ZMR 2009, Heft: 1 Seite: 15 ff.
Von RA Dr. Arnold Lehmann-Richter, Kanzlei Müller-Radack, Berlin
Zur Gestaltung einer Schönheitsreparaturklausel in der Wohnraummiete
A. Einleitung
Das Recht der Schönheitsreparaturen hat in den vergangenen Jahren durch eine Reihe grundsätzlicher Entscheidungen des BGH eine neue Gestalt erhalten. Den vorläufigen Abschluß dieser Entwicklung bilden zwei Urteile des BGH: Am 18.6.2008 entschied der BGH, daß die Unwirksamkeit einer Abgeltungsklausel nicht dazu führt, daß eine bei isolierter Betrachtung wirksame Renovierungsklausel nichtig ist.1 Mit Urteil vom 9.7.2008 klärte der BGH den Streit um die Mieterhöhung wegen unwirksamer Renovierungsklauseln. Danach kann der Vermieter die Folgen einer unwirksamen Klausel nicht durch eine Mieterhöhung kompensieren.2 An der Rechtsprechung des BGH zu den Schönheitsreparaturen ist vielstimmige Kritik geäußert worden.3 Die Praxis muß sich indes auf die neue Rechtslage einstellen. Dafür ist es vor allem erforderlich, Vertragsklauseln an die Maßstäbe des BGH anzupassen. Denn das ablehnende Urteil zur Mieterhöhung zeigt: Nur den Vermieter als Klauselverwender trifft das Risiko der Unwirksamkeit. Wie aber eine effektive Klausel bestandssicher formuliert werden kann, ist derzeit alles andere als offensichtlich. Probleme bereiten zum einen die Verwendung von Fristenplänen, vor allem aber die Gestaltung einer Abgeltungsklausel. Die folgenden Ausführungen wollen die hier bestehenden Unsicherheiten darstellen und einen Vorschlag für die Formulierung geben.
B. Bestandsaufnahme
Überlegungen zur Gestaltung einer Schönheitsreparaturklausel erfordern zunächst eine Standortbestim-mung.
I. Renovierungsklauseln
Formularmäßige Renovierungsklauseln sind nach ständiger Rechtsprechung des BGH grundsätzlich zu-lässig.4 Keine Bedenken bestehen etwa gegen die Formulierung „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“.5 Dies soll auch dann gelten, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen wird.6 Eine (unwirksame) Pflicht zur Anfangsrenovierung trifft den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH nur dann, wenn dies in der Klausel ausdrücklich bestimmt ist.7
Die Probleme beginnen mit der Verwendung eines Fristenplans, also der Bestimmung der Zeiträume, zwischen denen zu renovieren ist. Daß starre Fristenpläne unwirksam sind (sie verpflichten den Mieter zwingend zur Renovierung nach Ablauf bestimmter Zeiträume), gehört mittlerweile fast zur Allgemeinbil-dung. Rechtsfolge ist nach Ansicht des BGH die Unwirksamkeit der gesamten Klausel, also nicht nur des Fristenplans selbst.8 Die Verwendung eines weichen Fristenplans ist hingegen grundsätzlich unbedenk-lich.9 Aber eben nur grundsätzlich: Es besteht nämlich keine Einigkeit, welche Länge die Renovierungs-fristen haben müssen, um angemessen zu sein. Die jahrzehntelang verwendeten und vom BGH gebillig-ten10 Fristen von 3, 5 und 7 Jahren für die Renovierung von Bad und Küche, Wohn- und Schlafräumen sowie Nebenräumen aus dem Mustermietvertrag 1976 stehen derart in der Kritik,11 daß sie in Zukunft wohl „fallen“ dürften.12 In der Literatur werden etwa folgende Fristen (abhängig von der Art des Raumes) für angemessen gehalten: Streichen von Tapeten alle 5, 8 und 10, Lackierarbeiten alle 8, 10 und 15 bereits anklingen lassen, daß er für in Zukunft geschlossene Verträge an den herkömmlichen Fristen womöglich nicht festhalten wird.14 Für die Praxis stellt sich dann die Frage, welches Schicksal Klauseln mit einem zu kurzen weichen Fristenplan ereilen wird. Die Verwendung zu kurzer Fristen hatte der BGH noch nicht zu beurteilen.15 Die Rechtsprechung zu den starren Fristenplänen ist nicht einschlägig, weil der Mieter auch bei zu kurzen aber weichen Fristen fehlenden Renovierungsbedarf einwenden kann. Zu kurze weiche Fristenpläne belasten nach ihrem Ablauf aber den Mieter mit eben diesem Beweis. Sie bedeuten daher eine Umkehr der Beweislast, weil vor Ablauf der angemessenen Fristen grundsätzlich nicht von einem Renovierungsbedarf auszugehen ist. Zu kurze Fristenpläne verstoßen deshalb gegen § 309 Nr. 12 BGB und sind unwirksam.16 Ob dies die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel bedeutet, ist offen. Zieht man aber die Rechtsprechung des BGH zu den starren Fristen17 entsprechend heran, so ist auch bei sprachlicher Trennbarkeit die Klausel insgesamt unwirksam.18 Neben Fristenplänen enthalten Mietverträge häufig weitere Regelungen zur Renovierungspflicht des Mieters. Diese sind fast immer mit dem Verdikt der Unwirksamkeit bedroht. Unzulässig sind etwa Endrenovierungsklauseln19 oder Klauseln, die den Mieter zur Entfernung von Tapeten bei Auszug verpflichten.20 Unwirksam ist auch die Formulierung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf21 oder die dem Mieter für Renovierungen während des Mietverhältnisses eine bestimmte Dekorationsfarbe vorgibt.22 Alle diese Klauseln infizieren die gesamte Renovierungsregel. Für die Praxis wegweisend ist das Urteil des BGH vom 18.6.2008: Danach führt eine unwirksame Abgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der Pflicht zur laufenden Renovierung.23
II. Abgeltungsklauseln
Ebenso wie Renovierungsklauseln sind auch Abgeltungsklauseln in Formularverträgen nach der Recht-sprechung grundsätzlich zulässig.24 Unwirksam ist aber eine Abgeltungsklausel, die den Mieter zur Zah-lung anhand eines starren Fristenplans verpflichtet.25 Unwirksam ist außerdem eine Klausel, die nicht hinreichend deutlich die einzig zulässige Berechnung des Abgeltungsbetrags erkennen läßt: Der Abgel-tungsbetrag muß so bestimmt werden, daß für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Abwohnzeit des Mieters und dem Zeitraum zwischen Einzug bzw. Ausführung der letzten Schönheitsrepa-raturen und dem Zeitpunkt maßgeblich ist, an dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhält-nisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.26 Dane-ben sind an Abgeltungsklauseln folgende Wirksamkeitsanforderungen zu stellen:27 Die Klausel darf weder eine kostengünstigere (fachgerechte) Endrenovierung des Mieters in Eigenarbeit ausschließen28 noch den Kostenvoranschlag des Vermieters für verbindlich erklären. Zudem darf die Klausel keine 100 %ige Abgeltung des Renovierungsaufwandes vorsehen, weil dies gegen § 309 Nr. 4 BGB verstößt.29 Unklar ist derzeit, ob eine Abgeltungsklausel bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung wirksam ist. Der BGH hat die Frage bisher bejaht,30 in seiner Entscheidung vom 26.9.2007 aber Bedenken gegen diese Rechtsprechung angemeldet.31
C. Klauselgestaltung
Analysiert man die aktuelle Rechtslage, so wird deutlich: Bei der Gestaltung einer Renovierungsklausel sind aus Vermietersicht vor allem die Ausführungsfristen problematisch. Diese werden vom BGH in Zu-kunft vermutlich deutlich verlängert werden. Praktisch bedeutet dies, daß der Vermieter immer seltener in den Genuss von Renovierungsarbeiten kommen wird. Legt man die in der Literatur32 vorgeschlagenen Fristen zugrunde, dürften sich in der Praxis die Fälle vervielfachen, in denen Mieter zwischen den Reno-vierungszeiträumen ausziehen und die Wohnung deshalb nicht malermäßig überarbeiten müssen. Im Extremfall kann dies bei ständiger Fluktuation33 dazu führen, daß einzelne Wohnungen von den Mietern überhaupt nicht mehr renoviert werden. Dies verdeutlicht: Abgeltungsklauseln dürfte in Zukunft eine noch größere Bedeutung zukommen als bisher. Aufgabe dieser Klauseln ist es nämlich, den Vermieter für beim Auszug noch nicht fällige Renovierungsleistungen zu kompensieren. Führt man sich dies vor Augen, so liegt die Erkenntnis nicht fern, daß die Wirksamkeit der Abgeltungsklausel in Zukunft die Nagelprobe bei der Gestaltung von Schönheitsreparatur-AGB sein dürfte.
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I. Renovierungsklausel
Bei Formulierung der Renovierungsklausel stellt sich eigentlich nur die Frage, ob ein Fristenplan verwen-det werden soll oder nicht. Rechtliche Nachteile bestehen bei fehlendem Fristenplan nicht, weil der BGH in diesen Fällen zur Ermittlung des Renovierungsbedarfs die üblichen Fristen im Wege ergänzender Ver-tragsauslegung heranzieht.34 Fehlt ein Fristenplan, so wird der Renovierungsanspruch also nicht etwa später fällig. Für einen Fristenplan sprechen aber wesentliche praktische Gründe. Der Mieter kann nämlich zum „Beweis“ der Notwendigkeit der Renovierung auf den Vertrag verwiesen werden. Dies erleichtert die Durchsetzung des Anspruchs ganz erheblich. Allerdings sollte sich der Klauselgestalter diesen prakti-schen Erwägungen nur dann beugen, wenn die Verwendung eines Fristenplans rechtlich unbedenklich ist. Davon kann aber aktuell nicht die Rede sein. Die Länge der in Zukunft angemessenen Fristen ist derzeit offen. Der BGH hat zwar angedeutet, er könne die derzeit üblichen Fristen in Zukunft verwerfen, Alternati-ven aber nicht genannt.35 In der Literatur finden sich entsprechende Vorschläge;36 welcher Vorschlag genau aber die Billigung des BGH finden wird, ist ungewiss. Deshalb ist festzuhalten: Wer derzeit einen Fristenplan verwendet, riskiert dessen Unangemessenheit und damit die Unwirksamkeit der Renovie-rungsklausel.37 Dieses Ergebnis ist unbefriedigend, weil der BGH den bisher üblichen Fristenplan noch nicht verworfen hat und vor allem keine Alternativen nennt. Man könnte daher auf den Gedanken kommen, die bisher noch nicht für unwirksam erklärten Fristen weiter zu verwenden und die Möglichkeit, daß der BGH die Fristen in der Zukunft verwirft, schon bei der Vertragsgestaltung berücksichtigen. Eine ent-sprechende Ersetzungsklausel könnte etwa lauten: „Sollte der BGH die hier zugrunde gelegten Fristen in der Zukunft für unwirksam erklären, werden sie durch die vom BGH gebilligten Fristen, solange der BGH eine Billigung bestimmter Fristen nicht ausspricht, durch folgende Fristen ersetzt: …“. Die Bedenken gegen eine solche Ersetzungsklausel liegen aber auf der Hand. Durch sie wird nämlich das Verbot der gel-tungserhaltenden Reduktion38 umgangen, welches es untersagt, unwirksame Klauseln auf ihr zulässiges Maß zurückzuführen. Eine Ersetzungsklausel soll nach Teilen der Literatur dennoch zulässig sein, wenn sie einer Regelung hinzugefügt wird, die im Zeitpunkt ihrer Verwendung dem Stand der Judikatur entspricht.39 Ob man dies bei den Fristenplänen behaupten kann, erscheint fraglich. Denn der BGH hat schließlich angedeutet, daß er die bisher gebräuchlichen Fristen in Zukunft verwerfen könnte. Zudem wird der BGH in einer entsprechenden Entscheidung eventuell nur die bisher üblichen Fristen verwerfen, ohne Angaben zu den zulässigen Fristen zu machen. Dies zwingt den Verwender einer salvatorischen Klausel dazu, sich für „Ersatzfristen“ zu entscheiden, deren Richtigkeit ihm unbekannt ist. Bei der Verwendung eines Fristenplans verbleibt daher in jedem Fall die Gefahr der Unwirksamkeit, die nach hiesiger Sicht nicht durch die praktischen Vorteile eines Fristenplans aufgewogen wird. Die praktischen Vorteile relativieren sich im übrigen deshalb, weil die Ausweisung längerer Fristen im Vertrag frühzeitig ausziehende Mieter von einer Renovierung abhalten dürften. Im Ergebnis lautet der Vorschlag für eine Renovierungsklausel daher schlicht: „Die laufenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“.40 Aufgrund der aktuellen Ent-scheidungen des BGH zu den Rückgabeklauseln41 sollte die Renovierungsklausel um einen solchen Zu-satz ergänzt werden (dazu unter D).
2. Abgeltungsklausel
Die Unsicherheiten bei den Fristen beschreibt auch den Kern der Problematik bei den Abgeltungsklau-seln. Die bisher üblichen Klauseln orientieren sich an einem Fristenplan, und dies aus gutem Grund: Die Anlehnung an Fristen für die Renovierung ermöglicht eine leichte Berechnung des vom Mieter zu zahlen-den Betrags. Geht man zum Beispiel mit dem bisherigen Fristenplan davon aus, daß die Küche alle drei Jahre zu renovieren ist, könnte der Fristenplan bei einem Auszug nach einem Jahr einen Abgeltungsbe-trag von 33 % der Kosten für die Küchenrenovierung vorsehen.42 Um der Forderung des BGH nach einer weichen Abgeltungsklausel gerecht zu werden, könnte man im Beispiel dahingehend formulieren, daß der Mieter 33 % der Kosten nur „im Regelfall“ zu tragen hat.43 Eine solche Klausel läßt bei der Berechnung des Betrags, den der Mieter im Falle typischer Abnutzung zu zahlen hat, keine Fragen offen. Anders steht es hingegen um die Berechnung bei atypisch geringer Abnutzung. Der Fall liegt hier grundsätzlich anders als bei den Renovierungsklauseln. Ist dort die Wohnung atypisch gering abgenutzt, ist die Rechtsfolge eindeutig: Der Mieter muß nicht renovieren. Bei der Abgeltung gilt dies aber nicht. Rechtsfolge ist ja nicht der Wegfall der Zahlungspflicht des Mieters; der Mieter muß zahlen, nur die Höhe des Betrags ist unklar. Nun hat der BGH aber jüngst eine Abgeltungsklausel wegen Intransparenz deshalb verworfen, weil der Mieter nach Ansicht des Senats der Klausel nicht entnehmen konnte, wie die ihn treffende Abgeltungs-quote zu bestimmen ist. Dabei betont der BGH, daß der Klausel die notwendigen Angaben insbesondere für den Fall nicht entnommen werden können, daß während der Mietzeit nur eine unterdurchschnittliche Abnutzung der Dekoration eingetreten ist.44 Diese Entscheidung wird man wohl so verstehen müssen, daß der BGH auch für den atypischen Fall geringer Abnutzung nähere Angaben in der Klausel verlangt, wie der Abgeltungsbetrag zu berechnen ist.45 Die bloße
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„Aufweichung“ der bisher üblichen starren Prozentsätze dürfte daher nicht ausreichen.46
Man könnte den Bedenken des BGH nun dadurch Rechnung tragen, daß man die Klausel um eine For-mulierung ergänzt, wie sich der Abgeltungsbetrag im Falle atypisch geringer Abnutzung berechnet. Hierfür empfiehlt sich eine Anlehnung an den Leitsatz des Urteils des BGH vom 26.9.2007. Danach ist eine Ab-geltungsklausel nicht zu beanstanden, nach der für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Abwohnzeit des Mieters und dem Zeitraum zwischen Einzug bzw. Ausführung der letzten Schönheits-reparaturen und dem Zeitpunkt maßgeblich ist, zu dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Miet-verhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.47 Mit einer solchen abstrakten Berechnungsklausel dürften die Bedenken des BGH ausgeräumt sein. Zwar kann der Mieter bei einer solchen Klausel den auf ihn entfallenden Betrag nicht sofort entnehmen und die Klausel ist wegen ihrer Abstraktheit auch nicht sehr eingänglich.48 Indes erklärt der BGH in der zitierten Entscheidung diese Formulierung selbst als unbedenklich. Die Abstraktheit ist auch kaum vermeidbar, weil bei einer konkreten Klausel jede erdenkliche atypisch geringe „Abnutzungsgeschwindigkeit“ in die Klausel aufgenommen werden müßte („Endet das Mietverhältnis nach einem Jahr und hat der Mieter die Wohnung lediglich so abgenutzt, wie es üblicherweise der Abnutzung von 2 Jahren entspricht, so trägt er …“).49 Selbst wenn man sich beim Turnus der Abnutzung auf einen Jahresrhythmus beschränkt, ergibt sich eine sehr lange Abgeltungsklausel, die wegen ihrer Unübersichtlichkeit unter dem Blickpunkt der Verständlichkeit problematisch ist.50 Es ist auch nicht ausgemacht, daß als Turnus tatsächlich nur ein Jahresrhythmus in Betracht kommt. Ergäbe sich etwa, daß der Mieter nach zwei Jahren Wohnzeit die Räume nur so abgenutzt hat wie es üblicherweise nach 11/2 Jahren der Fall ist, wäre diese Variante in der konkreten Formulierung nicht geregelt. Unabhängig davon, ob man die atypisch geringe Abnutzung durch eine konkrete oder abstrakte Formulierung regelt: Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, daß eine wirk-same Abgeltungsklausel denkbar ist, die für den Regelfall prozentuale Quoten festlegt. Prozentuale Quo-ten setzen indes die Entscheidung für einen bestimmten Fristenplan voraus. Und eben hier besteht – wie ausgeführt – derzeit große Rechtsunsicherheit. Eine heute getroffene Entscheidung für einen bestimmten Fristenplan kann sich morgen als falsch herausstellen. Legt ein Fristenplan aber zu kurze Zeiträume fest, führt dies zur Unwirksamkeit der Klausel, weil der Mieter hier mit einem übergebührlichen Betrag belastet wird.51 Der Vermieter kann zwar versuchen, diesem Risiko durch Verwendung der bereits bei der Reno-vierungsklausel52 besprochenen salvatorischen Klausel entgegenzuwirken. Ob dies indes zum Erfolg führt, ist aus den schon dargestellten Gründen zweifelhaft. Bei den Abgeltungsklauseln kommt erschwerend hinzu, daß eine salvatorische Klausel Fragen der Transparenz aufwirft: Es muß klargestellt werden, wie sich bei einem Auswechseln des Fristenplans die Quote des Mieters berechnet. Gibt die Abgeltungs-klausel die Quote in Prozentsätzen an, ist dies kaum möglich, weil der „neue“ Fristenplan bei Vertragsab-fassung nicht bekannt ist. Hier bleibt als Ersatz wohl nur der Rückgriff auf eine abstrakte Abrechnungs-klausel. Es erscheint daher vorzugswürdig, auch bei Abgeltungsklauseln auf einen Fristenplan zu verzich-ten.53 Der Verzicht auf eine Abgeltungsklausel hat indes – dies soll nicht verschwiegen werden – einen praktischen Nachteil: Dem Mieter kann nicht mehr unter Hinweis auf ein Kostenangebot und die Regel im Mietvertrag die Höhe seiner Beteiligung plausibel gemacht werden. Dies wird in der Vertragsabwicklung zu einer Zunahme der Diskussionen um die Angemessenheit des verlangten Betrags führen. Dem kann der Vermieter aber durch eine entsprechende Aufklärung des Mieters entgegenwirken. Denn es spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, daß nach Ablauf der üblichen Fristen ein Renovierungsbedarf besteht.54 Der BGH hat die üblichen Fristen bisher zwar erst bei fehlendem Fristenplan zur Ermittlung des Renovierungsbedarfs herangezogen.55 Dahinter steht aber die Überlegung, daß nach Ablauf der Fristen die Wohnung üblicherweise renovierungsbedürftig ist, für die Renovierungsbedürftigkeit also eine tatsäch-liche Vermutung streitet. Die tatsächliche Vermutung erstreckt sich auch darauf, daß die Wohnung inner-halb der Renovierungsintervalle einer zeitanteiligen Abnutzung unterliegt, weil üblicherweise Wohnräume vom Mieter stets in gleicher Art und Weise genutzt werden.56 Gestützt auf diese Vermutung kann daher der Vermieter auch ohne Fristenplan im Vertrag die Abgeltungsquote nach den üblichen Fristen berechnen. Im übrigen wird die Berechnung durch einen Sachverständigen bzw. durch Schätzung nach § 287 ZPO erfolgen müssen.57
Bei der Formulierung einer abstrakten Berechnungsklausel empfiehlt sich die Orientierung an der Ent-scheidung des BGH vom 26.9.2007 (zur Formulierung sogleich unter D). Aus Gründen der Transparenz sollte die Klausel um ein Rechenbeispiel ergänzt werden.58 Hiermit kann dem Einwand59 begegnet werden, daß die Klausel wegen ihrer abstrakten Formulierung dem durchschnittlichen Mieter nicht verständlich sei. Um das Risiko der Verwendung zu minimieren, sollte die Klausel zudem bei Vermietung un-
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renovierten Wohnraums für unanwendbar erklärt werden.60
D. Ergebnis
Für Vermieter sollte bei der Klauselgestaltung der Grundsatz gelten: Wer bei der Formulierung die Gren-zen des scheinbar zulässigen auszureizen versucht, kann sich schnell in ähnlicher Lage befinden wie heute etwa die Verwender von starren Fristenplänen. Hier wird daher der Vorschlag gemacht, wegen der bestehenden rechtlichen Unsicherheiten weder die Renovierungs- noch die Abgeltungsklausel auf einen Fristenplan zu stützen. Eine Schönheitsreparaturklausel könnte in Anlehnung an BGH, ZMR 2008, 30 lauten:
- Die laufenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
- Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit Einzug oder – wenn nach Einzug renoviert wurde – seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen bis zur Vertragsbeendigung erfolgte Abwohnzeit. Die Höhe des Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt.
- Der vom Mieter zu zahlende Kostenersatz berechnet sich, indem die in Ziffer 2 beschriebene Abwohnzeit ins Verhältnis zu dem Zeitraum gesetzt wird, der mit Einzug oder – wenn nach Einzug renoviert wurde – mit dem Tag der Beendigung der letzten Schönheitsreparaturen beginnt und zu dem Zeitpunkt endet, zu dem bei Fortdauer des Mietverhältnisses voraussichtlich Schönheitsreparaturen erforderlich sein würden. Beispiel: Endet das Mietverhältnis nach einem Jahr und würden bei einer Weiternutzung durch den Mieter Schönheitsreparaturen in der Küche voraussichtlich nach einer Gesamtwohndauer von 4 Jahren erforderlich sein, beträgt die Beteiligung des Mieters an den Kosten der Renovierung der Küche 1/4.
Diese Regelung zu Ziffer 2 und 3 über die Kostenbeteiligung gilt nicht bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung. Sie gilt ebenfalls nicht, falls der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich der Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.
- Die Wohnung ist in hellen, neutralen Farben zurückzugeben, falls der Mieter die Wohnung in diesen Farben bei Mietbeginn erhalten hat.