Hallo Experten,
ich habe ein paar allgemeine Fragen zur rechtlichen Situation beim Umgang mit Baumängeln und Gutachten.
Folgender fiktiver Hintergrund:
Ein Bauobjekt, z.B. eine Tiefgarage oder Ähnliches, bildet das Gemeinschaftseigentum. Dort werden noch vor Ablauf der Gewährleistungsfrist (5 Jahre) erhebliche Mängel von den Eigentümern festgestellt. Geschätzte Schadenshöhe: Zwischen 25.000 und 200.000 EUR. Der Bauträger deutet an, dass er die Mängel als solche nicht anerkennt, aber freiwillig nachbessern (weiter pfuschen?) möchte. Die Hausverwaltung stimmt allem zu, was der Bauträger vorschlägt, und handelt anscheinend nur im Interesse des Bauträgers, da sie von diesem regelmäßig weitere Aufträge erhält (Bauträger legt diese Hausverwaltung bei ihren Projekten initial fest).
Die Eigentümer fordern nach 12-monatigem sinnlosen Schriftverkehr die Hausverwaltung auf, eine außerordentliche Eigentümerversammlung (ETV) einzuberufen, legen eine Agenda mit den zu beschließenden Punkten fest, und sammeln die notwendigen Unterschriften. In der ETV soll u.a. auch beschlossen werden, dass ein unabhängiges Gutachten über die Mängel erstellt wird, und dass die Hausverwaltung durch eine andere ersetzt wird.
Fragen:
Nehmen wir an, die Hausverwaltung will noch vor der ETV ein Gutachten in Auftrag geben (sie ist grundsätzlich dazu berechtigt), und wird als Gutachter die gleiche Person beauftragen, die den Bau nach Fertigstellung abgenommen und die Mängel damals „übersehen“ hat. Wäre die Objektivität des Gutachtens dann überhaupt gegeben? Müsste die ETG die Kosten für das eigenmächtig von der Hausverwaltung in Auftrag gegebene Gutachten überhaupt tragen, zumal der Beschluss der ETV (Gutachten - ja oder nein?) nicht abgewartet wurde?
Welche Konsequenzen hätte es für die Hausverwaltung, wenn sie die Fristen für die Einberufung der ETV nicht einhalten würde (d.h. rechtzeitige Ankündigung der ETV nach Erhalt sämtlicher Unterschriften, Festlegung eines Termins im vorgeschlagenen Zeitraum mit einer Vorlaufzeit von 1-2 Monaten)? Vor allem, wenn die Hausverwaltung für ihre Verzögerungs- und Verschleppungstaktik bereits bekannt ist? Je länger gewartet würde, desto größer würden die Folgeschäden durch die Mängel ausfallen (Verwitterung etc.). Wie könnte man da gegen die Hausverwaltung vorgehen? Was müssten die Eigentümer tun? Fristlose Kündigung?
Kann ein Verwaltungsbeirat einfach aus freien Stücken zurücktreten? Ein neuer Verwaltungsbeirat müsste ja in der ETV offiziell gewählt werden. Wer würde die Aufgaben des Verwaltungsbeirates bis zur nächsten ETV übernehmen?
Könnte ein Eigentümer rechtliche Schwierigkeiten bekommen, wenn er (ohne offiziellen Beschluss der ETV, aber mit deren Billigung) die Aufgaben eines Verwaltungsbeirates übernimmt (z.B. Organisation der ETV, Kommunikation mit der Hausverwaltung etc.), weil dieser einfach zurückgetreten ist?
Wenn bekannt wäre, dass der Bauträger sich wegen eines anderen Objekts bereits im Rechtsstreit mit einer ETG befindet, und dieses Verfahren möglicherweise auf einen Vergleich hinauslaufen würde. Wie wäre dies einzuschätzen? Müsste man ebenfalls mit einem Vergleich rechnen, selbst wenn die Mängel offensichtlich wären? Oder kommt es zu einem Vergleich, wenn es Mängel bei der Beweisführung gegeben hat?
Habt Ihr irgendwelche weiteren nützlichen Ratschläge und Tipps, die den Eigentümern helfen würden, in diesem fiktiven Fall zu ihrem Recht (d.h. zur Mängelanerkennung und kostenlosen Behebung durch den Bauträger) zu kommen?
Herzlichen Dank im Voraus!
Andreas