Hallo, Sylvia
Deiner Ansicht kann ich folgen und bin der gleichen Meinung. Die Mieterin hat nicht das Recht Dir eine Frist zu setzen, zumal sie ein Angebot von Dir im Jahr 2010 abgelehnt hat.
Auch hat sie kein Recht sich auf § 535 BGB zu berufen, da Du ihr ja bereits das Angebot unterbreitet hast, den Teppichboden auszutauschen. Außerdem hat sie kein Recht eventuell die Miete zu mindern (§ 536 BGB). Dies hat sie mit der Ablehnung Deines Angebotes 2010 bereits verwirkt.
Teile der Mieterin schriftlich mit, dass Du ihr im Jahre xx, xx, 2010 bereits das Angebot des Austausches des Teppichbodens angeboten hast, was sie abgelehnt hat. Damit stände ihr nunmehr nicht das Recht zu bestimmen, wann Du den Austausch des Teppichbodens vornehmen wirst.
Sofern Du nicht mehr das genaue Datum Deines Angebots den Teppichboden Auszutauschen, nehme ein Datum was ungefähr in die passt, wo Du das Angebot gemacht hast. Die Mieterin wird sich dies erfahrungsgemäß nicht notiert haben und im Gedächtnis sich nicht gespeichert haben.
Ich füge Dir ein Urteil der AG Wetzlar bei, in dem eine ähnliche Frage bereits behandelt wurde. Die Rechtliche Bewertung dürfte jedoch analog anzuwenden sein.
Mit freundlichen Grüßen Willi
es 2009, 543 543 - Miet- und Pachtrecht - AG Wetzlar, Urteil v. 10.3.2009 - 38 C 736/08 Leitsatz des Einsenders
Miet- und Pachtrecht
Mangel; vertragliche Soll-Beschaffenheit; alter Teppichboden
BGB §§ 535, 536
Der Wohnungsmieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf die Erstattung der Kosten des Austauschs eines bereits bei Vertragsschluss mangelhaften Bodenbelags, wenn ihm der Mangel bereits von Anfang an bekannt war und er über den Austausch keine gesonderte Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen hat (im Anschluss an LG Köln, WuM 2005, 240).
AG Wetzlar, Urteil vom 10.3.2009 38 C 736/08 Leitsatz des Einsenders
Sachverhalt:
Die Kläger mieteten im Jahre 2006 von dem Zeugen B., vertreten durch die Fa. K. GmbH mit Sitz in A., eine Wohnung in der B.straße in W. an. Der dort verlegte Bodenbelag, ein Teppichboden, war mangelhaft. Er weist bei einem Alter von mehr als 10 Jahren erhebliche Verschleißspuren in Form von Ausfransungen, Brandlöchern, Schmutzresten und Verfärbungen auf. Zwischen den Parteien ist streitig, ob bei Anmietung der Wohnung eine Zusage hinsichtlich des Austausches des Teppichbodens erfolgte. Jedenfalls wurde der Teppichboden im Schlafzimmer der Wohnung erneuert, in den anderen Räumen dagegen nicht.
Die Beklagten erwarben das Hausgrundstück B.straße von dem Zeugen B. und traten in den Mietvertrag mit den Klägern ein. Die Kläger forderten die Beklagten vergeblich über ihre Bevollmächtigte, die Zeugin Rechtsanwältin K. zum Austausch des Bodenbelages auf. Die Zeugin führte mit der Beklagten zu 1 zu diesem Thema auch ein Telefongespräch.
Die Kläger beziffern die Kosten für den Austausch mit 1850,50 €. Dies entspricht der Höhe der Klageforderung.
Die Kläger behaupten, daß der Zeuge B. ihnen bei Vertragsschluß zugesagt habe, den Teppichboden auf seine Kosten auszutauschen. Er habe diese Zusage auch mit Schreiben vom 27.8.2006 bestätigt. Später habe die Beklagte zu 1 in einem Gespräch mit der Bevollmächtigten der Kläger ebenfalls einem Austausch auf ihre Kosten zugestimmt.
Aus den Gründen:
Die Kläger haben gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Aspekt einen Anspruch auf die begehrte Vorauszahlung auf die Kosten des Austauschs des Teppichbodens in ihrer Wohnung.
Für den Austausch bzw. den Kostenerstattungsanspruch fehlt es bereits an einer rechtlichen Grundlage. Insbesondere kommen als Anspruchsgrundlage ein Mängelbeseitigungsanspruch nach § 536 Abs. 1 BGB oder ein Instandsetzungsanspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2, 2. Alt. BGB nicht in Betracht. Voraussetzung für beide Ansprüche ist nämlich, daß die Ist-Beschaffenheit der von den Beklagten angemieteten Wohnung von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit zu ihrem Nachteil abweicht.
Davon ist vorliegend jedoch nicht auszugehen. Den Klägern war bereits vor Mietbeginn im Jahre 2006 bekannt, daß der vorhandene Teppichboden in einem mangelhaften Zustand und von hohem Alter war. Unstreitig haben sie über den schlechten Zustand des Bodenbelags bereits mit ihrem damaligen Vermieter, dem Zeugen B. Gespräche geführt. Bereits zu diesem Zeitpunkt war von der Erneuerungsbedürftigkeit des Bodenbelages auszugehen.
Wenn die Kläger jedoch in Kenntnis des mangelhaften Zustandes des Teppichbodens einen Mietvertrag über die Wohnung abschließen, in der sich eben dieser Belag befindet, entspricht der Zustand des Bodenbelages der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit der Mietwohnung. Die Kläger haben mit Unterzeichnung des Mietvertrages genau das erhalten, was sie wollten, nämlich die zuvor von ihnen besichtigte Wohnung mit dem alten Teppich. Ein Unterschied zwischen Ist- und Soll-Beschaffenheit besteht nicht, gesetzliche Mängelbeseitigungs- oder Instandsetzungsansprüche scheiden aus (LG Köln, WuM 2005, 240; zit.n. juris).
Es bestehen auch keine vertraglichen Ansprüche der Kläger. Denn ihnen ist der Nachweis für ihre Behauptung nicht gelungen, daß der Voreigentümer der Wohnung, der Zeuge B. ihnen eine mündliche Zusage erteilt habe, den Teppichboden auf seine Kosten auszutauschen. Der Zeuge B. hat bei seiner Vernehmung im Termin vom 3.2.2009 lediglich angegeben, daß über den Austausch des Teppichbodens gesprochen worden sei, daß er aber definitiv keine Zusage dazu gemacht habe, den Boden auf seine Kosten auszutauschen. Dabei ist er auch auf mehrfaches Nachfragen geblieben. Er hat in dem Termin durchaus den Eindruck erweckt, daß er zu keinem Zeitpunkt bereit war, überobligatorische Leistungen zugunsten seiner Mieter durchzuführen.
Selbst wenn an der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen B. Zweifel bestehen würden, würden diese im Umkehrschluß nicht dazu führen, daß die von den Klägern behaupteten Tatsachen als erwiesen gelten würden. Zudem hat die informatorisch angehörte Klägerin zu 1 sich selber dahingehend eingelassen, daß die Zusage über den Austausch des Teppichbodens im August 2006 nicht von Herrn B., sondern von seinem damaligen Hausverwalter, Herrn K., abgegeben worden sei. Dieser ist trotz richterlichen Hinweises nicht als weiterer Zeuge benannt worden.
Auch das von den Klägern angeführte Schreiben des Zeugen B. vom 27.8.2006 läßt keine andere Deutung zu. Nach der Ankündigung des Besuchs eines Mitarbeiters des Zeugen B. heißt es hier lediglich wörtlich: „Bitte empfangen Sie ihn, er möchte auch wegen dem Teppichboden [sic!] schauen“. Daraus läßt sich lediglich der – unstreitige –
Schluß ziehen, daß über den Teppichboden gesprochen wurde, nicht aber, daß der Zeuge B. den Klägern zuvor die Kostenübernahme oder den Austausch zugesagt hatte.
Den Klägern ist auch nicht der Beweis für ihre Behauptung gelungen, daß die Beklagte zu 1 gegenüber der Bevollmächtigten der Kläger, der Zeugin Rechtsanwältin K., telefonisch eine verbindliche Zusage über die Übernahme der Kosten des Austausches oder über die Durchführung des Austausches abgegeben hat. …
Den Klägern ist nicht gelungen, den Nachweis für ihre Behauptung zu führen, daß entweder der Zeuge B. oder die Beklagten eine verbindliche Zusage über die Kostenübernahme bzw. die Durchführung des Austauschs durch die Beklagten selber gemacht haben. Zwar spricht für die Behauptung der Kläger, daß noch zu Zeiten der Eigentümerschaft des Zeugen B. der Austausch des Teppichbodens im Schlafzimmer vorgenommen wurde. Auch mögen die Äußerungen des Zeugen B. bzw. der Beklagten zu 1 nicht ganz eindeutig gewesen sein, so daß die Kläger – ausgehend von der Vermutung, daß die Eigentümer ohnehin zum Austausch verpflichtet seien – davon ausgegangen sein mögen, daß die Beklagten eine entsprechende Verpflichtungserklärung abgeben wollten. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bleiben jedoch erhebliche Zweifel daran bestehen, daß entsprechende Äußerungen auch tatsächlich abgegeben worden sind. Diese Zweifel wirken sich letztlich zu Lasten der darlegungs- und beweisbelasteten Klägerseite aus.
Thomas Kischkel, Hüttenberg
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ZMR 2009/ Juli [S. 493-572]/ Entscheidungen [S. 511-572]/543 - Miet- und Pachtrecht - AG Wetzlar, Urteil v. 10.3.2009 - 38 C 736/08 Leitsatz des Einsenders
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