsen effektiv nach Steuerabzug zahlt (Beispiel: 6% Schuldzinsen bei 40% Grenzsteuersatz => ca. 3,6% Schuldzinsen eff. stehen 6% prognostiziertem Guthabenzinsen gegenüber. Und 3,6% müsste eine KLV eigentlich immer schaffen.

Man muß dabei aber beachten, dass die Zinsbindung bis zum Ende laufen sollte, denn am Ende der Zinsbindung hat man gegenüber der Bank immer noch den vollen Schuldenberg und an das Geld der KLV kommt man noch nicht ran (oder nur mit Verlusten). Wenn in diesem Moment die neuen Zinsen erheblich höher sind (wir hatten Anfang der 70er auch schon mal Zinsen im Bereich 10-15% p.a. !), dann kann das böse in’s Auge gehen.

Eine fondgebundene KLV oder Fonds sollte man nur wählen, wenn man finanziell sehr gut ausgestattet ist, da sonst bei fallenden Börsenkursen schnell mal die Sicherheiten weg sind und die Bank einfach das Häuschen pfändet…

Bei Eigennutzung:
Man kann die Schuldzinsen nicht absetzen. Es gibt daher keinen (oder nur einen sehr minimalen Vorteil), der von der prognostizierten Rendite der KLV abhängt. Das kann böse enden !

Bei Eigennutzung gilt meiner Meinung nach daher: Tilgen, tilgen, tilgen !!!

Und wenn Du finanziell noch etwas Luft hast: Tilgung rauf auf 2-3% oder evtl. Sondertilgungen einräumen (z.B. Eigenheimzulage)

Anmerkung zu den üblichen Markkonditionen:

http://www.baugeld-vergleich.de/baugeld-vergleich.htm

Dort unter Bestenliste individuell Deine Daten eingeben.

Zur Deutschen Bank:

Provision KLV: ca. 3-5% der KLV-Summe
Provision BSV: ca. 1-1,6% der Bausparsumme

Provision reines Immo-Darlehen: 0,x % der Darlehenssumme.

Was wird die Bank wohl in diesem Fall anbieten ? Da die Banken kein Wohlfahrtsinstitut sind, sondern ganz einfach Kaufleute, die vom Verkauf leben, dürfte die Antwort wohl klar sein.

Grüsse

Sven

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Hallo, Sven

Vielen Dank für Deine guten Tipps. Ich will das Haus selbst nutzen. Bei dem Anuitätsdarlehen wollte ich auch Baukindergeld und Eigenheimzulage + ggf. weiteres Guthaben nach Ablauf der 10jährigen Zinsbindung in die Tilgung als Sondertilgung schießen.

Was mir nur unklar ist, ist bei der dreigeteilten Finanzierung, wie ich die Gesamtsumme (210.000.-) bei der Lebensversicherung anspare. Der Onkel von der Bank nannte mir als monatliche Belastung lediglich die gleichbleibenden Zinskosten (10 Jahre, ca. 935.-/m) für diese Summe, aber ich muß doch auch die Lebensversicherung ansparen.

Irgendwie habe ich den Eindruck, daß ein gewöhnliches Anuitätsdarlehen die einfachste und kalkulierbarste Form der Finanzierung bildet.

MfG
Ralf W.

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Hallo Ralf,

Vielen Dank für Deine guten Tipps. Ich will das Haus selbst
nutzen. Bei dem Anuitätsdarlehen wollte ich auch Baukindergeld
und Eigenheimzulage + ggf. weiteres Guthaben nach Ablauf der
10jährigen Zinsbindung in die Tilgung als Sondertilgung
schießen.

Wenn Du bereits vorher gewisse Sondertilgungen vereinbarst, dann kannst Du die Eigenheimzulage auch direkt nach Erhalt in die Finanzierung einfliessen lassen (Zinsvorteil).

Was mir nur unklar ist, ist bei der dreigeteilten
Finanzierung, wie ich die Gesamtsumme (210.000.-) bei der
Lebensversicherung anspare. Der Onkel von der Bank nannte mir
als monatliche Belastung lediglich die gleichbleibenden
Zinskosten (10 Jahre, ca. 935.-/m) für diese Summe, aber ich
muß doch auch die Lebensversicherung ansparen.

Klar, Du mußt einen montlich festen Betrag in die KLV einfliessen lassen. Wenn dann am Ende der Laufzeit die KLV ausbezahlt wird, dann tilgst Du damit das Darlehen auf einen Schlag. Wie gessagt, bei einer Eigennutzung ist die Differenz zwischen Schuldzinsen und KLV-Rendite so klein, dass der Schuss recht schnell nach hinten losgehen kann.

Irgendwie habe ich den Eindruck, daß ein gewöhnliches
Anuitätsdarlehen die einfachste und kalkulierbarste Form der
Finanzierung bildet.

Für die eigengenutzte Immobilie auf jeden Fall. Bei der vermieteten Immobilie kann es natürlich anders aussehen. Aber auch hier sollte man ganz genau nachrechnen und auch mal ein Worst-Case-Szenario abbilden.

Zur Zeit wird das tilgungsfreie Darlehen in Verbindung mit KLV oder Bauspar-Vertrag wieder besonders von den Banken angepriesen (Provisions-Offensive ?)

Grüsse

Sven

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Stimmt!!!

Irgendwie habe ich den Eindruck, daß ein gewöhnliches
Anuitätsdarlehen die einfachste und kalkulierbarste Form der
Finanzierung bildet.

Hi Ralf,

für einen Ottonormalnutzer ist das die einzig wahre Aussage, es sei denn, Du hast einen oder mehrere angesparte Bausparverträge.

Der Tip von Sven möglichst hoch zu tilgen kann ich nur unterstützen. Ich hatte bedingt durch die günstigen Zinsen eine Anfangstilgung von knapp 4 % durchgesetzt (der Bankfritze wollte mir was anderes schönrechnen, aber ich behersche die Zinseszinsrechnung) und werde nach knapp 14 Jahren schuldenfrei sein. Wenn ich mit nur einem % tilgen würde, müßte ich knapp 27(!) Jahre abbezahlen, d.h. ich würde fast die doppelte(!) Summe für mein Haus bezahlen.

Gandalf

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Hi Ralf,

als ich meine Wohnung kaufte, habe ich mich auch für ein normales Annuitätendarlehen entschieden, weil mir die anderen Varianten zu undurchsichtig waren. Allerdings habe ich die Laufzeiten gesplittet:

1/4 des Kreditbetrags mit variablem Zins (Vorteil: Du profitierst von evtl. Zinssenkungen und kannst jederzeit mit 3monatiger Kündigung Sondertilgungen machen, wenn Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld oder sonstige unverhoffte Geldeingänge anfallen)

1/4 auf 5 Jahre fest (nachher kannst Du tilgen oder neu abschließen)

1/2 auf 10 Jahre fest

Damit habe ich keine schlechten Erfahrungen gemacht (ist jetzt 6 Jahre her), mir war es wichtig flexibel zu bleiben, wer weiß schon was in 5 Jahren ist? Aber da kommt es natürlich auch auf die jeweilige persönliche Situation an. Versicherungen und Bausparverträge (sofern Du sie nicht schon länger hast) dienen IMHO nur der Provisionsoptimierung der Berater, wie auch andere schon geschrieben haben.

Viele Grüße
Petra