Fragen zum Mietrecht

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Sehr geehrte Damen und Herren,

vorab vielen Dank für die Hilfe und die Zeit, die Sie sich nehmen. Ich (+ Frau und Kind, 15 Jahre alt) haben etwas Ärger mit unserer Vermieterin (wohnt unter uns). Eine Hausverwaltung gibt es nicht. Zu einzelnen Punkten habe ich ein paar Fragen an die Experten. Leider ist unsere Vermieterin sehr persönlich und unsachlich geworden, obwohl ich sie sehr höflich angeschrieben habe. Daher würde ich gerne fundiert und weiterhin höflich antworten. Meine Fragen:

  1. Unsere Wohnung hat sehr undichte alte Holzfenster. Neben dem Verkehrslärm stört hier bsonders der Heizverlust, da viel Wärme nach außen entweicht. Die Räume mit diesen Fenstern sind in der Regel so kalt, als würde man gerade lüften. Jedes Feuerzeug ans Fensterende gehalten, geht aus oder flackert. Hierdrauf haben wir die Vermieterin bereits aufmerksam gemacht, als wir letztes Jahr eine große Nachzahlung, verursacht durch unsere hohen Heizkosten, leisten mussten. Wir baten um neue Fenster und sie maß diese aus, versprach Abhilfe und bat, dass wir uns bis dahin mit Dichtmittel helfen sollen. Dieses Jahr haben wir nun Heizkosten in Höhe von 1.800 Euro mit 2,5 Personen (Sohn ist 1,5 Jahre alt, wird aber selbstverständlich voll abgerechnet). Nun brachte ich die Fenster wieder zur Sprache und bekam die Mitteilung, dass die Vermieterin die neuen Fenster erst auf der Eigentümerversammlung durchbringen muss. Bis dahin sollten wir uns doch mal wieder mit Dichtungsmittel helfen? Muss ich tatsächlich auf die EV warten; oder kann ich eine Minderung wegen Heizverlust durchsetzen? Die unfreundliche Art der Vermieterin zwingt mich fast dazu.

  2. Weiterhin möchte uns die Vermieterin dazu zwingen, unseren Kinderwagen aus dem Treppenhaus (steht niemandem im Weg) zu entfernen. Ist das rechtens?

3.Der Wasserverbrauch wurde nach Personen umgelegt, obwohl als Schlüssel in der Abrechnung QM genannt wird. Hier schreibt die Vermieterin, dass ihr ein Fehler unterlaufen sei und der Wasserverbrauch nach Teilungserklärung nach Personen umgelegt wird. Ist das für uns maßgeblich? Oder nur unser Mietvertrag?

Vielen Dank für die Hilfe!!

#2

Hallo,
zu dem Punkt 1, ohne Probleme kann hier sofort die Miete um 20% gekürzt werden, zu Punkt 2 muss geprüft werden, ob der Kinderwagen einen Rettungs-oder Fluchtweg behindert und zu Punkt 3, Wasserverbrauch sollte immer nach der Personenzahl umgelegt werden (falls es keine sep. Wasseruhren gibt).Auf 100qm Wohnfläche können z.B. 3 oder 4 Personen leben, also dementsprechend ist auch der Verbrauch.
Mit freundlichen Grüßen
KW

#3

Hallo,
eine Hausverwaltung muss es doch geben, sonst gäbe es auch keine Eigentümerversammlung. Wer lädt denn zur Eigentümerversammlung? Das muss doch ein Verwalter sein, auch wenn er selbst Eigentümer ist.
Zu Punkt 1 ist zu sagen, dass hier nur eine Mietminderung hilft.
Und die ist auch berechtigt. Im Internet gibt es über die Minderungshöhe gewisse Tabellen. Ich würde zunächst mal 50% der Heizkosten in Abzug bringen, auf die Monate verteilt. Wird die Heizung auch nach Personen abgerechnet? Zulässig sind eigentlich nur die berühmten Messgeräte (Heizkostenverteiler mit Röhrchen oder elektronisch). Oder zentrale Wärmedurchflussmesser für die ganze Wohnung.
Zu Punkt 2: Der Kinderwagen im Treppenhaus muss geduldet werden, so lange er auch benutzt wird. Es spielt nicht einmal eine Rolle, ob er Andere behindert oder nicht.
Zu Punkt 3: Entscheidend ist hier, was im Mietvertrag steht, auch wenn es richtiger wäre, nach der Teilungserklärung abzurechnen. Normalerweise muss der Mietvertrag nach dem Verteilerschlüssel in der Teilungserklärung aufgebaut sein.
Ich hoffe, ich konnte helfen. Am besten, Sie reden moch einmal mit Ihrer Vermieterin unter Zuhilfenahme dieses Textes.
Gruß MOETT

#4

Hallo,

generell ist Mietrecht etwas spezielles und ich würde anraten, den Mieterschutzbund aufzusuchen. Denn es steckt immer mehr dahinter, als in kurzen Worten geschrieben werden kann.

Z.B. schreibdst, Du, dass es keine Hausverwaltung gibt, aber später, dass eine Eigentümerversammlung stattfindet. Beim Alter Deines Kindes gehe ich davon aus, dass bei der ersten Altersanabe einfach das Komma gefehlt hat - wozu auch der Kinderwagen.

Thema Kinderwagen: Wenn Gefahr besteht, dass der Fluchtweg im Brandfall nicht genutzt werden kann und dieser eine Stolperfalle darstellt, dann den Kinderwagen kurz abstellen, das Kind in die Wohnung bringen, runter laufen, Kinderwagen aufräumen und dann wieder zum Kind in die Wohnung gehen. Das ist für das Kind sowie für Dich/Deine Gattin zumutbar.

Wegen dem Heizverlust: Abmahnung mit Androhung von Mietkürzung (30%) an Deine Vermieterin schreiben - EINWURFEINSCHREIBEN. Und ab nächsten Monat 30% wenigrer Miete überweisen. Dann wird sie schon reagieren.

Was wurde im Mietvertrag vereinbart? Wenn nichts, dann lass Dir bitte die Teilungserklärung zeigen, auf welche sich die Vermieterin beruft. Sollte es im Übrigen Wasseruhren für die Wohnungen geben (Einzeluhren) dann sind beide Varianten falsch. Wenn gezählt werden kann, dann muss. Wenn nicht geht die TE vor. Wie ist denn in den letzten Jahren das Wasser umgelegt worden? Wie hat sich das für Dich ausgewirkt?? Wie bezahlen Deine Nachbarn das Wasser?? Nach qm - Personen - Wasseruhr - gutdünken des Eigentümers?

mfg el Lobo

#5

Hallo Ninja 184,
ich kein Mietrechtsspezialist und will deswegen kurz berichten, inwieweit ich selbst Erfahrungen gemacht habe; da sich die Vermieterin wohl offensichtlich nicht wohlwollend verhält, muss man sie unter Druck setzen, im Zweifel einen Anwalt einschalten, damit man alles richtig macht.
zu1.Wichtig ist sicher auch, ob der Mangel der Fenster beim Einzug schon bestand und Ihnen auch bekannt war; und was war deswegen vereinbart, ansonsten könnte eine Mietminderung schwierig sein durchzuhalten. Richtig ist, dass in einer ETG im allg. ein Beschluss zur Fenstererneuerung erwirkt werden sollte, insbesondere, wenn die Kosten von der Gemeinschaft zu tragen sind. Lag denn zwischen den beiden Ansprachen durch Sie eine ETV, dann hätte das Problem doch schon behandelt sein können/müssen.
zu2.das ist ein sattsam bekanntes streitiges Thema; der Platz sollte nicht als Dauerparkplatz verwendet werden, es kann einer Mutter im allg. auch nicht zugemutet werden, den KW bei jeder Rückkehr in die Wohnung (es sei denn im Parterre) oder in den Keller zu bringen. Ich schlage vor, einfach mal zu googlen!
zu3.im Innenverhältnis ist doch wohl der MV wirksam; bei einem Haus mit unterschiedlich großen Wohnungen mit abweichender Belegungszahl wäre m. E. ohnehin Verbrauchszähler angemessen
Gutes Gelingen, vielleicht gelingt ja ein Kompromiß im Gespräch. Eine preiswerte Alternative zu einem RA ist übrigens der örtliche Mieterverein
HJR

#6

Hallo,

ich gehe davon aus, daß es sich um einen fiktiven Fall handelt, daher sind die Antworten lediglich theoretischer Natur.

Zu 1: Eine Mietminderung hat nichts mit der EV zu tun. Ob sie eine Minderung durchsetzen können, hängt von anderen Faktoren ab. Sie sollten einmal die Raumtemperatur bei laufender Heizung je Raum messen bevor sie eine Minderung geltend machen.

Zu 2:smiley:ie Frage ist nicht mit einem Ja oder Nein einfach zu beantworten. Auch hier hängt es von verschiedenen Faktoren ab ob es rechtens ist. Was sagt die Hausordnung, was sagt die Teilungserklärung, was sagt die EV? Wann/wie lange steht der Kinderwagen dort? Gibt es einen anderen Abstellort?

Zu 3: Ist im Mietvertrag vielleicht eine Passage enthalten, daß der Umlageschlüssel geändert werden kann?

MfG

RK-Hausverwaltung

#7

Hallo Hilfesuchender,

wegen den Fenster sollte man sich Hilfe bei dem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt holen.
Bei der Wasserabrechnung wird ein Baby wie ein Erwachsener gezählt, also 1 Person und keine halbe. (Baby´s verbrauchen oft mehr Wasser als ein Erwachsener)
Kinderwagen dürfen nicht in Treppenhäusern abgestellt werden, da diese den Fluchtweg versperren.
Den Umlageschlüssel kann man nicht einfach ändern, wenn duch eine Person mehr, dies für den Vermieter von Vorteil ist.
Wenn im Mietvertrag nichts vereifacht wurde zählt die Quatratmeterzahl.

Viele Grüße aus Völklingen

#8

Hallo ninja 184,

zu Punkt 1)
der Einbau neuer Fenster setzt bei einer Eigentümergemeinschaft deren Zustimmung voraus. Ihre Eigentümerin muß dafür Sorge tragen, dass dieser Punkt auf der Tagesordnung erscheint und zur Diskussion gestellt wird. Bei Nichtreaktion können Sie auch zur Selbsthilfe greifen und die Verwaltung der Eigentümergmeinschaft darüber in Kenntnis setzen.Bis zur Abhilfe können Sie auch die Miete mindern, da 1.800,00€
Heizkosten mir zu hoch erscheinen.

zu Punkt 2)
wenn der Kinderwagen niemanden behindert und genug Platz vorhanden ist, darf dieser lt. Rechtsprechung im Hausflur abgestellt werden

zu Punkt 3)
der Mietvertrag ist maßgeblich

Ich hoffe, Ihnen etwas behilflich gewesen zu sein

#9

Guten Tag

Vorerst muss ich sagen, dass ich mit Stockwerkeigentum in der Schweiz beschäftigt bin.

Leider ist ein Mieter im Stockwerkeigentum vielfach der „Willkür“ des vermietenden Eigentümers ausgeliefert, denn die Abrechnungen der Heiz- und Gemeinschaftskosten sind nur auf Eigentümer ausgerichtet und jeder vermietende Eigentümer muss dann seine Kosten zulasten des Mieters - er darf nicht alles auf den Mieter 1:1 abwälzen - auseinandernehmen und sauber abrechnen.
Somit schlage ich vor, dass Sie als Mieter nur die Nebenkosten gemäss Mietvertrag und auch nur in dieser Form, bezahlen müssen. Sie müssen der Vermieterin eine Frist setzen, bis wann eine „richtige“ Abrechnung gemäss Nebenkostenauflistung im Mietvertrag vorzuliegen hat. Allenfalls nehmen Sie Beratungen von Stellen für Mieterberatung in Anspruch. In der Schweiz ist das der Mieterverband beispielsweise. Das ist sehr schwierig so oder so. Man kennt den Vermieter und sollte in gutes Verhältnis haben.

Für Sie ist der Mietvertrag und nicht was die Eigentümerin gemäss Teilungsvertrag geändert hat.

Betreffend Fenster: offenbar haben Sie in Ihrem Haus noch andere Wohnungen im Stockwerkeigentum, normalerweise gehören die Fenster zum Sonderrecht, also Ihre Eigentümerin kann diese ersetzen, ohne die Eigentümerversammlung anzufragen. Die Fenster müssen nach aussen einfach wieder gleich ausschauen in Form und Farbe. Allenfalls steht im Reglement Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft, dass diese Vorhaben zuerst der EV vorzulegen sind. Das kann auch sein. Oder, dass diese Erneuerung gemeinsam mit anderen Eigentümern erfolgen muss. Dies glaube ich weniger. Viel mehr wird es eine Ausrede sein. Gut, vielleicht muss Ihre Vermieterin das Vorhaben einfach anmelden an der EV.

Wegen dem Kinderwagen im Treppenhaus: das ist richtig so. Wenn Sie in einer Hausordnung oder im Mietvertrag keine Berechtigung zum Abstellen im Treppenhaus finden, dann gehört der Kinderwagen täglich in den Keller oder in der Wohnung deponiert. Auch wenn es niemanden stört. Genau wie Kasten oder Schuhe vor den Türen. Ist normalerweise auch nicht gestattet. Vielleicht haben Sie einen Abstellraum, der Allen für Kinderwagen, Fahrräder usw. dient. Ein bezeichneter „Fahrradraum“ ist auch wieder nicht für Kinderwagen.

Noch einfacher, Sie suchen sich eine andere Wohnung. Solche Fragen sollte man sich als zukünftiger Mieter genau vor Vertragsunterzeichnung erklären, respektive schriftlich geben lassen. Nur der Mietvertrag gilt. Ich kenne verschiedene Mieter in Deutschland, die vermietende Eigentümer haben. Genau überall dort sind die gleichen Probleme wie bei Ihnen.

Viel Kraft bei der Auseinandersetzung.
Herzlichen Gruss, Hanspeter.