Fragen zum notariellen Kaufvertrag

derMarkus_4f7330 · 13. Mai 2005 um 19:29

Hallo Forumsnutzer,

einige Beiträge zuvor war ich noch mit meiner Frage zu Maklerprovisionen beschäftigt, nun dreht es sich bereits um den Kaufvertrag. Das heisst zwischenzeitlich bin/war ich im regen Kontakt mit dem Makler, der sich bald bestimmt sein Erfolgshonorar verdient hat…

Nun aber zu meinen Fragen zum Kaufvertragsentwurf des Notars der Verkäufer:

X Euro Grundschuld für die Bank (…) Diese Belastung wird vom Käufer nicht übernommen und gelöscht. - Soweit so gut.

Weiter unten im Text steht, dass der Kaufpreis zahlbar ist „in Höhe des für die Ablösung der abzulösenden Rechte benötigten Betrags unmittelbar an die Gläubiger dieser Rechte“
Hierzu die ersten 2 Fragen:

a) Der Makler sprach bereits an dass er mit dem Preis nicht weiter hinuntergehen könnte, da die Bank noch evtl Vorfälligkeitszinsen vom Verkäufer haben möchte. Muss ich jetzt nur die im Grundbuch eingetragene Grundschuld begleichen oder evtl noch zzgl Vorfälligkeitszinsen ?

oder b) Habe ich etwa an alle evtl Gläubiger des Käufers anstatt seiner Zahlungen zu leisten - für z.B. nicht bezahlte Baumassnahmen?

Mir wäre ja fast lieber ich erhalte die Belastung im Grundbuch gelöscht und der Notar erhält die komplette Summe auf ein Anderkonto. Dann müsste ich es nicht verteilen und mir wär im Vorfeld klar wer wieviel bekommt.

weiter unten im Entwurf „Die Beteiligten wurden auf folgendes hingewiesen: Verkäufer und Käufer haften gesamtschuldnerisch für die den Grundbesitz betreffenden Steuern, die Grunderwerbssteuer und die Kosten.“

Was wollen sie mir sagen? Was für Kosten teilen wir uns denn? Auch evtl Spekulationssteuern (da die Immobilie nur 8 Jahre in ihrem Besitz war) ?

Besten Dank für eure Hilfe!

Gruss,
derMarkus

wolle_c709f5 · 13. Mai 2005 um 23:26

Hallo Markus,

a) Der Makler sprach bereits an dass er mit dem Preis nicht
weiter hinuntergehen könnte, da die Bank noch evtl
Vorfälligkeitszinsen vom Verkäufer haben möchte. Muss ich
jetzt nur die im Grundbuch eingetragene Grundschuld begleichen
oder evtl noch zzgl Vorfälligkeitszinsen ?

oder b) Habe ich etwa an alle evtl Gläubiger des Käufers
anstatt seiner Zahlungen zu leisten - für z.B. nicht bezahlte
Baumassnahmen?

Im Grundbuch sind Belastungen eingetragen, die Du nicht übernimmst (i.d.R. Grundschulden). Damit die Gläubiger Löschungsbewilligung erteilen, müssen sie natürlich einen Betrag aus dem Verkaufserlös erhalten, der ihre Forderungen befriedigt. Dazu zählen ggf. auch Vorfälligkeitsentschädigungen. Wie hoch seine Gesamtforderung ist, werden sie auf dessen Anfrage hin dem Notar mitteilen, der dich entsprechend informiert. Wenn für die nicht bezahlten Baumaßnahmen, die Du genannt hast, Sicherungshypotheken für die Bauunternehmer eingetragen sind, gilt das natürlich entsprechende. Der verbleibende Restbetrag wird an den Verkäufer direkt gezahlt.

Mir wäre ja fast lieber ich erhalte die Belastung im Grundbuch
gelöscht und der Notar erhält die komplette Summe auf ein
Anderkonto. Dann müsste ich es nicht verteilen und mir wär im
Vorfeld klar wer wieviel bekommt.

Sicher ist die Zahlung auf Notaranderkonto möglich, wenn auch inzwischen unüblich. Das erhöht allerdings auch die von Dir zu zahlenden Notarkosten.

weiter unten im Entwurf „Die Beteiligten wurden auf
folgendes hingewiesen: Verkäufer und Käufer haften
gesamtschuldnerisch für die den Grundbesitz betreffenden
Steuern, die Grunderwerbssteuer und die Kosten.“

Das bedeutet nicht eine Kostenteilung; die gesamtschuldnerische Haftung besagt, dass trotz der vermutlich getroffenen Vereinbarung, dass Du diese Kosten übernimmst, die jeweiligen Gläubiger (z.B. das Finanzamt), auch vom Verkäufer die Begleichung verlangen können, wenn Du nicht zahlst. Eine „Spekulationssteuer“ (die es im übrigen gar nicht gibt) fällt nicht darunter.

Freundliche Grüße

wolle

derMarkus_4f7330 · 14. Mai 2005 um 10:16

Hallo Wolle,

vielen Dank für deine schnelle Antwort!

Im Grundbuch sind Belastungen eingetragen, die Du nicht
übernimmst (i.d.R. Grundschulden). Damit die Gläubiger
Löschungsbewilligung erteilen, müssen sie natürlich einen
Betrag aus dem Verkaufserlös erhalten, der ihre Forderungen
befriedigt. Dazu zählen ggf. auch
Vorfälligkeitsentschädigungen. Wie hoch seine Gesamtforderung
ist, werden sie auf dessen Anfrage hin dem Notar mitteilen,
der dich entsprechend informiert.

Das heisst also, dass ich zwar an die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger (im konkreten Fall nur 1 Bank mit einer Forderung nahezu identisch zum Kaufpreis) direkt zahle, aber in keinem Fall mehr als der notariell festgelegte Kaufpreis ?

Eine
„Spekulationssteuer“ (die es im übrigen gar nicht gibt) fällt
nicht darunter.

Gab es da mal nicht was? Falls man eine Immobilie vorzeitig veräussert muss man den evtl entstandenen Gewinn versteuern?

Ist in jedem Fall gut zu wissen, dass dies nicht in den Bereich meiner zu zahlenden Kosten fällt…

Schönen Gruss,

derMarkus

Friedrich_Pausch · 14. Mai 2005 um 19:29

Weiter unten im Text steht, dass der Kaufpreis zahlbar ist „in
Höhe des für die Ablösung der abzulösenden Rechte benötigten
Betrags unmittelbar an die Gläubiger dieser Rechte“
Hierzu die ersten 2 Fragen:

a) Der Makler sprach bereits an dass er mit dem Preis nicht
weiter hinuntergehen könnte, da die Bank noch evtl
Vorfälligkeitszinsen vom Verkäufer haben möchte. Muss ich
jetzt nur die im Grundbuch eingetragene Grundschuld begleichen
oder evtl noch zzgl Vorfälligkeitszinsen ?

Es ist völlig egal, was im Grundbuch steht. Entscheidend ist die Mitteilung der eingetragenen Gläubiger an den Notar, wie hoch sich die zu zahlende Summe beläuft, damit die Löschung bewilligt wird. Es ist für den Käufer unerheblich, wie sich zu zahlende Beträge zusammensetzen!

oder b) Habe ich etwa an alle evtl Gläubiger des Käufers
anstatt seiner Zahlungen zu leisten - für z.B. nicht bezahlte
Baumassnahmen?

Was heißt das: "… nicht bezahlte Baumassnahmen, etc.)???
Um welches Objekt handelt es sich eigentlich?
Ist es ein fertiges Haus, das vom Eigentümer privat (durch die Vermittlung eines Maklers) verkauft wird?
Ist es noch nicht fertig?
Erst nach genauer Kenntnis der GANZEN Angelegenheit können Ratschläge erteilt werden.

Mir wäre ja fast lieber ich erhalte die Belastung im Grundbuch
gelöscht und der Notar erhält die komplette Summe auf ein
Anderkonto. Dann müsste ich es nicht verteilen und mir wär im
Vorfeld klar wer wieviel bekommt.

Notar-Anderkonten sind teuer.

weiter unten im Entwurf „Die Beteiligten wurden auf
folgendes hingewiesen: Verkäufer und Käufer haften
gesamtschuldnerisch für die den Grundbesitz betreffenden
Steuern, die Grunderwerbssteuer und die Kosten.“

Das ist gesetzlich vorgeschrieben.

Was wollen sie mir sagen? Was für Kosten teilen wir uns denn?

Steuern, Grunderwerbsteuern und die Kosten dieses Vertrages.

Auch evtl Spekulationssteuern (da die Immobilie nur 8 Jahre in
ihrem Besitz war) ?

Spekulationssteuer hat immer der Verkäufer zu bezahlen, was sich ja schon aus der Sache erklärt. Spekulationsgewinne kann ja nur der Veräußerer erzielen.
Ich hege den Verdacht, dass im Vertrag noch weitere Unklarheiten stehen. Ich kann Ihnen nur empfehlen, den Notar selbst zu befragen. Dieser muss Auskunft geben. Leider kann er aber nicht einseitige beraten, da er zur Neutralität verpflichtet ist.
Besser wäre, sich fachlichen Rat zu holen, der natürlich kostenpflichtig ist.
Ich wünsche Ihnen ein „glückliches“ Händchen.
Friedrich Pausch
www.Immobilienratgeber.com

wolle_c709f5 · 16. Mai 2005 um 23:31

Hallo Markus,

Das heisst also, dass ich zwar an die im Grundbuch
eingetragenen Gläubiger (im konkreten Fall nur 1 Bank mit
einer Forderung nahezu identisch zum Kaufpreis) direkt zahle,
aber in keinem Fall mehr als der notariell festgelegte
Kaufpreis ?

Du zahlst auf keinen Fall mehr als vereinbart. Theoretisch kann es jedoch zu einem Problem kommen, wenn die Forderung der Bank höher ist als der Kaufpreis, der Verkäufer jedoch nicht in der Lage ist, den darüber hinaus gehenden Betrag aufzubringen; das scheint aber ja wohl nicht der Fall zu sein.

Gab es da mal nicht was? Falls man eine Immobilie vorzeitig
veräussert muss man den evtl entstandenen Gewinn versteuern?

Das gibt es schon; der Gewinn erhöht das zu versteuernde Einkommen und damit die (Einkommen-)Steuerlast. Eine separate „Spekulationssteuer“ gibt es jedoch nicht.

Freundliche Grüße

wolle