25.01.2013
Liebe Monika,
ich bin kein Anwalt und darf Rechtsauskunft nicht geben. Ich bin Hausverwalter und kann nur aus meiner Praxis Erfahrungen weitergeben.
Ihre Probleme berühren Fagen der Kostenarten, Kostenermittlung, Kostenverteilung und Fristen.
Kostenarten:
Der Begriff Abwasser kommt in zwei Bedeutungen vor, die nicht vermischt werden dürfen und getrennt abzurechnen sind: sog. Oberflächenwasser (Regen, Schneeschmelze usw.) und sog. Schmutzwasser (in der Praxis Haushaltsabwasser).
Trinkwasser ist eindeutig und sollte von den beiden "Abwasser"arten ebenfalls getrennt abgerechnet werden.
Kostenermittlung:
Der Vermieter darf nur Kosten in Rechnung stellen und umlegen, die er tatsächlich in der Abrechnungsperiode aufgeendet hat. Dafür ist ist er verpflichtet, auf Anforderung Belege vorzuweisen. Wenn es nicht zu viele sind, ist die Anforderung von Fotokopien berechtigt, sonst muss am Verwaltungsort Einsicht genommen werden.
Kostenverteilung:
Zweifelsfrei festgestellte Kosten müssen vom Vermieter
nach einem plausiblen Schlüssel für den Einzelverbrauch umgelegt werden.
Für Trinkwasser ist der plausibelste Schlüssel eine Messung durch installierte Wasseruhren in den Wohnungen. Dazu müssen alle Wohnungen des Hauses mit Wasseruhren ausgestattet sein. Wenn Uhren vorhanden sind, muss danach abgerechnet werden. Das ist bei Altbauten noch selten der Fall.
Ein durchaus brauchbarer Hilfsschlüssel sind sog. Personentage. Hierbei wird nach Anzahl der fest im Hause wohnnenden Personen jeweils nach Tagen im Jahr abgerechnet. Dieser Schlüssel ist nur dann anzuwenden, wenn alle Mietparteien nachweislich mit deren Einverständfnis (Mietvertrag oder nachträgliche schriftliche Änderung) gleich behandelt werden.
Wenn keine mietvertraglichen Festlegungen vorhanden sind, wird nach qm Wohnfläche als Quotient der Wohnungsgröße zur Gesamtgröße abgerechnet. Das muss weieder für alle Mietparteien nachgewiesenermaßen gleich geschehen.
Andere sachdienlich plausible Schlüssel können für alle Mietparteien gleich vereinbart werden. Die Umlage von Trinkwasserkosten nach Dachfläche erscheint nicht plausibel.
Haushaltsabwasser ist in gleicher Weise wie Trinkwasser abzurechnen.
Die Kosten für Oberflächenwasser sind nicht allein von der Dachfläche abhängig, sondern auch von befestigten Wegen, Hofflächen usw. Für die Kosten zur Entsorgung von Oberflächenwasser ergeht von der Gwemeinde ein gesonderter Bescheid. Diese Kosten werden wegen Fehlens von anderen verbeinbarten und plausiblen Schlüsseln nach meiner Kenntnis in der Regel nach qm Wohnfläche abgerechnet.
Fristen:
Nebenkostenabrechnungen sind in der Regel bis spätestens Ende des Folgejahres der Abrechnungsperiode vorzulegen. Danach ist der Anspruch verwirkt. Nur wenn der Vermieter nicht selbstverschuldete Gründe für die verspätete Abrechnung vorbringen kann verlängert sich die Frist bis zum Zeitpunkt, an dem die Abrechnung möglich geworden ist.
Wenn eine Abrechnung erst praktisch an dem letzten Termin vorgelegt worden ist und dann ein Fehler festgestellt wird, kenne ich die Rechtsfolgen hinsichtlich Nachbesserungsfristen und/oder Verwirkung nicht. Dafür ist ein sachkundiger Anwalt zu befragen.
Mein Rat: Bleiben Sie zunächst bei Ihrer Verweigerung wie im letzten Absatz beschrieben.
Mit freundlichen Grüßen
H. Borm
Liebe/-r Experte/-in,
ich habe wenige Tage vor Weihnachten meine BK-Abrechnung für
2011 mit einer hohen Nachzahlung erhalten. Bei der Überprüfung
des Wasserverbrauchs mußte ich feststellen, daß sowohl die
Berechnung der Fixkosten für Wasser/Abwasser, als auch der
Verbrauchspreis Wasser/Abwasser falsch berechnet wurden. Die
Fixkosten berechnet der Hausverwalter seit Jahren durchweg
nach Wohnfläche, was jedoch nicht richtig ist. Wasser/Abwasser
wird z.B. nach Dachfläche berechnet. Leider hat mich ein
Experte erst jetzt hierüber aufgeklärt. Die 2. Position der
Abrechnung betrifft den reinen Verbrauch Wasser/Abwasser. Nach
Rücksprache mit der Verbandsgemeinde schlägt der Hausverwalter
mehr als 2,- pro Kubikmeter auf den Richtpreis auf. Nach
Aussage der VG ist dies unzulässig.
Meine Frage ist nun, ob es auch Fristen für Korrekturen einer
falsch ausgestellten Abrechnung gibt.
Hat der Vermieter damit sein Anrecht auf die Begleichung der
NK-Abrechnung verwirkt oder darf er Nachbessern. M.E. muß auch
eine Berichtigung bis zum 31.12. des auf das Abrechnungsjahr
folgende Jahr vorgenommen sein.
Bereits die BK-Abrechnung für 2010 war falsch. Auch hier hohe
Nachzahlung und einen Fehler konnte ich nicht finden. Bei der
Überprüfung durch den Hausverwalter in seinem Büro und welzen
vieler Unterlagen stellte sich heraus, daß er „irrtümlich“ die
gesamten Wasserkosten des Nachbarhauses (9 Mietparteien) auf
die Wasserkosten unseres Mietobjektes (6 Mietparteien) addiert
hatte. Man kann sich ja vorstellen, daß hier eine stolze Summe
zustande kam und davon dann anteilig der Verbrauch. Bis zum
heutigen Tag hat der Hausverwalter diese BK-Abrechnung nicht
korrigiert und mahnt nach wie vor die vollen BK an, was mich
allerdings wenig beeindruckt. Er hat zumindest eine Korrektur
vorzunehmen, ansonsten sieht er keinen Cent.
Ich hoffe sehr auf Ihre Hilfe und bedanke mich schon jetzt
ganz herzlich dafür.
Viele Grüße
Monika
