Fragen zu Teilungserklärung

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

ich bin neu hier daher bitte ich um Nachsicht :smile:

Meine Freundin und ich beabsichtigen, ein Einfamilienhaus zu kaufen.
Wir haben das Haus besichtigt, es ist im absoluten Top-Zustand (Baujahr 2005) und wir haben es uns beim Makler reservieren lassen.

Die Vorbesitzer haben das Haus mit einer Teilungserklärung zu 1/2 aufgeteilt. Heisst EG ein Vorbesitzer, DG ein anderer Vorbesitzer.
Unser Finanzberater meinte das ist an sich kein Problem, jedoch müsste ich z.B. das EG und meine Freundin das DG erwerben, damit wir die komplette Riester-Förderung erhalten.
Damit haben wir auch überhaupt kein Problem, nur stellt sich für mich nun folgende Frage:

Wie verhält es sich mit den Abgaben wie Grundsteuer, Müll, Strom, Gas, Versicherungen etc.?
Muss dann jeder für sich alles abschließen und bezahlen oder kann man es auch so machen, dass Grundsteuer, Müll etc. monatlich wi bei einem „normalen Einfamilienhaus“ bezahlt werden?

Ich hoffe, Ihr versteht ungefähr, welche „Sorgen“ ich mir mache. Wenn Ihr noch Fragen dazu habt, zögrt nicht, sie hier reinzuschreiben.
Bei Bedarf kann ich die Teilungserklärung auch gern per Mail zur Verfügung stellen.

Beste Grüße aus Hamburg!

#2

Hallo,

ich habe mir ein ‚Haus‘ mit einem Freund geteilt (4 Wohneinheiten) und so ganz trivial ist das nicht. Wobei wir keine Förderung in Anspruch genommen haben / nehmen konnten, damit kenne ich mich nicht aus. In jedem Fall ist es sinnvoll, sich zu überlegen wieviel Geld ihr durch die Förderung bekommt, weil eine Teilungserklärung ebenfalls Geld kostet.

Da euer Vorbesitzer dass auch schon so gemacht habt, habt ihr wahrscheinlich schon eine 'Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das ist schon mal gut. Wir haben damals auch schon im Kaufvertrag gleich uns beide als Parteien eintragen lassen und die Kaufsumme und Wohnungen aufgeteilt. (allerdings einen Kaufvertrag gemeinsam). Ob das für Euch relevant ist, weiss ich nicht.

Grundsteuer bekommen wir pro Wohneinheit veranschlagt, also getrennt. Das lässt sich, glaube ich, auch nicht ändern. Wobei wir hierbei erst mal Ärger hatten, das Amt hat erst mal die Steuer für das gesamte Haus veranschlagt und dann wilkürlich die Kosten aufgeteilt (ich glaube halbiert). Erst durch einen Einspruch konnten wir es dahingehend ändern, das wir entsprechend der Teilungserklärung und den qm-Anteilen versteuert werden. Da es bei Euch halb / halb aufgeteilt wird, ist das ja in Eurem Fall nicht schlimm, vielleicht sogar wünschenswert.

Müll wurde als Hausgemeinschaft angemeldet, wobei ein Teil der Kosten personenbezogen ist (das Amt zieht sich die Daten vom Einwohnermeldeamt) ein anderer Teil der Kosten für das ganze Haus. Wir müssen das also einmal im Jahr aufdröseln.

Strom hat jede Wohnung für sich angemeldet. Dann gibt es eine Stromanmeldung für die gemeinsam genutzten Gebäudeteile (Garten, Keller, Flur). Gas / Wasser haben wir für das ganze Haus angemeldet, allerdings mit Zählern pro Wohnung.
Gebäudeversicherung (Feuer, etc) haben wir für das Haus abgeschlossen, nicht pro Wohnung.

Eine Teilungserklärung lässt sich nur durch beide/alle Parteien ändern (verständlicherweise :smile: ), also definiert auch wie Entscheidungen getroffen und Kosten aufgeteilt werden für den Fall das ihr Euch mal nicht mehr versteht. Wir haben viele Stunden damit zugebracht, auch mit Formulierungen bzgl. Vorkaufsrecht im Todesfall, etc. Hört sich kompliziert an, aber darüber muss man sich ja Gedanken machen.

So, ich hoffe ich habe nicht zur Verwirrung beigetragen sondern konnte helfen. Leider kann ich nur aus unseren Erfahrungen sprechen und die machen mich noch nicht zum Experten… :smile:.

Ich wünsche Euch viel Erfolg beim Hauskauf.
lg RW4711

#3

Vielen Dank für Deine Antworten. Die haben mir schon mal weiter geholfen.
Aber wenn ich das jetzt alles so betrachte macht es in meinen Augen wohl eher Sinn, die Teilungserklärung aufzulösen.

Zumal das Haus an sich als Einfamilienhaus verkauft wird, und wir es auch so nutzen wollen.
Das könnte eigentlich der Notar doch beim eigentlichen Kauf gleich mit erledigen, oder?

Das mit der Aufteilung der Kosten ist für uns beide eher kompliziert…

#4

Im Falle einer Trennung sind 2 Eigentumswohnungen der absolut einfachste Fall.
Die gegenseitige Vermietung mit Abschreibemöglichkeit der Kosten hat das Finanzgericht wohl nicht anerkannt (bin aber kein Steuerfachmann). Da lohnt auf jeden Fall der Weg zum Steuerberater.
Bei der Finanzierung über 2 getrennte Verträge kann man unterschiedliche Tilgungsraten vereinbaren und hat dann erheblich bessere Gestaltungsmöglichkeiten. Auch was Sondertilgungen angeht. 2 Kleinwohnungen sind üblicherweise mehr Wert als eine Große.
Muss das Objekt abgestoßen werden, reicht möglicherweise der Verkauf einer einzelnen Wohnung um aus dem Schlamassel zu kommen.
Wie das Leben so spielt, muss man möglicherweise einen Ortswechsel vollziehen. Da vermieten sich 2 Wohnungen leichter, außerdem sind sie eher selten beide mit Verlustmietern belegt, so dass immer noch etwas Geld eingeht.
Normalerweise verkaufen sich Kleinwohnungen besser und teurer.

Also ich sehe da nur Vorteile.
Stromtrennung würde ich nicht vollziehen (unnötig teuer), sondern die Stromleitungen jederzeit Trennbar miteinander verbinden. Bei Versicherungen muss man auf die Konstellation hinweisen, dann wird sie akzeptiert. Dabei ist die Gebäudehaftpflicht über die Privathaftpflicht besonders erwähnenswert. Die Vereinbarung sollte man sich unbedingt schriftlich bestätigen lassen. Mit Ausnahme der Grundsteuer kann man alles zusammenlegen lassen. Diese ist um wenige EUR teurer. Aber das ist es Wert.
Sollte das mit der Gegenseitigen Vermietung doch noch funktionieren, muss natürlich alles vollkommen getrennt sein. Das kostet zwar etwas mehr, wird durch die Abschreibung aber locker wieder erwirtschaftet.

vnA

#5

Mag sein das es einfacher und „unkomplizierter“ ist, aber ich sowie meine Lebensgefährtin möchten gern als Eigentümer des gesamten Hauses samt Grundstück im Grundbuch (nicht Wohnungsgrundbuch) eingetragen werden.

Daher würde ich gern wissen, inwiefern die Auflösung der Teilungserklärung bei einem Kauf beider Teile möglich ist und was dies evtl. für Kosten beim Notar nach sich zieht.

#6

Kosten muss ich passen. Hängt aber mit dem Wert des Hauses zusammen. Am Besten den Notar fragen.

vnA

#7

Keine Sorge Ihr bezahlt die Versorger dann als WEG Meyer und Schulze. Wie Ihr die Kosten dann intern Auteilt alsiower zahlt was könnt Ihr dann selbst entscheiden.  Das ist kein Problem wo Ihr Euch Sorgen machen müsst.

#8

Daher würde ich gern wissen, inwiefern die Auflösung der
Teilungserklärung bei einem Kauf beider Teile möglich ist und
was dies evtl. für Kosten beim Notar nach sich zieht.

Hallo,

Es ist selbstverständlich möglich in der auflassungsurkunde auch die Aufhebung des Wohnungseigentums zu bewilligen und so die Einheiten in Normaleigentum zu je 1/2 zurückzuführen. Zu den Notarkosten fragst du am besten den der es am besten wissen muss.
Grundsätzlich gilt ab dem 01.08.2013 ein neues Kostenrecht, das GNotKG. Neben vielen Verteuerungen gibt es es aber auch ein paar erfreuliche Punkte. Kostete die Aufhebung des WEG bis 31.07.2013 noch eine halbe Gebühr aus dem Verkehrswert, ist dies seit 01.08.2013 - zumindest beim Grundbuchamt, und in deiner Konstellation - gebührenfrei.

ml.

#9

Super, vielen lieben Dank!