Duplexgaragen, was zählt zum Gemeinschafts- und was zum Sondereigentum? Wie wird bei größeren Reparaturen abgerechnet?
Hallo,
die Festlegung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist in der Teilungserklärung erfolgt. Danach richtet sich dann auch die Abrechnung bei größeren Reparaturen.
Außerdem kommt es im Einzelfall darauf an, welche Reparaturen anstehen und wie die Garage integriert ist.
Viele Grüße
Rheinbahnerin
Duplexgaragen, was zählt zum Gemeinschafts- und was zum
Sondereigentum? Wie wird bei größeren Reparaturen abgerechnet?
Hallo Rheinbahnerin,
danke für die Antwort. Das Garageneigentum ist Gemeinschaftseigentum, aber mit nur 1/1000 eingetragen, für das dann monatlich 50 Cent an Rücklage bezahlt wird. Und jetzt kommt ein Duplex-Stellplatz nach dem anderen zur Reparatur, was je Stück ca. 1.500,-- Euro kostet. Wenn einer mehr Garagen hat und keine Wohnung, müssen die anderen diese Stellplätze mitfinanzieren. Kann das sein?
Hallo,
es ist schwierig, hier eine exakte Aussage zu machen. Man müsste das Objekt und die Teilungserklärung kennen. So kann ich nicht nachvollziehen, dass jemand nur Garagen und keine Wohnung besitzt, die Garagen allerdings Gemeinschaftseigentum sind. Wie soll das gehen? Hier müsste doch dann auf jeden Fall ein Sondereigentum bestehen. Vom grünen Tisch aus ohne genaue Kenntnis der Fakten ist bei einer solche ungewöhnlichen Konstruktion keine verlässlich Aussage zu machen.
Wenn allerdings eindeutig festgelegt ist, das die Garagen Gemeinschaftseigentum sind, sind die Instandhaltungskosten von der Gemeinschaft zu tragen.
Genaue Auskünfte zu dieser Problematik müsste Ihnen Ihr Verwalter erteilen. Sie sollten sich bei ihm erkundigen.
Viele Grüße
Rheinbahnerin
Hallo,
das ist ja gerade der Knackpunkt. Die übrigen Garagen sind im Eigentum des Verwalters, der nur 1/000 dafür bezahlt und alle anderen nach der Wohnungsgröße, z.B. 40 oder 50/000. Und danach wird dann die Instandhaltungsrücklage erhöht, z.B. verdoppelt oder verdreifacht. In der Teilungserklärung waren die Stellplätze Sondereigentum, aber da der Austausch der Bleche enorm viel kostet, wurde in der einmal im Jahr stattfindenden Versammlung der Beschluss gefaßt, dass es Gemeinschaftseigentum sein soll und die zu erneuernden Bleche nach Anfall aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden soll (in die jeder in unterschiedlicher Höhe einzahlt).
Hallo,
eine Änderung der Teilungserklärung ist nur mit einstimmigen Beschluss durch alle Eigentümer möglich.
Nachstehend ein Urteil zum einem Fall:
Gemäß § 10 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besteht hinsichtlich der Gestaltung der Teilungserklärung grundsätzlich Vertragsfreiheit. Jedoch bedarf es immer der Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist dann gegeben, wenn in der Teilungserklärung selbst deren erleichterte Änderungsmöglichkeit durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist. Eine solche Regelung wird als „Öffnungsklausel“ bezeichnet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte vorliegend zu entscheiden, ob eine Eigentümergemeinschaft wirksam einen (Mehrheits-)Beschluss fassen kann, durch den eine Regelung der Teilungserklärung lediglich „ausgelegt“ wird.
Das Urteil:
Der BGH erklärt den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in seinem Urteil vom 25.09.2009 (V ZR 33/09) für nichtig. Die Wohnungseigentümer seien grundsätzlich nicht in der Lage, die Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss zu ändern. Hierzu fehle ihnen die Beschlusskompetenz. Dieses sei nur anders, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthalte oder Gegenstand des Beschlusses die Verteilung der Betriebskosten nach Verursachung sei oder wenn über eine Kostenverteilung im Einzelfalle entschieden werden solle. Die Miteigentümer hätten zwar nur durch Beschluss regeln wollen, wie mit einer Klausel der Teilungserklärung umzugehen sei. Durch den Beschluss werde eine Klausel der Teilungserklärung jedoch nicht nur ausgelegt, sondern geändert, indem Instandhaltungspflichten auf die einzelnen Miteigentümer abgewälzt würden. Dies sei ohne Öffnungsklausel nicht möglich. Im Übrigen käme es nicht auf die Sichtweise der Mehrheit der auf einer Versammlung anwesenden Miteigentümer an, Maßstab sei vielmehr die objektive Sichtweise eines unbefangenen Betrachters.
Sollte Ihre Kostenbelastung hoch sein, empfehle ich Ihnen, sich in dem vorbeschriebenen Fall durch einen Fachanwalt beraten zu lassen.
Wenn allerdings ein einstimmiger Beschluss vorliegt, bestehen wenig Möglichkeiten zur Intervention.
MfG
Rheinbahnerin
Hallo Rheinbahnerin,
das hat mir sehr geholfen, weil bei uns nie alle Eigentümer versammelt sind und wir froh sind, wenn wir beschlußfähig sind. Hier wäre der Beschluss wahrscheinlich nichtig und noch alles offen. Vielen Dank auch!