Hallo,
ein Haus mit kleinem Ziergarten wurde durch den Mieter (ohne Rücksprache) derart umgestaltet, dass alle Pflanzen beseitigt wurden und durch Rasen ersetzt wurde. Ist der Mieter beim Auszug verpflichet den alten Zustand wieder herzustellen bzw. ist er schadenspflichtig?
Gruß, Werner
Hallo,
wie soll man das aus der Entfernung beurteilen können, wenn man weder den Mietvertrag noch die Mietdauer noch irgendwelche Nebenabsprachen noch die Art der Pflanzen kennt?
Gruß
loderunner
Also hier die Einzelheiten: Haus ist eigentlich eine ETW mit Ziergarten von 40m². Beim Mietvertrag handelt es sich um einen Standard Mietvertrag für Wohnungen. Der Garten ist nicht erwähnt.
Im Garten standen diverse Sträucher, Rosen und Stauden.
Dass der Garten nicht mehr aussieht wie vor 3 Jahren ist schon klar, die Frage ist, ob eine komplette Umgestaltung zulässig war.
Gruß
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Also hier die Einzelheiten: Haus ist eigentlich eine ETW mit Ziergarten von 40m². Beim Mietvertrag handelt es sich um einen Standard Mietvertrag für Wohnungen. Der Garten ist nicht erwähnt.
Im Garten standen diverse Sträucher, Rosen und Stauden.
Dass der Garten nicht mehr aussieht wie vor 3 Jahren ist schon klar,
nö - warum denn nicht, wenn der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet war?
die Frage ist, ob eine komplette Umgestaltung zulässig war.
NEIN - soweit dem Mieter dazu nicht ausdrücklich (vertraglich?) die Erlaubnis dazu erteilt wurde.
„Ob ein Mieter den zum Haus gehörenden Garten nutzen darf oder nicht, hängt vom genauen Wortlaut des Mietvertrages ab.
Nur bei Einfamilienhäusern gilt der Garten grundsätzlich als mitvermietet, solange nicht ausdrücklich anderes vereinbart ist, OLG Köln (Az.: 19 U 132/93).
Wurde eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gemietet, muss die Nutzung des Gartens also ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein.“
weiter: http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgem…
Insoweit besteht also noch weiterer (Er)Klärungsbedarf, um mehr als allgemeingültig antworten zu können.
> Haus = ETW? was denn nu??
ohne mietvertraglich eingeräumtes Nutzungsrecht, war der Mieter ggfs. nichteinmal berechtigt den Garten überhaupt zu nutzen …
und je nachdem ob EFH oder ETW UND Mietvertrag, war der Mieter zur Gartenpflege (= Erhalt des Vorhandenen) weder verpflichtet noch berechtigt …
Oder andersherum: ist der betreffende Gartenteil nur über die vermietete Wohnung zu betreten?
z.B. auch:
„…Da über die Flächennutzung keinerlei vertragliche Regelung getroffen wurde, könne der Vermieter eine (mündlich erteilte) Gestattung jederzeit widerrufen.
Dabei sei es unbedeutend, ob diese ausdrücklich oder lediglich stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden sei. Zudem habe das Interesse des Vermieters, die Fläche allen Mietern zur Verfügung zu stellen, Vorrang vor dem Alleinnutzungsinteresse eines einzelnen Mieters (Urteil vom 14.12.2006, Az. 8 U 83/06).“
http://www.forium.de/redaktion/tipps-zum-thema-miete…
„Bei Mehr-Familienhäusern darf der Mieter den Garten nur nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern zur Verfügung steht. Mieter eines Ein-Familienhauses haben den Garten grundsätzlich mitgemietet. Es sei denn, im Mietvertrag steht etwas anderes (OLG Köln 19 U 132/93).“
http://www.pfalzonline.de/mietrecht/rechtsprechung-g…
Allerdings gilt grundsätzlich auch bei einem vertraglichen Anspruch auf Gartennutzung:
"Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen allerdings keine vorhandenen Sträucher und Bäume entfernt werden."
http://www.mhmhamburg.de/data/zeitung/artikel.php?ID…
Aus einer unerlaubten = vertragswidrigen Veränderung folgt ein Anspruch auf Wiederherstellung bzw. Schadensersatz.
Ich hätte gerne die Urteilsquelle dazu „geliefert“ - leider wird die nirgends erwähnt. Ich kenne aber auch den Grundsatz „Nutzungsrecht = nur in vertragsgemäßem, üblichem Umfang - keine bei Mietende nicht wieder einfacht behebbare Umgestaltung“
Vielleicht liefert dieses Urteil Argumente/Denkanstösse:
http://www.rechtsanwalt-siedler.de/ls0045.htm
Hallo Rudi,
Haus = ETW? was denn nu??
Es handelt sich um Haus mit 2 ETW. Der betreffende Garten ist direkt von der einen Wohnung zu betreten und es war (Mieter und Vermieter) von vorne herein klar, dass der Garten mitvermietet ist.
Dass davon im Mietvertrag nichts steht, ist VM erst jetzt bei der Kündigung aufgefallen.
Allerdings gilt grundsätzlich auch bei einem vertraglichen
Anspruch auf Gartennutzung:
"Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen allerdings keine
vorhandenen Sträucher und Bäume entfernt werden."
Genau das ist der Punkt, den ich mit meinem Rechtsempfinden auch so sehe und bestätigt haben wollte.
Problem des Mieters dabei ist: da Auszug im Januar erfolgt, ist Wiederbepflanzung schlecht möglich. Dass heißt: Schadensersatz in welcher Höhe auch immer. (Kostenvoranschlag Gärtner)
Gruß, Werner
Hallo nochmal Werner
Haus = ETW? was denn nu??
Es handelt sich um Haus mit 2 ETW. Der betreffende Garten ist
direkt von der einen Wohnung zu betreten und es war (Mieter
und Vermieter) von vorne herein klar, dass der Garten
mitvermietet ist.
Dass davon im Mietvertrag nichts steht, ist VM erst jetzt bei
der Kündigung aufgefallen.
Wenn der Garten NUR direkt von der einen Whng zu betreten ist, dann gilt er m.E. rechtlich wie Garten zu EFH (= grundsätzlich mitvermietet, d.h. Nutzungsrecht/Pflegepflicht - auch ohne mietvertragliche Vereinbarung)
Aber das ist ja wohl auch eher unstrittig bzw. wäre einfach nur den Zeugen Mieter der 2. ETW zu beweisen.
Allerdings gilt grundsätzlich auch bei einem vertraglichen
Anspruch auf Gartennutzung:
"Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen allerdings keine
vorhandenen Sträucher und Bäume entfernt werden."Genau das ist der Punkt, den ich mit meinem Rechtsempfinden
auch so sehe und bestätigt haben wollte.
Problem des Mieters dabei ist: da Auszug im Januar erfolgt,
ist Wiederbepflanzung schlecht möglich. Dass heißt:
Schadensersatz in welcher Höhe auch immer. (Kostenvoranschlag
Gärtner)
Bitte lies auch § 548 BGB = Schadensersatzansprüche des VM - 6 Monate nach Auszug verjährt
http://dejure.org/gesetze/BGB/548.html
D.h. den Schadensersatzanspruch > § 823 BGB rechtzeitig geltend machen.
LG Rudi