Hallo zusammen,
plane eine ETW im EG zu kaufen. Das Haus wird erst noch gebaut. Ich möchte meinen Gartenanteil als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen haben, da dies ja Vorteile ggü. dem Sondernutzungsrecht hat (hauptsächlich keine Mitbestimmungsrechte der anderen Hausbewohner). Ist dies möglich?
Habe an verschiedenen Stellen im Internet gelesen, dass beim Garten nur ein Sondernutzungsrecht eingetragen werden kann. An anderen Stellen steht genau das Gegenteil. Der Normalfall ist ja wohl auch eine Sondernutzungsrecht.
Florian
grundsätzlich kann man alles eintragen lassen, was man zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, oder ?!
Schwieriger wird´s nur, wenn andere Wohnungen schon verkauft sind und andere Miteigentümer (die ja jetzt schon Mitspracherecht hätten)etwas gegen Deinen Wunsch einzuwänden hätten.
Zu klären wäre natürlich auch, wer den Notar zahlt (DAS wird wahrscheinlich der eigentliche Grund sein, warum sich der Verk#fer wehren würde)
`Bin allerdings auch kein Jurist…
Gruß
Tim
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Hallo Florian,
Ich empfehle Dir zu diesem Thema zunächst die website von
www.finanztip.de/recht/immobilien/wm-01.htm
Dort heißt es u.a.: Nach dem WEG ist aber alleiniges Eigentum(Sondereigentum) nur dort möglich, wo es umbauten Raum gibt, also etwa Garagenplätze. Oberirdische Stellplätze oder Gartenflächen können nicht im Sondereigentum stehen.
Schau Dir den gesamten Artikel einmal an, vielleicht klärt das Deine Fragen. Ggf. empfehle ich Dir den kurzen Rat eines Notars.
Wo hast Du erfahren, daß es anderslautende Auffassungen zu dieser Frage gibt???
Gruß Manfred
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Ich habe unter folgendem Link gelesen:
www.kanzlei-prof-schweizer.de/msg/content/200212/017…
„Bei einer Wohneigentumsanlage, die aus mehreren Eigentumswohnungen besteht, haben die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen oft nur ein Sondernutzungsrecht an den Gärten!“
Daraus habe ich dann den Umkehrschluss gezogen, dass sich schlaue Käufer ein Sondereigentum am Garten eintragen lassen. Da es sich in meinem Fall um einen Neubau handelt (Baubeginn erst in ein paar Wochen) könnte ich dies evtl. gleich mit dem Bauträger aushandeln, da die Teilungserklärung noch nicht erstellt wurde.
Grüße
Florian
Hallo!
Vorausschicken möchte ich, dass ich kein Anwalt bin.
Allerdings bin ich ein stark Sondernutzungsrecht-Geschädigter.
M.W. kann man durchaus Sondereigentum auch an Gartenteilen vereinbaren.
Dies halte ich für essenziell. Man darf sich keineswegs der Situation aussetzen, dass Nachbarn in den oberen Stockwerken etwas an der Gestaltung des eigenen Gartens mitzureden haben. Die Interessenkonflikte sind hier „systemimmanent“. Der eine will Sonne im Garten, der andere Sichtschutz im 1. Stock.
Auf Dauer kann das nicht funktionieren.
Natürlich kann man auch im Rahmen des Sondernutzungsrechtes individuell vereinbaren, was die Gartenbesitzer tun und lassen dürfen/müssen. Hier muss dann unbedingt die freie Wahl der Bepflanzung sowie absolute Freiheit bei Baumfällungen und sonstiger Gestaltung des Gartens vereinbart sein.
Kann man hier keine EInigung finden, würde ich unbedingt vom Kauf der Wohnung absehen.
Die jetzt so netten und verständnisvollen Nachbarn können gewisse Dinge in 2 Jahren ganz anders sehen und v.a. können Wohnungen verkauft und somit neue Konflikte generiert werden.
Klar sein muss, dass derjenige, der den Garten kauft, ihn auch nach seinen Wünschen gestalten kann.
Just my 2 cents…
Grüße,
Mathias
Hallo Florian,
das Wohnungs-Eigentums-Gesetz definiert in § 5 m.E. klar und unmissverständlich, was zum Sondereigentum gehören kann. Nämlich alles, was umbaut o. als solches angesehen werden kann (z.B. Stellplätze).
Damit fällt Deine Idee, den zugeordneten Gartenanteil umzudeuten, flach. Es handelt sich also eindeutig um Gemeinschaftseigentum, das einem Miteigentumsanteil zugeordnet wird. Dazu ist eine Gemeinschaftsordnung - ähnlich der allg. bekannten Hausordnung - aufzustellen.
Deine Befürchtung der Mitsprache von Miteigentümern ist nicht so abwegig. Allerdings besteht die Möglichkeit, die Gemeinschaftsordnung in Deinem Sinne zu formulieren bzw. mitzugestalten.
Protokollierende Notare achten aber immer auf die Einhaltung von rechtl. Rahmenbedingungen, damit ist also nicht alles erlaubt.
Wenn Du sachlich nachvollziehbare und allgemein vernünftige Vorschläge einbringen kannst - und die Zeit das noch zulässt ? -, verhandeln mit dem Bauträger hat noch nie geschadet !
Also, viel Erfolg bei den weiteren Schritten !
Martin
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Deine Befürchtung der Mitsprache von Miteigentümern ist nicht
so abwegig. Allerdings besteht die Möglichkeit, die
Gemeinschaftsordnung in Deinem Sinne zu formulieren bzw.
mitzugestalten.
Martin
Hallo Martin,
danke für Deine Antwort. Ich verstehe jedoch nicht ganz wie ich die Gemeinschaftsordnung gestalten kann. Diese wird doch in der ersten Eigentümerversammlung beschlossen und hat nichts mit der Teilungserklärung bzw. dem Grundbuch zu tun?!?
Was könnte ich das zu meinen Gunsten reinschreiben? Ich will auf dem Grundstückantteil ein paar Blumen und Sträucher setzen, keinen reinen Rasen, keine Gartenhütte und keine hohen Bäume (die habe ich schon genug ringsherum), keine Kinderspielgeräte da ich Single bin. Evtl. einen Grill ins Eck. Das ist eigentlich alles. Ich denke, welche Blumen und Sträucher konkret, das kann den anderen Eigentümern ja nun wirklich egal sein oder?
Florian
Hallo Florian,
der „Haus- u. Hof“-Notar des Bauträgers „entwirft“ i.d.R. bereits im Vorfeld die Gemeinschaftsordnung, weil sie meist schon bei Abschluss des Kaufvertrages (KV) neben der Teilungserklärung mit eingebunden wird. Das wird bewusst so gemacht …
Mein Hinweis auf die Einflussnahme bezog sich auf diesen Zeitpunkt.
Es gibt nämlich ein rechtliches Problem: eine Änderung der Regelungen bedarf der Zustimmung ALLER Eigentümer. Deshalb sollte man - vor Abschluss des KV dort genau prüfen.
Falls aber erst bei der 1. Eigentümerversammlung darüber beschlossen werden soll - was mich etwas überrascht -, besteht ja dann wohl noch die Möglichkeit der Einflußnahme.
Deine Befürchtung der Mitsprache von Miteigentümern ist nicht
so abwegig. Allerdings besteht die Möglichkeit, die
Gemeinschaftsordnung in Deinem Sinne zu formulieren bzw.
mitzugestalten.
Martin
Hallo Martin,
danke für Deine Antwort. Ich verstehe jedoch nicht ganz wie
ich die Gemeinschaftsordnung gestalten kann. Diese wird doch
in der ersten Eigentümerversammlung beschlossen und hat nichts
mit der Teilungserklärung bzw. dem Grundbuch zu tun?!?
Ob Du auf die Passage …keinen reinen Rasen… pochen kannst, erwarte ich nicht. Allerdings können Themen wie Gartenhütte (die hätte ja auch Vorteile…) und besondere Sträucher und Bäume durchaus zu Streitpunkten werden, weil der jeweilige Geschmack und evt. baugenehmigungsrelevante Vorgaben da „reinfunken“ könnten.
Wie das mit dem Thema „Spielplatz“ umgesetzt werden kann, lässt sich der Baubeschreibung bzw. der Baugenehmigung entnehmen. Da wird dann sehr wahrscheinlich der Gemeinnutzen über Deine indiv. Belange gesetzt werden.
Wie das mit einem (gemauerten?) Grill ist, vermag ich im Moment nicht zu bewerten.
Vor Überraschungen sicher sein heisst frühzeitig Einfluß nehmen. Man glaubt garnicht, über was alles gestritten wird!
Was könnte ich das zu meinen Gunsten reinschreiben? Ich will
auf dem Grundstückantteil ein paar Blumen und Sträucher
setzen, keinen reinen Rasen, keine Gartenhütte und keine hohen
Bäume (die habe ich schon genug ringsherum), keine
Kinderspielgeräte da ich Single bin. Evtl. einen Grill ins
Eck. Das ist eigentlich alles. Ich denke, welche Blumen und
Sträucher konkret, das kann den anderen Eigentümern ja nun
wirklich egal sein oder?
Florian
Ich an Deiner Stelle würde mich mit dem Bauträger in Verbindung setzten und die Sachlage einfach erörtern. Wenn das keine Schlawiner sind, müsste das Thema für alle Betroffenen positiv zu klären sein.
Martin