Schmerzgrenze der Gläubigerbank
Wie muss die Frage gestellt sein, um zu erfahren, wie hoch die Schmerzgrenze der Gläubigerbank bei einer Zwangsversteigerung (2. Termin, Grenzen sind gefallen) ist?
Ich denke, die Bank behält diese Angabe gerne für sich, aber wie gelingt es doch? Ich bin etwas unsicher, wie man das angehen sollte…
Zwangsverwalter
Für das o.g. Objekt gibt es einen Zwangsverwalter. Mieter gibt es jedoch nicht. Der Zwangsverhalter hat den Schlüssel, der Eigentümer lebt woanders. Das Objekt ist seit ein paar Monaten unbewohnt.
Welche Auswirkung hat die Sache mit dem Zwangsverwalter auf den Erwerb?
Bisher waren die Ergebnisse meiner Recherche nicht zufriedenstellend.
Hallo Tato,
Zu 1.
Du hast mit Deiner Einschätzung grundsätzlich Recht. Es kommt ein bischen darauf an, wie die Nachfrage in dem Gebiet ist und wieviele notleidende Objekte die Bank dort zur Verwertung hat. Rufe doch einfach bei der Bank an und frag mal, ob man Dir eine Kopie des Wertgutachtens schicken kann. Dann kannst Du mal beiläufig fragen, ob es die Möglichkeit einer Besichtigung gibt. Mit der Antwort wirst Du erfahren, ob die Bank eventuell einen Makler beauftragt hat, Interessenten zu suchen. Das bedeutet in der Regel, dass die Bank versucht, wenigstens zwei Interessenten ranzuholen, die sich überbieten, da die Nachfrage nicht groß ist. Wenn ein Makler eingeschaltet ist, kann man über den oftmals erfahren, wo in etwa die Schmerzgrenze der Bank liegt, denn der Makler bekommt sein Geld später von der Bank. Und einem Makler ist es allemal lieber, schnell ein bischen Geld zu kriegen als eventuell später ein wenig mehr. (Der Spatz in der Hand…). Wenn kein Makler eingeschaltet ist, wirst Du wahrscheinlich am Telefon von der Bank nichts erfahren. Dann hilft es meistens, beim Versteigerungstermin mit dem Bankenvertreter zu sprechen. Dieser wird im Zweifelsfalle zwar auch nicht sagen, da und da liegt die Schmerzgrenze, aber wenn Du ein viel zu niedriges Angebot abgibst, wird er Dir das vermutlich mitteilen und Du kannst gegebenenfalls nochmals nachlegen. Das kommt dann allerdings sehr auf die Situation vor Ort an. Die Banken sind im Moment aber eher geneigt, eine Sache mit Verlust abzuschließen, als den Mist noch weiter mit sich rum zu schleppen.
Es gibt allerdings noch eine Grenze, die nirgendwo schriftlich existiert und das ist die Verschleuderungsgrenze. Diese liegt im Ermessen des Gerichts. Angenommen es ist kein weiterer Interessent vor Ort und Du bietest nur knapp mehr als das geringste Gebot und der Bank ist es auch egal, muss der Rechtspfleger hier eingreifen und den Termin aufheben. Diese Grenze liegt nach meinen eigenen Erfahrungen zwischen 15-20% des Verkehrswertes. Also nicht zu knapp rangehen. Für unter 10% gibt es sicherlich nichts zu erwerben.
Zu 2.
Es gibt keine Auswirkungen auf den Erwerb. Es kann höchstens passieren, dass der Zwangsverwalter die Wohnung vor der Versteigerung vermietet. Du musst dann in diesen Vertrag einsteigen, da der Kauf (Erwerb) keine Miete bricht. Diese Verträge sehen dann manchmal so aus, als ob ein geistig Verwirrter sie verfaßt hat (eigene Erfahrung). In der Regel sucht ein Zwangsverwalter aber keinen neuen Mieter, wenn in nächster Zukunft ein Versteigerungstermin anliegt. Wenn Du die Wohnung noch nicht gesehen hast, gibt es vielleicht über den Zwangsverwalter die Möglichkeit, diese zu besichtigen.
Viele Grüße
Guti_I
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Also das Gutachten haben wir schon. Das Objekt steht leer, der Schlüssel ist in den Händen des Zwangsverwalters. Dieser macht grundsätzlich keine Besichtigungen. Ich versuche gerade, über die Gläubigerbank eine Besichtigung zu organisieren, es scheint aber nicht erfolgreich zu sein. Der Gutachter durfte aber rein.
Wie die Situation der Bank ist, kann ich nicht beurteilen.
Einen Makler gibt es nicht.
Die Banken sind im Moment aber eher geneigt, eine Sache mit Verlust
abzuschließen, als den Mist noch weiter mit sich rum zu schleppen.
Das dachte ich mir und ich spekuliere darauf.
Diese Grenze liegt nach meinen eigenen Erfahrungen zwischen 15-20%
des Verkehrswertes. Also nicht zu knapp rangehen. Für unter
10% gibt es sicherlich nichts zu erwerben.
Mein Limit liegt etwa bei 35%, gerne natürlich weniger. Klingt enorm wenig, aber Versuch macht klug. Trotzdem danke für deine Einschätzung der geheimen Grenze.
Irgendwie weiß ich nicht, wie ich meine Chancen abschätzen soll… Ich glaube erst an ein Schnäppchen, wenn der Zuschlag gefallen ist. Naja, wir werden es sehen…