Hallo. Folgender abstrakter Fall:
Jemand hat seit September 2009 einen Mangel in seiner Wohnung. Der Lüfter in der Küche macht laute Geräusche und daher kürzt er die Miete um 50€ (bei Miete von 900€). Diese Kürzung wurde dem Vermieter schriftlich mitgeteilt. Der Vermieter reagiert nicht.
Aufgrund von Stress wurde im Februar 2010 vergessen die Miete zu überweisen, die Miete für Mai wurde auch noch nicht gezahlt. Die Mietkürzung findet auch noch statt, der der Mangel nicht behoben wurde.
Nun kündigt der Vermieter fristlos (am 8.Mai 2010) wegen auständiger Zahlungen. Es erfolgte vorher keine Mahnung. Nun wurde direkt nach EIngang und die (gekürzte) Miete für Februar und Mai (die vergessen wurde) gezahlt.
Ist diese fristlose Kündigung wirksam?
Danke
Die Kündigung war von vornherein unwirksam. Der hier einzig in Frage kommende Kündigungsgrund - Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten - lag nicht vor.
Der Mieter durfte die Miete monatlich um 50 € kürzen. Zwar ist zweifelhaft, ob der Defekt des Lüfters in der Küche zu einer Mietminderung in dieser Höhe führte. Die Erheblichkeitsgrenze, ab der ein Mangel eine Mietminderung auslöst, dürfte nicht überschritten sein, weil der Mangel jeweils nur für einen verhältnismäßig geringen Zeitraum auftrat. Dies kann aber letztlich dahingestellt bleiben. Denn der Mieter durfte wegen des Mangels einen Betrag von 50 € monatlich von der Miete einbehalten, um Druck auf den Vermieter auszuüben, den Mangel zu beseitigen.
Wie könnte es weitergehen?
Es könnte sich - eventuell in einem Prozess - ergeben, dass der Mangel doch zu einer Mietminderung in Höhe von 50 € monatlich geführt hat.
Es könnte sich herausstellen, dass keine Mietminderung eingetreten ist. Dann muss der Mieter den einbehaltenen Betrag nachentrichten, sobald der Vermieter den Lüfter repariert hat.
Es könnte sich schließlich ergeben, dass der Mangel eine geringere Mietminderung als 50 € ausgelöst hat. Dann muss der Mieter die Differenz an den Vermieter nachzahlen, sobald der Lüfter wieder funktioniert.
Hallo
Die Kündigung war von vornherein unwirksam. Der hier einzig in
Frage kommende Kündigungsgrund - Mietrückstand in Höhe von
zwei Monatsmieten - lag nicht vor.
Hmm, worauf beruht denn diese Behauptung?
Mir wäre eher bekannt, das bei einer fehlenden vollen Miete plus 1 cent hintereinander es zu einer fristlosen Kündigung kommen kann.
siehe 3a
http://dejure.org/gesetze/BGB/543.html
vlg MC
Die zwei Mieten kommen aus dem Sachverhalt:
„Aufgrund von Stress wurde im Februar 2010 vergessen die Miete zu überweisen, die Miete für Mai wurde auch noch nicht gezahlt.“
Aber es waren ja nicht 2 Mieten hintereinander, sonder die fehlende Februar Miete und die Mai Miete!
Beide Mieten wurden aber direkt begleichen! Macht das einen Unterschied?
Ach wie schön … genau solche Mieter wünscht sich jeder Vermieter. Bei Kleinigkeiten kürzen, Miete einfach mal „vergessen“ und sich dann über eine Kündigung wundern.
Die erste Auffassung, dass die Kündigung unwirksam sei, ist grundfalsch. Der Vermieter kann in einem solchen bereits ordentlich kündigen wegen wiederholter unpünktlicher Mietzahlung. Diese Kündigung wird auch nicht durch eine Nachzahlung geheilt.
Dass ein Lüftungsgeräusch in der Küche (!) zu 50 Euro Mietminderung führt, wage ich im übrigen doch sehr stark zu bezweifeln.
Nur nebenbei bemerkt: Der Vermieter muss nicht mahnen. Die Miete wird bereits gesetzlich bzw. vertraglich fällig gestellt. Wäre ja noch schöner, wenn man jeden Monat dem Geld auch noch hinterherlaufen müsste.
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