Hallo community,
folgender Sachverhalt: A hat am 19.12. 2013 die BKA für 2012 in seinem Briefkasten. Am 17.12. 2014 erhäkt er die BKA für 2013. Beim Vergleich mit der BKA 2012 fällt ihm eine Fehler bei der BKA 2012 auf. Am 18.12. macht er ein Widerspruchsschreiben fertig und steckt es am 18.12. abends in den Briefkasten des Vermieters.
Ist der Widerspruch damit fristgerechteingegangen, wenn man davon ausgeht, dass der Vermieter am 19.12. den Briefkasten lehrt?
Macht es einen Untershcied, wenn der vermieter am 19.12. keine Sprechzeiten hat und damit evtl. das Büro und Briefkasten nicht aufsucht?
gruß pucky
Hallo,
Macht es einen Untershcied, wenn der vermieter am 19.12. keine
Sprechzeiten hat und damit evtl. das Büro und Briefkasten
nicht aufsucht?
grundsätzlich wenn man eine rechtlich einwandfreie Zustellung gewährleisten will, die auch vor Gericht Bestand haben soll, wäre es notwendig, einen Boten, welcher Kenntnis vom Inhalt des Schreibens hat, dem Empfänger und übergeben zu lassen, der Bote muss sich schriftlich bestätigen lassen, dass der Empfänger sie Sendung mitsamt Inhalt erhalten hat.
Zugegeben macht das selten jemand, leider muss aber der Versender bei einem Gerichtsverfahren die Zustellung nachweisen.
Gruß
BHShuber
Hallo nochmal,
Hallo,
Macht es einen Untershcied, wenn der vermieter am 19.12. keine
Sprechzeiten hat und damit evtl. das Büro und Briefkasten
nicht aufsucht?grundsätzlich wenn man eine rechtlich einwandfreie Zustellung
gewährleisten will, die auch vor Gericht Bestand haben soll,
wäre es notwendig, einen Boten, welcher Kenntnis vom Inhalt
des Schreibens hat, dem Empfänger und übergeben zu lassen, der
Bote muss sich schriftlich bestätigen lassen, dass der
Empfänger sie Sendung mitsamt Inhalt erhalten hat.Zugegeben macht das selten jemand, leider muss aber der
Versender bei einem Gerichtsverfahren die Zustellung
nachweisen.
Zur Frist, der Mieter darf sich mit seiner Prüfung nicht beliebig Zeit lassen. Gemäß 556 Abs. 3 S. 5 BGB muss er Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ende des zwölften Monats mitteilen , nachdem er die Abrechnung erhalten hat und Widerspruch einlegen
Nochmal Gruß
Also dann ist es auf alle Fälle fristgerecht und er hätte sich noch bis 31.12. 2014 Zeit lassen können.
Danke für die Angaben.
Gruß pucky
Hallo,
Also dann ist es auf alle Fälle fristgerecht und er hätte sich
noch bis 31.12. 2014 Zeit lassen können.
Danke für die Angaben.
Wichtig ist der einwandfreie Nachweis der Zustellung falls es zu einem Gerichtsverfahren aufgrund des Widerspruches gegen die Betriebskostenabrechnung kommt.
Gruß
BHShuber
Hallo,
… dem Empfänger und übergeben zu lassen, der
Bote muss sich schriftlich bestätigen lassen, dass der
Empfänger sie Sendung mitsamt Inhalt erhalten hat.
und wenn der nicht will, gibt’s was mit dem Hammer?
Nicht gleich übertreiben, es reicht völlig, wenn er der Brief in den Briefkasten wirft. Lies http://www.123recht.net/Die-sichere-Zustellung-von-W…
Wobei der Zugangszeitpunkt aber nicht der Einwurfzeitpunkt ist, also Vorsicht: http://www.hensche.de/Koeln_Kuendigung_LAG-Koeln_Kue…
Gruß
…
Nachfrage
Hallo,
Zur Frist, der Mieter darf sich mit seiner Prüfung nicht
beliebig Zeit lassen. Gemäß 556 Abs. 3 S. 5 BGB muss er
Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung dem Vermieter
spätestens bis zum Ende des zwölften Monats mitteilen , nachdem
er die Abrechnung erhalten hat und Widerspruch einlegen
ich fürchte, ich will die Antwort gar nicht hören/lesen, wenn es die ist, die ich denke, aber ich frage trotzdem. Meine Frage bezieht sich auf die /t/fragen-zu-betriebskosten-nebenkosten/9186075
Gruß
Christa
Hallo Christa - hier schon wieder 
Daran habe ich bei Deiner eigenen Fragestellung auch gedacht - dachte aber, lieber nicht unnötig verkomplizieren. Aber ich sehe Du machst Dir eigene Gedanken - und verstehst auch …
Ich versuche es mal einfach darzustellen:
Wenn eine Nachforderung bezahlt wurde, die wegen eines Fehlers des Vermieters so nicht korrekt war, dann war der Vermieter dadurch ungerechtfertigt bereichert (ggf. nur in Höhe des rechtsgrundlos geforderten/gezahlten Betrages für Verwaltungskosten). In diesem Fall gilt die normale, gesetzliche Verjährungsfrist und nicht die kürzere Ausschlussfrist des BGB § 556
Lies dazu mal
http://www.frag-einen-anwalt.de/Als-Vermieter-nicht-…
bzw. der BGH zu einem zwar etwas anderen aber m.E. durchaus vergleichbaren Fall
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/beko_a…
(dort ziemlich weit unten)
Grüsse Rudi
Hallo Rudi,
hier schon wieder
ich antworte dir erstmal hier, aber nachher auch noch unten.
Daran habe ich bei Deiner eigenen Fragestellung auch gedacht -
dachte aber, lieber nicht unnötig verkomplizieren. Aber ich
sehe Du machst Dir eigene Gedanken - und verstehst auch …
Na ja, es müssen ja alle Eventualitäten betrachtet werden!
Ich versuche es mal einfach darzustellen:
Wenn eine Nachforderung bezahlt wurde, die wegen eines Fehlers
des Vermieters so nicht korrekt war, dann war der Vermieter
dadurch ungerechtfertigt bereichert ( ggf. nur in Höhe des
rechtsgrundlos geforderten/gezahlten Betrages für
Verwaltungskosten ).
Darum geht es hauptsächlich, denn das wäre der größte Posten, aber auch Haftpflichtversicherung für den Verwalter (dessen Nutzen und der Grund, warum das von den Eigentümern/Mietern gezahlt werden soll erschließen sich mir beide nicht!) und ggf. die sonstigen Kosten (oder ein Teil davon).
In diesem Fall gilt die normale,
gesetzliche Verjährungsfrist und nicht die kürzere
Ausschlussfrist des BGB § 556
Gut zu wissen, danke!
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/beko_a…
(dort ziemlich weit unten)
Dort steht unten u. a. „Insoweit beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre (regelmäßige Verjährung § 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit Schluss des Jahres in dem Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB).“
Wenn die letzte Nebenkostenabrechnung sich auf den Zeitraum 1.1.-31.12.2013 bezieht und am 20.02.2014 erstellt wurde (Zugang ggf. am selben Tag oder 1-2 Tage später), was wäre das Jahr, in dem der Anspruch entstanden ist: 2013, in dem die Nebenkosten angefallen sind, oder 2014, in dem die Abrechnung erstellt wurde? Wenn man die Abrechnungen rückwirkend bezüglich der Verwalterkosten beanstanden möchte, und das noch im Dezember 2014, welches Jahr wäre das erste, das betroffen wäre?
Bis gleich 
Christa
IMHO kommt es auf den Widerspruch garnicht mehr an, da mit vermutet vorbehaltloserZahlung der geforderten Betriebskostennachzahlung durch den Mieter die spätere Geltendmachung von Einwendungen gemäß § 814 BGB ausgeschlossen wäre 
Im Übrigen kommt es auf Zugang, nicht Zustellung an: Außerhalb der Geschäftszeiten eingeworfen, wäre dem Empfänger die Kenntnisnahme eben nur fristschädlich möglich gewesen
G imager
Hallo
Hier also nochmal zur Detailfrage
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/beko_a…
(dort ziemlich weit unten)Dort steht unten u. a. „Insoweit beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre (regelmäßige Verjährung § 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit Schluss des Jahres in dem Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB).“
Wenn die letzte Nebenkostenabrechnung sich auf den Zeitraum 1.1.-31.12.2013 bezieht und am 20.02.2014 erstellt wurde (Zugang ggf. am selben Tag oder 1-2 Tage später), was wäre das Jahr, in dem der Anspruch entstanden ist: 2013, in dem die Nebenkosten angefallen sind, oder 2014, in dem die Abrechnung erstellt wurde? Wenn man die Abrechnungen rückwirkend bezüglich der Verwalterkosten beanstanden möchte, und das noch im Dezember 2014, welches Jahr wäre das erste, das betroffen wäre?
Bei der Betriebskostenabrechnung entsteht der Nachzahlungsanspruch oder auch ein Erstattungsanspruch erst mit dem Erstellen der Abrechnung *1)
Für das obige Beispiel Abrechnung für Zeitraum 1.1.-31.12.2013 ergibt sich also:
Der Nachforderungs-Anspruch entsteht mit Erstellung der Abrechnung - also am 20.02.2014.
Für die Berechnung der Verjährungsfrist ist also der 31.12.2014 massgeblich.
Verjährt ist der Nachforderungs-Anspruch mit Ablauf des 31.12.2017.
Abrechnung für:
für 1.1.-31.12.2012 - erstellt bis 31.12.2013 - verjährt mit Ablauf des 31.12.2016
für 1.1.-31.12.2011 - erstellt bis 31.12.2012 - verjährt mit Ablauf des 31.12.2015
für 1.1.-31.12.2010 - erstellt bis 31.12.2011 - verjährt mit Ablauf des 31.12.2014
z.B. hier ist es nochmal ausführlich erklärt
http://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/betrieb…
Aber wie gesagt: wir reden hier nur über rechtsgrundlos geleistete Zahlungen.
Ansonsten gilt eben auch für den Mieter die Ausschlussfrist.
Grüsse Rudi
Hallo Rudi,
danke fürs „Zurückkommen“.
Bei der Betriebskostenabrechnung entsteht der
Nachzahlungsanspruch oder auch ein Erstattungsanspruch erst
mit dem Erstellen der Abrechnung *1)
Aha, ok.
für 1.1.-31.12.2010 - erstellt bis 31.12.2011 - verjährt mit
Ablauf des 31.12.2014
Ok, danke nochmal auch für die detaillierte Aufstellung. Es ist also Eile angesagt, um die Summe für 2010 noch zurückzufordern. Alles andere (2011 - 2013) erfolgt natürlich gleich mit einem Abwasch.
Aber wie gesagt: wir reden hier nur über rechtsgrundlos
geleistete Zahlungen.
Ja, also auf jeden Fall über die Posten „Verwaltervergütung“ und „Haftpflichtversicherung Verwalter“. Wenn unter „Sonstige Kosten“ aber nicht umlegbare Kosten enthalten wären, würde das auch dafür gelten, oder? Wobei ich mir da nicht so sicher bin, denn irgendwo habe ich gelesen, dass für die Einsichtnahme in die Belege eine kürzere Frist (3 Monate?) gelten würde. Es war natürlich kein Gesetz sondern irgendeine Seite, die ich mir leider nicht gemerkt habe, weil ich da auf der Suche nach etwas anderem war.
Viele Grüße, auch an die Familie
Christa
Hallo,
eine kurze Frage noch:
In diesem Fall gilt die normale,
gesetzliche Verjährungsfrist
ist das die aus dem § 195 BGB?
Viele Grüße
Christa