Hallo,
wir tragen uns mit dem Gedanken zu Bauen und sind gerade dabei uns die verschiedenen Fertighausanbieter anzusehen. Wir haben ein Grundstück angeboten bekommen was uns von der Lage auch sehr gut gefällt. Um herauszufinden welche Auflagen der Bebauungsplan hat (das Grundstück liegt in einer Bebauungslücke) hatten wir letzte Woche einen Termin mit dem zuständigen Herrn von der Gemeinde. Eigentlich wollen wir ein Pultdachhaus. Da hat er gleich abgewunken. Man könne das zwar beim Landratsamt beantragen, aber er könne uns jetzt schon sagen, dass dies abgelehnt werden würde. Weiterhin hat er uns eröffnet, dass im Landkreis Aschaffenburg die sogenannte „fränkische“ Bauweise vorgeschrieben sei. D.h. die Häuser dürfen keinen Kniestock haben! Bei diesem Bebauungsplan ist ein 25 – 30 Grad Satteldach vorgeschrieben. Man könne Ausnahmen davon versuchen zu beantragen und mit gewissen Tricks könne man eventuell auch einen Kniestock bewilligt bekommen. Wir sollen bei eigentlich 1,5 geschossiger Bauweise mit Kniestock von 1,60 m z.B. zweigeschossige Bauweise mit abgesenkter Geschossdecke beantragen! Als wir das einem Architekten erzählt haben wollte er es kaum glauben.
Meine Fragen an euch: wie ist das bei euch in der Gegend? Ist es normal, dass man eine Bauweise vorgeschrieben bekommt und dass dann praktisch alle Häuser fast gleich aussehen? Ich habe das Gefühl, dass die Bewilligung von Abweichungen stark vom Glück, Willkür oder Nasenfaktor abhängen. War ich einfach naiv oder ist das normal in Deutschland???
LG,
Jil
Meine Fragen an euch: wie ist das bei euch in der Gegend?
Die Vorschriften sind in jeder Gegend anders. Ich habe gerade eine Anfrage zur Bearbeitung, wo innerhalb einer Straße drei verschiedene Bauweisen vorgeschrieben sind (frag mich bitte nicht warum).
es normal, dass man eine Bauweise vorgeschrieben bekommt und
dass dann praktisch alle Häuser fast gleich aussehen? Ich habe
Ja, das ist normal.
das Gefühl, dass die Bewilligung von Abweichungen stark vom
Glück, Willkür oder Nasenfaktor abhängen.
Wenn Du überhaupt Ausnahmen bewilligt bekommst, hängt das oft vom Glück, vom Nasenfaktor oder vom Vitamin B ab.
Hallo Jil,
in deinem Posting ist einiges durcheinander. Deshalb am Anfang gleich die Frage, hast du einen Bebauungsplan gesehen?
Es gibt verschieden Möglichkeiten.
Das Grundstück liegt in einer Baulücke ohne B-Plan. Dann muss sich die Bebauung der Eigenart der Umgebung anpassen. Die Gemeinde gibt zum Bauantrag eine Stellungnahme ab und der Landkreis entscheidet. Im Einzelfall, kann er sich auch über die Forderungen/Nichtzustimmung der Gemeinde hinwegsetzen.
Das Grundstück liegt im Gebiet eines gültigen Bebauungsplans. Dort sind Festlegungen wie z.B. Dachform, Dachneigung zulässig.
Wenn der Bauantrag gegen den Bebauungsplan verstößt, kann das Landratsamt ohne Zustimmung des Gemeinderates keine Baugenehmigung erteilen.
Für eine vorgeschriebene Bauweise in einem ganzen Landkreis ist mir keine mögliche Rechtsgrundlage bekannt. Lass dir bitte den § im BauGB benennen.
Dass eine Bauweise vorgeschrieben wird, ist mehr oder weniger normal. Manchmal kommt es dabei auch zu Überregulierungen. Manchmal wird aber auch das Ortsbild gestört, da zu wenig festgelegt ist.
Grüße
Ulf
wir tragen uns mit dem Gedanken zu Bauen und sind gerade dabei
uns die verschiedenen Fertighausanbieter anzusehen. Wir haben
ein Grundstück angeboten bekommen was uns von der Lage auch
sehr gut gefällt. Um herauszufinden welche Auflagen der
Bebauungsplan hat (das Grundstück liegt in einer
Bebauungslücke) hatten wir letzte Woche einen Termin mit dem
zuständigen Herrn von der Gemeinde. Eigentlich wollen wir ein
Pultdachhaus. Da hat er gleich abgewunken. Man könne das zwar
beim Landratsamt beantragen, aber er könne uns jetzt schon
sagen, dass dies abgelehnt werden würde. Weiterhin hat er uns
eröffnet, dass im Landkreis Aschaffenburg die sogenannte
„fränkische“ Bauweise vorgeschrieben sei. D.h. die Häuser
dürfen keinen Kniestock haben! Bei diesem Bebauungsplan ist
ein 25 – 30 Grad Satteldach vorgeschrieben. Man könne
Ausnahmen davon versuchen zu beantragen und mit gewissen
Tricks könne man eventuell auch einen Kniestock bewilligt
bekommen. Wir sollen bei eigentlich 1,5 geschossiger Bauweise
mit Kniestock von 1,60 m z.B. zweigeschossige Bauweise mit
abgesenkter Geschossdecke beantragen! Als wir das einem
Architekten erzählt haben wollte er es kaum glauben.
Meine Fragen an euch: wie ist das bei euch in der Gegend? Ist
es normal, dass man eine Bauweise vorgeschrieben bekommt und
dass dann praktisch alle Häuser fast gleich aussehen? Ich habe
das Gefühl, dass die Bewilligung von Abweichungen stark vom
Glück, Willkür oder Nasenfaktor abhängen. War ich einfach naiv
oder ist das normal in Deutschland???
Hallo Jil,
Frage 1) existiert ein „Qualifizierter Bebauungsplan“?
Wenn ja, dann braucht ihr nur eine Genehmigung vom Landratsamt wenn ihr NICHT die Bestimmungen des Qualifizierten Bebauungsplans einhaltet.
Frage 2) existiert ein einfacher oder gar kein Bebauungsplan?
Dann besprecht euer Vorhaben mit dem Kreisbaumeister. Nicht mit dem Sachbearbeiter, nicht mit dem Bürgermeister, denn die haben eher wenig Ahnung.
Grundsätzlich ist es so, dass entsprechende Bauvorschriften existieren z. B. im Unterfränkischen Stil zu bauen. Glaub mir, der toskanische Stil, der bei uns jetzt überall aufkommt, ist die Hölle…
Warum ist die Toskana so toll? weil die Häuser DORT so schön sind, die Dörfer so malerisch… Weil die eben alle im gleichen Stil gebaut sind. Ebenso verhält es sich ja auch mit griechischen Dörfern oder alten deutschen dörfern und städten.
Einmal rund um die Welt im Neubaugebiet? Erst recht in einer bestehenden Siedlung eine Baulücke ausnutzen und was ganz anderes reinstellen? Glaub mir, die Leute im Bauamt wissen was sie tun…
grüsse
dragonkidd
Hallo dragonkidd,
Frage 1) existiert ein „Qualifizierter Bebauungsplan“?
Wenn ja, dann braucht ihr nur eine Genehmigung vom Landratsamt
wenn ihr NICHT die Bestimmungen des Qualifizierten
Bebauungsplans einhaltet.
Auf welcher Rechtsgrundlage sollte sich das Landratsamt über eine gültige Satzung hinwegsetzen?
Frage 2) existiert ein einfacher oder gar kein Bebauungsplan?
Dann besprecht euer Vorhaben mit dem Kreisbaumeister. Nicht
mit dem Sachbearbeiter, nicht mit dem Bürgermeister, denn die
haben eher wenig Ahnung.
Man sollte eher zweigleisig verfahren. Das kommunale Einvernehmen ist ja auch nicht schlecht.
Da Jil sich nicht auf ein Bundesland bezogen hat, solltest du nicht lokale Begriffe wie „Kreisbaumeister“ verwenden. Das könnte bei einer Rückfrage Verwirrung stiften.
Grüße
Ulf
Hallo Jil,
in deinem Posting ist einiges durcheinander. Deshalb am Anfang
gleich die Frage, hast du einen Bebauungsplan gesehen?
Es gibt verschieden Möglichkeiten.
Das Grundstück liegt in einer Baulücke ohne B-Plan. Dann muss
sich die Bebauung der Eigenart der Umgebung anpassen. Die
Gemeinde gibt zum Bauantrag eine Stellungnahme ab und der
Landkreis entscheidet. Im Einzelfall, kann er sich auch über
die Forderungen/Nichtzustimmung der Gemeinde hinwegsetzen.
Das Grundstück liegt im Gebiet eines gültigen Bebauungsplans.
Dort sind Festlegungen wie z.B. Dachform, Dachneigung
zulässig.
Genau so habe ich es verstanden. Den Ausdruck B-Plan habe ich jetzt schon ein paar mal gehört. Im Gespräch wurde nichts von einem B-Plan erwähnt. Was ist denn das genau?
Wenn der Bauantrag gegen den Bebauungsplan verstößt, kann das
Landratsamt ohne Zustimmung des Gemeinderates keine
Baugenehmigung erteilen.
Da hat uns der zuständige Referatsleiter bei der Gemeinde geraten beim Landratsamt einen „Antrag auf Vorbescheid“ zu stellen um erst mals rechtsverbindlich festzustellen ob eine Abweichung möglich ist. Das letzte Wort scheint mir also doch das Landratsamt zu haben. :
Für eine vorgeschriebene Bauweise in einem ganzen Landkreis
ist mir keine mögliche Rechtsgrundlage bekannt. Lass dir bitte
den § im BauGB benennen.
Dass eine Bauweise vorgeschrieben wird, ist mehr oder weniger
normal. Manchmal kommt es dabei auch zu Überregulierungen.
Manchmal wird aber auch das Ortsbild gestört, da zu wenig
festgelegt ist.
Ich versuche jetzt erst mal langsam in das Thema einzusteigen, damit ich einen Überblick bekomme und nicht ständig vor mir unbekannten Begriffen stehe.
Grüße,
Jil
Grüße
Ulf
wir tragen uns mit dem Gedanken zu Bauen und sind gerade dabei
uns die verschiedenen Fertighausanbieter anzusehen. Wir haben
ein Grundstück angeboten bekommen was uns von der Lage auch
sehr gut gefällt. Um herauszufinden welche Auflagen der
Bebauungsplan hat (das Grundstück liegt in einer
Bebauungslücke) hatten wir letzte Woche einen Termin mit dem
zuständigen Herrn von der Gemeinde. Eigentlich wollen wir ein
Pultdachhaus. Da hat er gleich abgewunken. Man könne das zwar
beim Landratsamt beantragen, aber er könne uns jetzt schon
sagen, dass dies abgelehnt werden würde. Weiterhin hat er uns
eröffnet, dass im Landkreis Aschaffenburg die sogenannte
„fränkische“ Bauweise vorgeschrieben sei. D.h. die Häuser
dürfen keinen Kniestock haben! Bei diesem Bebauungsplan ist
ein 25 – 30 Grad Satteldach vorgeschrieben. Man könne
Ausnahmen davon versuchen zu beantragen und mit gewissen
Tricks könne man eventuell auch einen Kniestock bewilligt
bekommen. Wir sollen bei eigentlich 1,5 geschossiger Bauweise
mit Kniestock von 1,60 m z.B. zweigeschossige Bauweise mit
abgesenkter Geschossdecke beantragen! Als wir das einem
Architekten erzählt haben wollte er es kaum glauben.
Meine Fragen an euch: wie ist das bei euch in der Gegend? Ist
es normal, dass man eine Bauweise vorgeschrieben bekommt und
dass dann praktisch alle Häuser fast gleich aussehen? Ich habe
das Gefühl, dass die Bewilligung von Abweichungen stark vom
Glück, Willkür oder Nasenfaktor abhängen. War ich einfach naiv
oder ist das normal in Deutschland???
Hallo Dragonkidd,
es kann ja sein, dass es Sinn macht, dass nicht jeder alles ohne Vorschriften Bauen darf. Aber wir hassen Schrägen. Bei einem Haus mit nur 1,5 Geschossen ohne Kniestock zu bauen kommt überhaupt nicht in Frage. Alternative ist nur mit zwei Geschossen zu bauen. Dann ist aber das ganze Gebäude höher und man muss mehr Abstand zum Nachbarn halten, was wieder unsere Möglichkeiten einschränkt. Wir sind ja schon schweren Herzen bereit auf unser Pultdach zu verzichten, aber dann sollte das Haus nicht weniger als 1,60 m Kniestock haben. Dazu müssen wir aber wie es aussieht wieder jede Menge Anträge stellen und ewig auf einen Bescheid warten. Das nervt schon ziemlich. Hätte mir das ehrlich gesagt nicht so schwierig vorgestellt, aber man lernt dass kann ja sein, dass es Sinn macht, dass nicht jeder alles ohne Vorschriften Bauen darf. Aber wir hassen Schrägen. Bei einem Haus mit nur 1,5 Geschossen ohne Kniestock zu bauen kommt überhaupt nicht in Frage. Alternative ist nur mit zwei Geschossen zu bauen. Dann ist aber das ganze Gebäude höher und man muss mehr Abstand zum Nachbarn halten, was wieder unsere Möglichkeiten einschränkt. Wir sind ja schon schweren Herzen bereit auf unser Pultdach zu verzichten, aber dann sollte das Haus nicht weniger als 1,60 m Kniestock haben. Dazu müssen wir aber wie es aussieht wieder jede Menge Anträge stellen und ewig auf einen Bescheid warten. Das nervt schon ziemlich. Hätte mir das ehrlich gesagt nicht so schwierig vorgestellt, aber man lernt dazu.
Grüße,
Jil
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Hallo Jil,
Das Grundstück liegt im Gebiet eines gültigen Bebauungsplans.
Dort sind Festlegungen wie z.B. Dachform, Dachneigung
zulässig.
Genau so habe ich es verstanden. Den Ausdruck B-Plan habe ich
jetzt schon ein paar mal gehört. Im Gespräch wurde nichts von
einem B-Plan erwähnt.
Was denn nun?
Was ist denn das genau?
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/bbaug/… (beachte bitte die §§ 8 und 9)
Wenn der Bauantrag gegen den Bebauungsplan verstößt, kann das
Landratsamt ohne Zustimmung des Gemeinderates keine
Baugenehmigung erteilen.
Da hat uns der zuständige Referatsleiter bei der Gemeinde
geraten beim Landratsamt einen „Antrag auf Vorbescheid“ zu
stellen um erst mals rechtsverbindlich festzustellen ob eine
Abweichung möglich ist. Das letzte Wort scheint mir also doch
das Landratsamt zu haben.
Da hast du in dem Sinne Recht, dass nur das Landratsamt den grünen Stempel geben kann. Bei einer Abweichung vom P-Plan nützt dir das aber nichts, da du den Stempel von denen nicht bekommst, solange sich die Gemeinde querstellt.
Im Rahmen des Vorbescheides wird die Gemeinde das Landratsamt wahrscheinlich nur auf den B-Plan verweisen. Das führt dicht nicht viel weiter. Vor dem Grünen Stempel des Landratsamtes benötigst du einen Beschluss des Gemeinderates, dass er eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes zulässt.
Kläre bitte eindeutig, ob ein gültiger B-Plan existiert. Solange schreibe ich nichts mehr, da meine Kristallkugel derzeit defekt ist. Wenn es sich nur um eine Lückenbebauung ohne B-Plan handelt, sieht die Rechtslage anders aus.
Grüße
Ulf
Hallo Ulf,
in einer Antwort hatte Jil geschrieben, dass in Ansbach nach Unterfränkischem Stil gebaut werden soll, daher habe ich mich auf BY bezogen.
Wenn (überhaupt)ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt braucht man in BY das Bauvorhaben dem Landratsamt nur anzuzeigen, man braucht keine Genehmigung.
Wenn man sich NICHT an diesen qualifizierten Bebeuungsplan hält, braucht man eine Genehmigung des Landratsamtes.
Dass sich die Gemeinde gegen das Landratsamt sperrt, ist eher selten.
grüsse
dragonkidd
Hallo dragonkidd,
in einer Antwort hatte Jil geschrieben, dass in Ansbach nach
Unterfränkischem Stil gebaut werden soll, daher habe ich mich
auf BY bezogen.
Hier hatte ich nicht auf die Region geachtet. „Punkt für dich“ 
Wenn (überhaupt)ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt
braucht man in BY das Bauvorhaben dem Landratsamt nur
anzuzeigen, man braucht keine Genehmigung.
Wenn man sich NICHT an diesen qualifizierten Bebeuungsplan
hält, braucht man eine Genehmigung des Landratsamtes.
Und hier ist das Problem. Jil möchte sich eventuell nicht an einen Bebauungsplan halten. Somit reicht eine Anzeige nicht aus.
Dass sich die Gemeinde gegen das Landratsamt sperrt, ist eher
selten.
Und das mag regional unterschiedlich sein. Es wäre dann auch die Frage erlaubt, warum die Gemeinde erst viel regelt, wenn sie dann doch ständig Ausnahmen zustimmt.
Das BauGB wird dann durch die Landesbauordnung immer noch nicht ausgehoben.
Grüße
Ulf