angenommen ein Mieter bekommt eine NK-Abrechnung, zahlt auch die Nachzahlung und erfährt zufällig einige Monate später, dass die Abrechnung so nicht richtig ist.
Es steht kein Zeitraum da (nur das Jahr z.B. 2008)
Es sind keine Gesamt-qm aufgeführt, nur die der eigenen Wohnung
Es sind keine Gesamtbeträge aufgeführt, nur die der eigenen Wohnung
Der Mieter wusste ja nicht, wie eine korrekte Abrechnung auszusehen hat und bezahlte deshalb.
Kann er dagegen Einspruch einlegen und auf einer formal richtigen bestehen?
Und was wäre, wenn er dann einen Fehler feststellt?
Bezweifelt der Mieter denn auch die Richtigkeit der Nachforderung?
Würde er dies nicht tun, so würde die berichtigte Nebenkostenabrechung ja die selben Forderungen stellen und brächte dem Mieter keinen Vorteil. Wenn er das jedoch nur tuen möchte um den Vermieter zu ärgern, stünde dem nichts entgegen wenn er:
Die Forderung aus den Nebenkosten nicht bereits bezahlt hätte.
Nicht erst nach 3 Monaten sondern eher angemessen nach spätestens 1 Monat nach Zugang der Nebenkostenabrechnung widersprochen hätte.
Der Mieter wusste ja nicht, wie eine korrekte Abrechnung
auszusehen hat und bezahlte deshalb.
Da ist die Frage ob er es hätte wissen müssen. Über die angeführten Punkte kann man sich relativ schnell ohne größere Umstände informieren. Das sollte also kein besonderer Ausnahmefall für oben angeführten Sachverhalt wiederspiegeln.
hätte der Mieter früher gewusst, dass die Abrechnung in der Form nicht richtig ist, hätte er auch früher reagiert.
Wenn man jedoch denkt, der Vermieter wird wissen wie eine Abrechnung zu machen ist, reagiert man eben nicht.
Ja, der Mieter bezweifelt, dass die Kosten richtig berechnet wurden.
Die NK-Abrechnung dürfte tatsächlich formal unwirksam sein, da zumindest die Gesamtgröße und die Gesamtkosten der jeweiligen BK-Positionen aufzuführen sind. Der Abrechungsmaßstab muß erkennbar sein.
Fraglich ist aber, ob ein Rückforderungsanspruch besteht.
Hier könnte § 814 BGB entgegenstehen, wobei ich dies vorliegend wohl verneinen würde, da der Mieter keine sichere Kenntnis von der Nichtschuld hatte.
Persönlich würde ich eine Rückforderung bejahen, wenn sie innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung erfolgt.
hätte der Mieter früher gewusst, dass die Abrechnung in der
Form nicht richtig ist, hätte er auch früher reagiert.
Wenn man jedoch denkt, der Vermieter wird wissen wie eine
Abrechnung zu machen ist, reagiert man eben nicht.
Die Rechtssprechung gesteht dem Mieter diese Freiheit (leider) dem Mieter nicht zu.
Würde sie das tun, so würde sie ja de fakto Teile des BGB’s aushebeln.
Ja, der Mieter bezweifelt, dass die Kosten richtig berechnet
wurden.
Es steht dem Mieter ja auch ohne Rechtsanspruch frei, den Vermieter zu bitten nähere Erläuterungen zur Nebenkostenabrechnung zu geben. Ich würde das tun wenn ich Zweifel an der Richtigkeit hätte. Hier gilt dann auch: Der Ton macht die Musik
Um dem Mieter ein kleines Trostpflaster mit auf den Weg zu geben:
Sind Nebenkosten aufgeführt, welche aufgrund der Betriebskostenverordnung nicht statthaft sind so kann der Mieter meines Wissens nach die Beträge auch nach Zahlung der Nebenkostenrestforderung und nach mehr als 1 Monat zurück fordern.
der uralte Spruch „Unwissenheit schützt vor Strafe nicht“ hat immer noch eine gewisse Gültigkeit.
Nur weil ein Mieter sich nicht informiert, wie eine Nebenkostenabrechnung auszusehen hat, bedingt das nicht, dass er bis zum Sankt Nimmerleinstag Einspruch gegen alte Abrechnungen einlegen kann.
Rein rechtlich gilt:
quote
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen; es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB).
Allerdings kann bereits vor Ablauf der Abrechnungsfrist ein Ausschluss von Ansprüchen eintreten, wenn der sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Saldo zwischen den Parteien vorbehaltlos ausgeglichen wird. (LG Hamburg, Urteil v. 15.12.2005, 307 S 129/05, ZMR 2006, 287).
unquote
D.h. im Klartext: Sind noch keine 12 Monate vergangen, kann der Mieter noch Einspruch einlegen, dies muss er natürlich begründen. Der Grund „ich wusste nicht“ ist übrigens ein sehr schwacher. Besser wäre: „dies und das ist fehlerhaft aufgeführt“. Aber: Wenn er - wie wohl in diesem Beispielfall - bereits anstandslos gezahlt hat (oder Guthaben empfangen hat), dann ist der Zug sehr wahrscheinlich abgefahren.
Sehr wahrscheinlich, weil das o.g. Urteil von einem LG ausgesprochen wurde. Andere Länder mögen anders entscheiden.
Wenn es sich nicht um Unsummen handelt, sollte der Mieter kurz mit den Zähnen knirschen und die Sache auf sich beruhen lassen, die nächste Abrechnung kommt bestimmt. Bis dahin kann man sich in Ruhe schlau machen, was darf und was nicht.
Dies natürlich nur meine Meinung, der sich niemand anzuschließen braucht.