mal angenommen, jemand hätte seine Traumwohnung gefunden, für die eine Miete von ca. 25% über dem ortsüblichen Mietspiegel verlangt wird. Das wäre auch so weit in Ordnung, da es sich um einen Neubau in sehr guter Qualität und Ausstattung (Küche, Fußböden, Fenster, Balkon, etc.) handelte.
Nun stünde in dem Mietvertrag aber zusätzlich eine Preisinde-Klausel:
„Die Nettomiete ändert sich jeweils im gleichen prozentualen Verhältnis, wie sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherindex für Deutschland gegenüber der für den Monat des Beginns des Mietverhältnisses maßgeblichen bzw. der jeweils letzten Mietänderung zugrunde gelegten Indexzahl verändert hat.“
Auch Klauseln über Textform, Jahresfrist, etc. wären alle vorhanden.
Müsste in dem Vertrag nicht korrekterweise der VerbraucherPREISindex genannt werden? Einen offiziellen Verbraucherindex gibt es nach meiner Kenntnis nicht und
Wäre diese Klausel nicht eine Benachteiligung des Mieters in dem Sinne, dass in den Verbraucherpreisindex vor allem auch Energie- und sonstige Kosten einfließen, die in einer Nettokaltmiete gar nicht enthalten sind? Eine Preissteigerung bei Heizöl z.B. wäre dann doppelt zu bezahlen. Einmal in der Mieterhöhung durch den Preisindex und einmal durch höhere Nebenkosten.
Wäre es zulässig, einen dämpfenden Faktor einzuführen in der Gestalt:
„Die Nettokaltmiete ist an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gebunden. Verändert sich der Verbraucherpreisindex gegenüber den für den Monat des Beginns des Mietverhältnisses maßgeblichen bzw. der jeweils letzten Mietänderung zugrunde gelegten Indexzahl um mehr als 2%, so kann der Vermieter die Nettokaltmiete um die Differenz zu 2% erhöhen.“
d.h. erst bei einer Steigerung der Preise über 2% hinaus wäre eine Mieterhöhung möglich.
Last not least: Können Vermieter überhaupt realistisch von einem unbegrenzten exponentiellen Wachstum der Mieteinnahmen ausgehen, wenn man sich die demographische Entwicklung und die Mietpreise in diversen (noch) Großstädten anschaut? Oder stehen die „Indexvermieter“ auf häufige Mieterwechsel?
ich sehe bei der Regelung eigentlich kein Problem. Klar ist das für den Mieter eher ungünstig. Aber es zwingt ihn ja auch niemand, den Vertrag zu unterzeichnen.
Ob man da eine andere Regelung treffen kann, ist sicherlich Verhandlungssache.
Schon, aber eigentlich ist es egal, wie man es nennt, solange beide Parteien einigermaßen wissen, was gemeint ist, denn eine Kopplung an andere Indizes (Leitzins, Dollarkurs, Tabellenplatz des FC Bayern München) ist gar nicht nicht zulässig, es kann hier also keine Missverständnisse oder Verwechslungen geben („Hoppla, ich dachte, Sie meinen einen ganz anderen Index.“)
Es fließen alle möglichen Sachen ein, die nicht in der Kaltmiete enthalten sind. Sie könnten auch argumentieren, dass Sie ihren wöchentlichen Einkauf doppelt bezahlen, weil Brot und Milch ebenfalls im Verbraucherpreisindex berücksichtigt werden.
Das ist sogar ziemlich üblich, meist ab einer Veränderung von zwei oder drei Prozent punkten.
Über den Sinn und Unsinn einer Indexmiete kann und will ich wirklich nicht spekulieren. Im Normalfall käme ich als Verwalter nicht freiwillig auf die Idee, eine zu machen. Allerdings kann ich mir auch gut vorstellen, dass es Bedingungen gibt, bei denen eine Indexmiete geradezu brillant erscheint. Es gibt (aus Vermietersicht) ja auch durchaus Vorteile, etwa gegenüber der Staffelmiete. Und die „Gefahr“ einer geringeren Miete weil der Index sinkt, ist wohl eher vernachlässigbar.
Die Indexmiete ist eine übliche Form des Mietvertrages. Monatlich wird der Lebenserhaltungsindex beim statistischen Bundesamt ermittelt und bekannt gegeben. Diesen kann man im Internet oder im Bundesanzeiger nachlesen. Dem entsprechend wird dann die Miete einmal jährlich nach dem Mietvertrag festgelegten Modus erhöht. Natürlich kann man mit Vertrag auch eine Begrenzung auf 2 % vereinbaren, wenn der Vermieter das unterschreibt. Muss er aber nicht. Dann gilt der amtlich festgestellte Wert. Allerdings kann die Miete nicht ins uferlose steigen, da Wertes über 25 % des oberen Wertes des Mietspiegels als Wuchermiete angesehen werden.ist dieser Prozentsatz erreicht und liegt somit Wuchermiete vor, kann der Vermieter verklagt werden. Diese Summe liegt also in etwa eine Obergrenze vor.
Die Indexmiete hat für beide Seiten einen Vorteil: für den Mieter können keine anderen Arten von Mieterhöhungen in Betracht kommen, er weiß genau, was er wann zu zahlen hat, und für den Vermieter nicht Eine Einkommenssicherheit vor.
Ein Index-Mietvertrag macht für den Vermieter schon Sinn, weil er nicht jedes Mal den Mieter um eine Zustimmung zur Mieterhöhung bitten muss. Auch führt eine Indexmiete nicht zwangsläufig zu einem höheren Mieterwechsel, weil der Vermieter die Kappungsgrenze einhalten muss und auch nicht mehr als einmal jährlich erhöht werden darf. Der Mietpreis ist für bestimmte Mieter auch nicht der entscheidende Faktor. Gerade im gehobenen Mietsektor akzeptieren Mieter eine höhere Miete.
Basis der Indexmiete im Wohnraummietrecht ist immer der Verbraucherpreisindex. Dass hier Verbraucherindex genannt wurde, ist meines Erachtens unschädlich, weil deutlich ist, um was es sich handelt.
Auf eine Benachteiligung des Mieters kann man sich meiner Meinung nach nicht berufen, weil bei einer Klausel im Mietvertrag, die den Mieter unangemessen „benachteiligen“ würde, die gesetzliche Regelung in Kraft tritt. Die gesetzliche Regelung gestattet aber ausdrücklich die Vereinbarung einer Indexmiete. Der Gesetzgeber wollte diese Form der Miete also ausdrücklich zulassen.
Individualvertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden, dass eine Mieterhöhung erst ab einer gewissen Steigerung greift.
Bitte beachten Sie, dass es sich um eine Diskussion zu mievertraglichen Themen handelt, die keine Rechtsberatung darstellt.
Hallo Fritze,
Sie sollten sich mit derartigen Rechtsfragen an einen Fachanwalt wenden.
Gruß USKO
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