Herr X ist seit drei Jahren aktives Mitglied in einem Kleingartenverein. Er hat zu Beginn des Pachtverhältnisses eine Laube in schlechtem Zustand übernommen. Nun hat Herr X seine Mitgliedschaft in dem Verein beendet und es wurde seitens des Kleingartenvereins eine Wertschätzung vorgenommen.
Darin wurde festgestellt, der Pächter habe die Gartenlaube abzureissen, bzw. für die Abrisskosten einzustehen.
Dies wurde zu Beginn des Pachtverhältnisses nicht vereinbart und war für Herrn X nicht absehbar. Der Zustand der Laube hat sich in den drei Jahren, in denen Herr X den Garten genutzt hat, nicht wesentlich verschlechtert. Die bei der Schätzung festgestellten Abnutzungen /Baumängel bestanden schon bei Beginn des Pachtverhältnisses.
Muss Herr X nun für die Abrisskosten einstehen, oder kann er sich (mit Aussicht auf Erfolg) gegen die Ansprüche des Vereins wehren und darauf bestehen, dass die Hütte mit Ihrem Restwert angerechnet wird und das er mit dem Abriss nicht in Verbindung steht?
Meist hängt das Abrißverlangen mit einem baurechtswidrigen Zustand dahingehend zusammen, daß entgegen dem BKleingG und den meist in den 80er Jahren erlassenen Bebauungsplänen der Kommunen mehr als 24 qm Fläche bebaut sind.
Der Kleingartenverein ist meist Hauptpächter (Verpächter sind die Kommunen). Seit einigen Jahren stehen die Kommunen den Vereinen auf den Füßen und dringen darauf, daß bei jedem Pächterwechsel eine Neuverpachtung durch den Verein an einen Unterpächter nur vorgenommen werden darf, wenn zuvor ein baurechtswidriger Zustand beseitigt wurde.
Die entscheidende Frage ist nun: an wen richtet sich die Rückbauverpflichtung, wenn der baurechtswidrige Zustand schon vor Pachtbeginn des ausscheidenden Pächters bestand.
Über diese Frage prozessiere ich gerade für einen Mandanten. Das hiesige Landgericht hatte vor ca. 10 Jahren entschieden: der ausscheidende Pächter.
Das hiesige Amstgericht hat nun in der aktuellen Sache aber die Klage des Vereins gegen meinen Mandanten abgewiesen und gesagt: der Verein, weil und sofern nicht die Rückbauverpflichtung im Pachtvertrag geregelt ist. Die Sache ist im Moment in der Berufungsinstanz vor dem hiesigen Landgericht, daß zu erkennen gegeben hat, daß es beabsichtigt, von seiner Rechtsprechung von vor 10 Jahren abzugehen und ebenfalls zu sagen: der Verein.
Im Prinzip kann man die Frage aber nur beantworten, wenn man sämtliche vorogen Pachtverträge, den Bebauungsplan der Kommune und sämtliche Vereinssatzungen gesichtet hat. Aber: es lohnt sich auf jeden Fall, die Sache anwaltlich überprüfen zu lassen und sich ggf. dagegen zu wehren.
In der Vereinssatzung steht, dass auf jedem Garten eine Laube stehen muss. Herr X hat die Auflage bekommen, die Hütte abzureissen (siehe Hauptthread). Heisst dass, er muss die alte Hütte abreissen und eine neue aufstellen?
Das ist eigtl. eine sehr doofe Frage, aber ich bin jetzt etwas verwirrt durch diesen Paragraphen mit dem Zwang zur Laube, den ich entdeckt habe. Sollte Herr X sich schriftlich bestätigen lassen, dass er lediglich zum Abriss verpflichtet ist, nicht aber für den Bau einer neuen Laube?
Oder verstehe ich diesen Paragraphen falsch, insofern dass hier keine Verpflichtung für den Altpächter, sondern für den Verein oder den Neupächter besteht?
Vielen Dank für deine ermutigende und hilfreiche Antwort!
Hier noch einige Erläuterungen, weil deine Ausführungen nicht 100%ig auf Herrn Xs Problem zutreffen, aber nur in Nuancen nicht, im Grunde hilft deine Antwort trotzdem und ich schreibe das hier nur um ganz klar noch einmal auf die Besonderheiten dieses Falles einzugehen:
Meist hängt das Abrißverlangen mit einem baurechtswidrigen
Zustand dahingehend zusammen, daß entgegen dem BKleingG und
den meist in den 80er Jahren erlassenen Bebauungsplänen der
Kommunen mehr als 24 qm Fläche bebaut sind.
Es handelt sich in Herr X’s Fall nicht direkt um einen baurechtlichen Verstoss, da die Hütte die zulässigen Abmessungen einhält. Sie hat aber ihre ‚Lebensdauer‘ überschritten und ist sehr alt und wohl auch etwas morsch. Das Recht sieht auch für altersschwache Bauten Baurechtswidrigkeit vor, wenn ich dass richtig verstehe.
Wenn also der (schlechte) Zustand der Laube in Folge natürlicher Abnutzungs-/Verwitterungsprozesse eine Baurechtswidrigkeit darstellt, kann man trotzdem mit Deiner Formulierung argumentieren:
Die entscheidende Frage ist nun: an wen richtet sich die
Rückbauverpflichtung, wenn der baurechtswidrige Zustand schon
vor Pachtbeginn des ausscheidenden Pächters bestand.
Denn der Zustand der Laube war schon vor drei jahren, als Herr X sie übernommen hat, sehr schlecht. Der Wert der Hütte hat der Schätzung zufolge um ca. 60% abgenommen: schon bei dem Übergabeprotokoll, dass die Grundlage für Herrn Xs Pachtvertrag war, wurde die Laube mit einem Restwert von 100 Euro angesetzt, weil ein ‚echter‘ Wert nicht mehr ermittelbar war und der schlechte Zustand der Laube festgehalten wurde. Innerhalb von drei Jahren soll also der Wert der Laube auf ca. 30 Euro gefallen sein und sie soll nun abbruchreif sein (im Ggs. zum Stand vor drei Jahren, damals fehlte jeglicher Hinweis auf evtl. Abrisszwang).
Es gäbe genug Zeugen, die bestätigen könnten, dass der Zustand der Laube sich nicht verschlechtert hat seit Beginn der Pacht von Herrn X. Insofern würde m. E. deine Argumentation auch auf diesen Fall zutreffen.