Frage zu dem Hausgeld einer ETW

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo liebe wer weiss was Freunde,

ich habe nun lange überlegt, ob nun mieten oder eine ETW. Ich habe mich nun zur ETW entschieden und weil man eine mietwohnung nicht einer ETW gleichstellen kann (Anschaffungskosten) sollte dass auch gut Überlegt sein, auch wenn ich noch nicht dieses Jahr einziehen werde. Nun würde ich gerne mal wissen, was alles zum Hausgeld einer ETW gehört und mit wie viel Euro ich im Monat rechnen sollte (klar, Heizung und Strom variiert je nach größe der Familie) aber mir geht es eigentlich nur um die Rücklage für die Reperaturen. Weil ich gehört habe, dass die Besitzer einer ETW Rücklagen für kommende Reperaturen machen. Kann ich mit 100-150€ reine Rücklagen rechnen oder ist dass zu wenig oder zu viel? Ich wohne im Saarland Raum Neunkirchen und wollte auch da bleiben. Trotzdem sind auch gerne von anderen orten Erfahrungsberichte gewünscht.

Liebe Grüße Matthias

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Hallo,

Kann ich mit 100-150€ reine
Rücklagen rechnen oder ist dass zu wenig oder zu viel?

kann man so nicht sagen. Hängt von der Größe der Wohnung im Verhältnis zur gesamten Anlage (Miteigentumsanteil), Alter und Qualität der Bausubstanz (Reparaturstau) u.v.a.m. ab.

Die monatlichen Hausgeldzahlungen, die man als Eigentümer zahlen muss, hängen außerdem auch noch von so netten Sachen wie insolventen (für die muss man nämlich mitzahlen) und prozessierenden Miteigentümern ab (die der Gemeinschaft entstehenden Anwalts- und Gerichtskosten muss man mitzahlen).

Deshalb vor dem Kauf immer die Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre vorlegen lassen und Auskünfte über die Gemeinschaft einholen.

Ich wohne im Saarland Raum Neunkirchen und wollte auch da bleiben.

Die Lage beeinflusst das Hausgeld wahrscheinlich nur minimal.

Gruß

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Hallo,

kann man so nicht sagen. Hängt von der Größe der Wohnung im Verhältnis :zur gesamten Anlage (Miteigentumsanteil), Alter und Qualität der :Bausubstanz (Reparaturstau) u.v.a.m. ab.

ja stimmt, dass leuchtet mir ein.

Die monatlichen Hausgeldzahlungen, die man als Eigentümer zahlen muss, :hängen außerdem auch noch von so netten Sachen wie insolventen (für :die muss man nämlich mitzahlen) und prozessierenden Miteigentümern ab :frowning:die der Gemeinschaft entstehenden Anwalts- und Gerichtskosten muss :man mitzahlen).

aber wiso muss ich für insolventen mitbezahlen? Wer ist denn insolvent wenn man noch ein Haus besitzt? und welche Anwalts und Gerichtkosten da bekommt man ja Angst!?

Liebe Grüße Matthias

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Hallo,

aber wiso muss ich für insolventen mitbezahlen?

hier mal ein Auszug aus einem fiktiven oder vielleicht realen Verwalterschreiben:

„[…] Trotz intensiver Bemühungen, die rückständigen Wohngelder einzutreiben, beträgt der Wohngeldrückstand per 10.08.08 € 65.538,15. In diesen Rückständen sind u.a. die Wohnungen der ET O[…] mit € 8.408,72 und D[…] (2 Wohnungen) mit zusammen € 6.303,79 enthalten. Beide Wohnungen wurden vor Jahren versteigert. Mit Einnahmen aus diesen Wohnungen ist nicht mehr zu rechnen. Dies ist auch der Grund, die rückständigen Wohngelder für diese Wohnungen im Rechnungsjahr 2008 auszubuchen. Dies würde bedeuten, dass wir den Betrag von insgesamt € 14.712,51 nicht Jahr für Jahr vortragen müssten. Die tatsächlichen Rückstände würden sich somit um diese € 14.712,51 reduzieren. Aus diesem Grund bitten wir diesen TOP auf der ET-Versammlung zu unterstützen. […]“

Soll heißen, auf den 14.712,51 Euro bleibt jeder zahlende Miteigentümer mit seinem Anteil sitzen. Logisch, dass der Rest auf 65.538,15 Euro auch irgendwann ausgebucht wird.

Wer ist denn insolvent wenn man noch ein Haus besitzt?

Das sind Leute, die sich mit ihrer Finanzierung übernommen haben und weder die Bankraten noch das Hausgeld bezahlen können. Dann kommt es irgendwann zur Zwangsversteigerung. Soll heißen, die zahlungsunfähigen Miteigentümer sind zwar irgendwann weg, auf den Hausgeldschulden bleibt die Gemeinschaft aber trotzdem sitzen, weil der Versteigerungserlös regelmäßig noch nicht mal für die Bankschulden reicht.

und welche Anwalts und Gerichtkosten da bekommt man ja Angst!?

Vielleicht muss die Gemeinschaft gegen säumige Miteigentümer klagen, vielleicht überzieht ein Miteigentümer die Gemeinschaft mit Klagen, vielleicht braucht der Verwalter Rechtsberatung, warum auch immer …

Ich will dir ja keine Angst machen, sondern bloß darlegen, warum es nicht möglich ist, das Hausgeld zu schätzen, ohne die Wohnanlage zu kennen.

Deshalb sollte man, nachdem man seine Wohnung gefunden hat, immer die Abrechnungen und Beschlusssammlungen der letzten Jahre prüfen oder prüfen lassen. Bei der Prüfung fallen solche Sachen auf.

(Hilft natürlich nix, wenn die Anlage, als man die Wohnung gekauft hat, noch in gutem Zustand war und erst später heruntergekommen ist.)

Gruß

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Hallo,

ist es denn möglich, wenn eine solche Zwangsversteigerung vorgenommen wird, dass man als Miteigentümer mit steigert? (Beispiel mit einem Zweipareienhaus).
Gehört dem Zweiten dann das ganze haus mit Grundstück und Schulden? So hätte die zweite Partei wenigstens die Sicherheit dass nicht nochmal sowas vorkommt.?

Gruß Matthias

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Hallo,

ist es denn möglich, wenn eine solche Zwangsversteigerung
vorgenommen wird, dass man als Miteigentümer mit steigert?

Klar.

(Beispiel mit einem Zweipareienhaus)

Ich hatte jetzt eigentlich größere Anlagen im Sinn … Bei einem Zweifamilienhaus ist die Wahrscheinlichkeit, dass es überhaupt soweit kommt, natürlich geringer. Dafür wäre der finanzielle Schaden für den Einzelnen größer, weil es keine anderen Miteigentümer gibt, die sich daran beteiligen müssen.

Gehört dem Zweiten dann das ganze haus mit Grundstück und
Schulden?

Hängt von der Rangfolge der Belastungen ab. In der Regel hat die Grundschuld der Bank den höchsten Rang. Wenn dann die Bank die Zwangsversteigerung betreibt und der Erlös nicht reicht, bleibt die Bank auf den Kreditforderungen, der Miteigentümer auf dem Hausgeld sitzen.

So hätte die zweite Partei wenigstens die Sicherheit
dass nicht nochmal sowas vorkommt?

Wie schon gesagt, hatte ich größere Anlagen (so ab mindestens 3 Wohnungen, in dem von mir zitierten Beispiel sind es über 300) im Sinn.

Bei einem Zweifamilienhaus ist die Herangehensweise ganz anders. Da hat man ja nur eine Partei, mit der man direkt sprechen kann. Also spricht man direkt mit der Partei (muss man sowieso, wenn man auf engem Raum zusammenlebt). Also macht man den üblichen Smalltalk (wann wurde das Haus gebaut, wann hat der Eigentümer seine Wohnung gekauft, wie hat er sie finanziert, gibt es bei einer so kleinen Anlage überhaupt einen Verwalter oder regeln die Eigentümer alles selbst, wie werden die Kosten aufgeteilt usw. usf.) und merkt dann schon, ob alles in Ordnung ist.

Gruß

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Hallo,

Bei einem Zweifamilienhaus ist die Herangehensweise ganz anders. Da hat :man ja nur eine Partei, mit der man direkt sprechen kann. Also spricht :man direkt mit der Partei (muss man sowieso, wenn man auf engem Raum :zusammenlebt). Also macht man den üblichen Smalltalk (wann wurde das :Haus gebaut, wann hat der Eigentümer seine Wohnung gekauft, wie hat er :sie finanziert, gibt es bei einer so kleinen Anlage überhaupt einen :Verwalter oder regeln die Eigentümer alles selbst, wie werden die Kosten :aufgeteilt usw. usf.) und merkt dann schon, ob alles in Ordnung ist.

Achso ich dachte die Eigentümer der ETWs regeln dass sowieso nur unter sich. Stimmt eigentlich dass wäre ja ein gigantischer Aufwand und eine unglaubliche Verwirung wenn bei einem 10 Familienhaus jeder in eine Büchse oder ein Konto einbezahlt und nur einer passt drauf auf, mal ganz von dem vertrauen auf die eine Person abgesehen. So langsam wird mir einiges klar. aber wenn ich in eine ETW ziehe will ich nur mit noch einer familie dort wohnen anders wird mir dass zuviel. Würde es denn Rechtlich gesehen gehen, dass ich als zweites mitglied bei einem Zweifamilienhaus der anderen Familie später die Wohnung abkaufe und dass ganze Haus für mich habe? Oder gibt es da noch einen dritten, dem ich noch was bezahlen müsste?

Liebe Grüße Matthias

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Hallo,

Gehört dem Zweiten dann das ganze haus mit Grundstück und
Schulden?

Hängt von der Rangfolge der Belastungen ab. In der Regel hat
die Grundschuld der Bank den höchsten Rang. Wenn dann die Bank
die Zwangsversteigerung betreibt und der Erlös nicht reicht,
bleibt die Bank auf den Kreditforderungen, der Miteigentümer
auf dem Hausgeld sitzen.

Das sehe ich so nicht. Eigentümer A und Eigentümer B besitzen je 50/100 einer WEG. Gegen Eigentümer A betreibt die Bank die Zwangsversteigerung, wir gehen mal von nur einer Grundschuld aus, die zu Gunsten dieser einen Bank eingetragen ist. Beim Versteigerungstermin kann selbstverständlich Eigentümer B mitsteigern und ihm gehört dann nach der erfolgreichen Ersteigerung das gesamte Gebäude, die Bank muss die Grundschuld löschen und kann sich lediglich noch an Eigentümer A gütlich halten. Schlussletztendlich ist es doch egal, ob Eigentümer B oder Mister X ersteigert.

Mathias, ein Ratschlag, auch eine von Dir jetzt präferierte Konstellation von nur zwei Eigentümern kann große Nachteile beinhalten, denn Du hast bei sämtlichen Entscheidungen immer eine Patt-Situation, da keiner der beiden Eigentümer über eine Mehrheit verfügt. Ich kenne das aus eigener leidvoller Erfahrung und würde es nicht mehr machen.

Aber - wenn jemand ein Zweifamilienhaus besitzt, dann kannst Du ihm natürlich einen Teil davon abkaufen. Grundsätzlich sind keine Dirtten zu bezahlen, Du musst Dir aber darüber im Klaren sein, dass dieses Zweifamilienhaus erstmal per notarieller Teilungserklärung in zwei eigentständige Wohneinheiten geteilt werden muss, das muss auch im Grundbuch entsprechend geändert werden, dadurch entstehen natürlich höhere Kosten.

Viele Grüße
Sahne

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Hallo,

Achso ich dachte die Eigentümer der ETWs regeln dass sowieso
nur unter sich. Stimmt eigentlich dass wäre ja ein
gigantischer Aufwand und eine unglaubliche Verwirung wenn bei
einem 10 Familienhaus jeder in eine Büchse oder ein Konto
einbezahlt und nur einer passt drauf auf, mal ganz von dem
vertrauen auf die eine Person abgesehen.

die Eigentümer können sich prinzipiell schon selbst verwalten (es gibt keine Obergrenze), wenn aber auch nur ein einziger verlangt, dass ein Verwalter bestellt wird, dann muss ein Verwalter bestellt werden.

Grundlagen zum WEG-Recht stehen im Wohnungseigentumsgesetz (http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/BJNR0017509…) und in Gesetzeskommentaren.

In der Praxis habe ich noch keine Gemeinschaft aus 3 oder mehr Eigentümern ohne Verwalter gesehen.

[…] wenn ich in eine ETW ziehe will ich nur mit
noch einer familie dort wohnen anders wird mir dass zuviel.

Das muss man sich halt überlegen … Ich habe Erfahrungen mit beiden Extremen gemacht (2er-Gemeinschaft in einer Kleinstadt und 300er-Gemeinschaft in einer Großstadt). Die 2er-Gemeinschaft hat (ohne Verwalter) gut funktioniert, wären das andere Eigentümerpaar aber keine so netten Menschen gewesen, dann wäre es viel stressiger gewesen als in einer größeren Gemeinschaft, wo es noch andere Miteigentümer gibt, die es wieder ausgleichen. In einem Zweifamilienhaus hat man ja keine Möglichkeit, sich aus dem Weg zu gehen.

In eine 300er-Gemeinschaft würde ich mich heute nicht mehr einkaufen. Das ist dann wieder zu anonym. Die Eigentümer sind inzwischen über den ganzen Kontinent verteilt, ein Großteil erscheint nie zu den Versammlungen, manche vermieten über irgendwelche Vermittler rücksichtslos an, wie soll man sagen, „problematische“ Leute. Das Gemeinschaftseigentum sieht entsprechend aus. Alle paar Jahre wird mal was zwangsversteigert.

Würde es denn Rechtlich gesehen gehen, dass ich als zweites
mitglied bei einem Zweifamilienhaus der anderen Familie später
die Wohnung abkaufe und dass ganze Haus für mich habe?

Ja, wenn die andere Familie an dich verkaufen will, dann geht das, sie kann aber auch im Rahmen der Vertragsfreiheit an jemand anderen verkaufen.

Eben deshalb muss eine 2er-Gemeinschaft nicht unbedingt ruhiger sein. Man kann sich in der Regel nicht aussuchen, mit wem man zusammenlebt. Kommt aber immer drauf an, was es in der Gegend am Markt überhaupt gibt, ob man halbwegs absehen kann, wie lange die andere Partei in dem Haus wohnen bleibt, ob man plant, das Gemeinschaftseigentum baulich zu verändern usw. usf.

Gruß

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Hallo,

danke für hilfe bei der nächsten ETW besichtigung werde ich an die Ratschläge denken. Nochmals danke für alle.

Liebe Grüße Matthias